公屋冰封三尺 非一「疫」之寒
文章原載《明報》2022年6月10日
撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 區浩馳
香港經歷了5波新冠疫情，公營房屋建設亦難免受影響。房委會本年初公布公屋輪候時間達到6年，當時在社會聚焦抗疫的氛圍下，未引起廣泛關注；然而該數字在最新一季公布中卻再創新高，情况實在讓人擔憂。不少市民期待疫情過後，公營房屋項目就能「解凍」追回進度，但實情又能否如此順利？
延誤早成常態 疫後難見改善
事實上，疫情從未成為公營房屋延誤主因。根據運房局回覆立法會資料，2021/22至2025/26年度房屋建設計劃中，有11個項目延誤落成，當中只有3個是「受到新型冠狀病毒疫情影響」，涉及約2300個單位，僅佔全部延誤單位數量的11%，遠低於「受到惡劣天氣影響」的87%，以及「不能預計的地質問題」的66%。由此可見，疫情只是「背了黑鍋」，非延誤主因。
冰封三尺，非一日之寒。房委會曾提出公屋3年上樓，但承諾早在2013年已經失守，輪候時間在當時就突破了3年，到今年更是翻了一倍。公屋輪候時間愈來愈長，是因為陷入了不斷延誤的「惡性循環」。過去8年的房屋建設計劃更新中，平均每年有15%公營房屋單位延誤落成。
政府往績欠佳 必須引以為鑑
資料顯示「頭輕尾重」供應模式難以實現，已知延誤僅屬「冰山一角」。目前政府只會對外公布10年公營房屋供應中的頭5年項目，這些項目只佔全部供應量三分之一，卻已出現年年延誤的情况，由此推斷，後5年項目延誤問題必然更嚴重。
為免重蹈覆轍，政府必須理清延誤原因，盡快跟進改善。我們曾在2020年撰文分享過3個位於馬頭角、粉嶺和油塘的公屋延誤個案，原因都與官僚作風和繁瑣程序有關。我們剛發布的未來10年房屋落成量預測報告，深入剖析3個分別位於大埔、葵涌和屯門的公屋延誤個案。這些項目均屬後5年項目，且最新落成日期都已推延至2030年或更後時間。
剖析3案例 拆解公屋延誤
大埔頌雅路西有個「光說不練」的項目，屬富蝶邨第三期，涉及1030伙。富蝶邨第一期早於去年入伙，第二期預計明年落成，唯獨第三期仍處於地區諮詢階段，動工無期。事實上，政府早於2014年已就項目設計諮詢地區，當時大埔區議會亦已反映意見，其後雙方在2016、2018和2021年反覆進行更多諮詢，但至今仍未敲定發展方案。不同政府部門缺乏協調，落區官員只按各自部門職責分開解答問題，且每次修訂設計都要至少兩年，導致項目至今已延誤超過7年，發展周期長達16年以上。
葵涌分區計劃大綱圖範圍內，有3個「躺着也中槍」的公營房屋項目。大窩口道項目兩期合共提供787伙，早於2014年啓動改劃程序，但目前發展處於凍結狀態；新葵街項目可供應700伙，於2018年已啓動改劃程序，目前發展同樣凍結；葵安工廠大廈項目屬於4個技術上可重建作公營房屋的房委會工廠大廈之一，其餘3個早於去年啓動改劃程序，唯獨葵安未有明確時間表。追溯原因，是由於區內一個私人重建發展項目提出司法覆核，在爭議解決之前，葵涌分區計劃大綱草圖無法完成核准程序，連累區內公營房屋延誤，可謂城門失火殃及池魚。
屯門新慶路則發生公私營房屋發展「兩頭不到岸」的情况。政府於2014年在新慶路啓動一個約8000伙的公營房屋項目，附近土地業權主要由私人擁有，而公營房屋項目地盤範圍內，亦有兩個私人項目獲得發展規劃許可。然而，政府其後宣布公營房屋項目需要重新進行可行性研究，發展因此出現延誤；私人發展商則希望增加發展密度，並在申請被拒後提出司法覆核，公私營兩邊發展因此都陷入停頓。直到去年，政府終於完成公營房屋可行性研究，決定合併新慶路和鄰近康寶路地盤作整合發展，而先前的司法覆核申請則被駁回。然而，爭端未必就此圓滿解決，未來不排除會出現更多變數。
疫後首要任務 未來施政建議
隨着疫情漸趨穩定，房屋供應短缺勢將重返成為社會頭號焦點。我們認為，新一屆政府首要任務必然是加快公營房屋供應。觀候任特首的土地房屋政綱，當中提出成立「公營房屋項目行動工作組」負責督導公營房屋興建項目、精簡土地房屋發展程序、重啟及優化私人參建模式、更廣泛運用組裝合成建築法及建築信息模擬，與團結香港基金的長期倡議一致，希望能夠盡快落實。
至於新一屆政府承諾在上任百日內，提交初步加快興建公營房屋的工作建議，我們認為有3點值得納入其中：一是為每個公營房屋項目都委任負責「孭飛」的項目經理，監督各部門工作進度，理順政府與地區之間的諮詢過程，並通過一站式平台定期向公衆匯報工程進度；二是盡快落實通過精簡發展程序的法例修訂，避免未來再有公營房屋項目長時間卡關在法定程序之中；三是更善用市場力量促進土地房屋供應，建立公私營合作互信，以免再有房屋項目錯失發展良機。
