盤整公屋重建路向 實現提速提質

文章原載《經濟日報》2024年4月10日
撰文 : 團結香港基金土地及房屋研究主管 梁躍昊、團結香港基金研究員 區浩馳

繼去年底宣布彩虹邨展開重建研究後，近日政府也對外正式公布華富邨重建遷置安排，令公屋重建重回香港房屋議題核心。公共屋邨是約3成香港家庭的居所，也是其中一個最具代表性的香港城市意象。不少公共屋邨早建於70年代以前，歲月洗禮下已變得殘破，嚴重影響居民日常生活，重建是無可避免的出路。

重建計劃能夠順利啟動的決定性因素，往往在於住戶重置方案是否可行；至於最終能否收穫社會的支持與好評，則看當局平衡單位供應和文化保育訴求上的功力。縱觀香港不同房屋機構已完成和正在推展的屋邨重建項目，筆者從中梳理出幾類關鍵的重建模式，期望鋪墊客觀討論基礎，推動未來公共屋邨重建工作能及時和持續推進，實現提速也提質。

採原區安置 需天時地利人和

蘇屋邨是房委會過去十年具代表性的重建項目，採「原區安置」策略，及時利用重建地盤附近數個新落成、同屬房委會的大型公營房屋項目作為調遷資源，把握重建的「天時」。計劃分兩期重置住戶，第一期搬遷到元州邨第二及四期的3,500個新單位，第二期則搬遷到元州邨第五期的1,600個新單位，住戶亦可選擇優先購買居屋單位代替搬遷。從2006年開展計劃，到2019年重建地盤騰空後7,000個新單位落成，過程耗時約13年。

華富邨則是目前房委會重建項目中最大規模的一個，涉及超過9,000個住戶。同樣採取「原區安置」，關鍵卻在於重建地盤坐享「地利」，在發展密度較低的薄扶林自成一角，附近有合適土地可進行改劃以興建安置屋邨，地盤也能接駁至未來南港島綫（西段），以應付原址重建完成後的交通人流增長。計劃分三期重置住戶，第一期搬遷到華景街、華富北和華樂徑三個重置地盤上約3,400個單位，第二期則搬遷到雞籠灣北和雞籠灣南兩個重置地盤上約5,500個單位，最後第三期留待第一期原址新單位落成後才搬遷。從2014年提出計劃，到2041年原址新單位落成，過程耗時約27年。

房協手握資源較少，較難利用天時地利，因此轄下明華大廈的重建方式也有別於房委會。由於附近缺乏可作調遷的房屋土地資源，加上住戶強烈反對跨區搬遷至西環觀龍樓，房協為保「人和」而採「原邨安置」策略，讓全部住戶在整個重建過程中都能在原邨生活。

租金津貼 效率高單位增幅巨

計劃分三期進行，第一期先清拆3幢樓宇以興建約1,000個新單位，其間住戶搬遷至原邨預留空置單位內；第二期把另外5幢樓宇住戶遷至第一期新單位，隨即清拆樓宇以興建約1,600個新單位，第三期把最後5幢未拆樓宇住戶遷至第二期新單位，完成所有重置，並在地盤騰空後興建約600個新「長者安居樂」單位及約750個新資助房屋單位。從2011年計劃啟動，到2031年原址全部新單位落成，過程耗時約20年。

大坑西邨屬於私營廉租屋邨，重建計劃由平民屋宇公司和市建局合作推展。有別於房委會和房協，不屬於傳統公營房屋系統的大坑西邨缺乏調遷資源，因此採用「租金津貼」策略，5年重建工程期間，預留10億元予合資格住戶自行另覓臨時居所或轉介過渡性房屋，以1人和4人家庭為例，分別獲發54萬和81萬租金津貼，並可於5年後回遷至重建後單位。重建後的單位數目較目前倍增，將提供1,300個租住安置單位和2,000個首置單位。

從2021年公布計劃到預計2029年落成，重建有望在8年內完成。如果只看重建速度和單位增幅，大坑西邨的重建效率要高於過去其他重建計劃。

公共屋邨陪伴幾代香港人成長，因此重建計劃中的保育工作向來備受關注。房委會過去主要採取兩種保育方式，一是「整幢保育活化」，例如將柴灣工廠邨大廈保留改裝作華廈邨公屋，以及將石硤尾邨徙置大廈保留改裝作美荷樓青年旅舍。二是「保留部分原有特色」，例如在重建蘇屋邨的過程中只特別保留合稱「蘇屋三寶」的燕子亭弧形天花壁畫、白屋仔和金漆招牌，以求在不影響新單位供應數目及重建進度下盡可能傳承舊邨歷史。

見證變遷 如何平衡保育供應

目前幾個正在推展的舊邨重建計劃都傾向採取「保留部分原有特色」的保育方案。例如在明華大廈重建計劃中，房協將保留揭幕紀念碑、麻石牆和通花牆等反映舊邨特色的物件，並在重建後的新樓之間設置中央紀念公園重現這些舊物。

至於華富邨重建計劃，當局雖未發放保育方案的完整資訊，但曾透露有意保育華富一邨商場和部分建築特色，與此同時不少民間和專業團隊都有進邨進行歷史文化紀錄，並研究如何延續邨內盂蘭勝會等非物質文化。事實上，各界都希望舊邨重建的保育能夠有所突破，在保留部分建築美學特色之餘，覓得創新方式去記錄並延續舊邨的社會價值。

香港公共屋邨持續老化，及時啟動重建才能保障市民生活健康。目前已開展的超過10個公屋重建計劃中，彩虹邨是繼華富邨後最舉足輕重的項目，不但涉及超過7,000戶的龐大重置規模，屋邨悠久歷史見證香港重要的社會變遷，其停車場頂層籃球場風景更是香港公共屋邨形象的代表。

彩虹邨重建計劃勢將對未來其他重建計劃產生標竿效應，加上房屋局預計在今年推出公共房屋「幸福設計」指引，兩者的協同效應對未來提升香港公營房屋環境，甚至是宜居城市發展，將產生決定性作用。