瘦田無人耕? 如何提升產業用地的吸引力?
文章原載《明報新聞網》2023年9月8日
撰文 : 團結香港基金高級政策倡議經理 王雲豪、研究實習生 蔡璟宜
為加快北部都會區發展，政府已在洪水橋／厦村新發展區及元朗南發展區預留約72公頃土地，發展多層現代產業大樓，從而整合不同棕地作業及推動產業升級轉型。當中首批共12公頃的五幅用地將於今年底及明年陸續推出作公開招標，主要用於發展物流及／或車輛維修業。早前當局亦邀請有興趣人士提交意向書，了解推出產業用地在市場的吸引力。
團結香港基金(基金會) 認為政府推出產業用地發展多層現代產業大樓是重置棕地營運者的重要一步，能進一步完善發展棕地政策，亦是協助業界及棕地作業者升級轉型的契機，更可以發展多元化的產業鏈，提升土地效益，促進「北部都會區」發展。
需要更周全的棕地發展政策
現時全港約有1,500公頃棕地，為了加快騰空棕地發展北部都會區，城市規劃委員會在4月修訂規劃指引編號13G，重新分類露天儲物及港口後勤用途的規劃許可申請的土地，以勾劃出更多較易獲批規劃申請的地區 (即第2類地區)，令受影響的露天棕地作業者較容易另覓其他地方繼續營運，暫時舒緩新發展區內露天棕地作業者的迫切重置需要。可是，此修訂只是權宜之計，只是把新發展區內的棕地營運者搬到其他地方，未能完全解決棕地問題，需要更周詳的發展棕地政策。
「騰空棕地組合拳」政策
政府推出產業用地正是積極發展棕地的契機，結合剛修訂的規劃指引，成為「騰空棕地組合拳」，完善了短、中、長期的發展棕地策略。短期方面，政府計劃興建第一批產業用地的產業大樓，重置能夠「上樓」的棕地營運者。中長期方面，基金會建議政府繼續按序騰空更多棕地，興建更多產業大樓，再釋放更多棕地重置其他未能「上樓」的棕地營運者，並爭取時間物色長遠安置露天棕地營運者的用地，再收緊規劃指引編號13G，減少粗放式的棕地用地，建立一個良性循環，從根本解決棕地問題，令土地使用更具效益，掃除發展北部都會區的障礙。
化零為整 土地效益最大化
此外，多層現代產業大樓亦是協助業界升級轉型的突破口。以車輛維修業為例，現時全港有超過1,500間註冊工場在「棕地」及「舊住宅區」營運，這些工場其實是在不適切的場地運作，長遠而言會受發展北部都會區及市區重建影響而需要重置。固此，未來可供車輛維修業營運的「棕地」及「舊住宅區」會越來越少，發展多層現代產業大樓會是一個重要的突破口，提供適切的場地，整合零散的「棕地」及「舊住宅區」工場，騰出土地作更有效益的發展。
夕陽行業升級轉型迎機遇
另一方面，根據政府公布的「電動車普及化路線圖」，電動車將逐步取代傳統燃油車輛，令電動車維修服務的需求日益增加。可是，由於電動車製造商及代理商一般並無開放其軟件及診斷系統，又沒有為小型車輛維修工場提供零件支援，維修技工又沒有渠道掌握新維修技術，小型車輛維修業會逐漸變成夕陽行業。事實上，隨著電動車日漸普及，未來電動車製造商及代理商亦未必能夠應付龐大的維修需求，因此，政府應鼓勵製造商及代理商引入新車種時承諾，在3至5年內下放該車種的維修技術及零件，同時為業界提供維修培訓課程及支援。
「縱向」+「橫向」產業鏈 = 未來多元產業新地標
基金會認為發展未來產業用地應針對業界的獨特需要，從「縱向」及「橫向」方式強化整個產業鏈。「縱向」產業鏈方面，除維修工場外，產業大樓必須策略性引進牽頭機構、政府部門及關鍵的業務伙伴，包括車輛製造商、代理商、零件供應商、易手車商、駕駛學院、運輸署車輛測試中心及牌照中心、職業訓練局及保險公司等，除了提供維修檢驗續牌服務外，更可帶動銷售車輛業務，提供學習駕駛及考牌服務，促進培訓技術轉移，完善多條龍的「縱向」產業鏈服務。
「橫向」產業鏈方面，應加入商業運作元素，可以引入娛樂、餐飲、消閒等多元化服務，並提供充足停車泊位及公共交通接駁服務，除了吸引擁有車輛的家庭客外，更可擴大不同消費層，把單一產業的多層工廈提升為多元產業新地標。
設計及管理方面，新一代的產業大樓地盆面積應最少有2公頃，讓上落斜道可融入主建築物內，妥善分佈各類維修服務在不同樓層，並提供足夠的縱向及橫向空間，方可有效運用空間及管理。
建議優化賣地條款
現時政府公布的發展產業用地意向書，要求把不少於三成樓面面積移交政府，由政府委任的代理機構管理及出租予受政府項目影響的棕地作業者。然而，此條款限制了產業大樓設計及管理的靈活性，對發展商並不吸引。基金會建議賣地條款可繼續要求有關樓面面積用作重置棕地作業者，但不需要移交政府，在保障租戶權益的條件下，讓發展商負責管理有關租戶，協助業界升級轉型。
多元產業概念成就未來北都發展
現時政府推出的五幅產業用地縱然位置偏遠，但地標式多元產業大樓概念從「縱」、「橫」有道建構多元化產業鏈，若配有恰當的租務保障及針對性的業界支援，會帶動各業界及經濟產業的升級轉型，解決棕地及傳統舊區重置問題，更可以大幅度提升土地價值，吸引投資，會是發展未來「北部都會區」的關鍵策略。
