《財政預算案》下的土地房屋供應部署 (上)

文章原載《經濟日報》2024年1月30日
撰文 : 團結香港基金副總裁 葉文祺、團結香港基金政策倡議高級經理 王雲豪

政府日前公布將會收回約109公頃古洞北/粉嶺北新發展區餘下階段的土地，坊間有意見認為，面對日益嚴峻的財政赤字，收地亦涉及龐大政府開支，政府應「停一停、諗一諗」。

就當局現正進行的財政預算案公眾諮詢，筆者將一連兩篇，從最近政府收回新發展區土地及賣地表現兩個角度，分析北部都會區及未來政府土地房屋供應的部署。

發展商套現 政府現金流正變負

古洞北/粉嶺北新發展區是北部都會區下進行中的項目，並首次引入「加強版傳統新市鎮發展模式」讓發展商參與發展，當中包括6幅原打算以原址換地方式發展的私人土地。當初政府為加快契約修訂過程，推出「標準金額」修訂契約模式，但面對市況下行，發展商寧願選用「傳統機制」模式與政府議價。

古洞北及粉嶺北的「標準金額」每呎樓面補地價水平，分別為每呎3,715元及3,484元，而綜合市場消息，按「傳統機制」則約2,600元，6幅土地補地價金額共約130億。最終雙方談不攏，政府以「土地特惠補償率」收回土地。按傳媒報道，假設新發展區內所有土地（包括是次6幅私人土地）為農地，以第一級別的「土地特惠補償率」每平方呎1,267元計，估計收地金額已經需要約149億，結果令政府的現金流由正變負。

倘市況回暖才收地 恐又盲搶地

另一方面，有發展商明言由於新發展區尚未完成「七通一平」的基建前期工作，增加項目的發展期及不確定性，同時亦會增加發展成本。發展商現時的取態是寧願暫時放棄發展機會，先套現增加現金流，待未來土地成熟，再投地參與發展。

坊間有意見認為政府並不需在現階段急於收地，因若市況持續下行，政府未來的收地成本可能更低，如市況反彈，政府則會有更高的議價能力與發展商談判補地價金額。面對嚴峻的財政壓力下，以上說法看似十分合理。然而，回顧上次經濟下滑，當時政府採取「積極不造地」政策，結果在市況回暖時缺乏熟地，房屋供應滯後，導致過去十年「盲搶地」的窘局。

汲取經驗，政府應該持續製造熟地，按部就班有序完成已規劃成熟的基建項目。現時古洞北新發展區的古洞站將於2027年落成，若現時暫緩收地，新發展區的「七通一平」工程將會落後於鐵路站的時間表。鑑於基建工程需要6年完成，若待市況回暖時才進行收地，除重蹈當年停止造地的覆轍，更為北部都會區整個項目的發展造成嚴重惡果。

至於有意見認為政府收地會打擊發展商參與北都發展積極性，實屬過慮。在下行經濟情況下，發展商現有發展項目的資金尚未回籠，政府收地反而紓緩發展商的現金流壓力。另一方面，政府現時收地並進行基建投資，雖會加深庫房的現金流壓力，但可重奪未來土地供應的主導權，按市況推出土地發展，能為穩定市場帶來正面信息。

按部就班 全力推進北部都會區

面對嚴峻的經濟環境下，政府應集中資源，策略性投資已規劃成熟的基建及開發土地項目，再按部就班推出其餘項目。具體而言，應先完成古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區的古洞站及洪水橋站建設；至於發展新田科技城方面，北環綫要在10年後才完成，其支綫更缺乏時間表，遠遠滯後政府希望盡快發展新田科技城的原意。

筆者建議，權宜之計應先盡快完成河套區發展，然而現時河套區對外交通基建欠奉，應盡快提供接駁內地與香港的跨境設施及道路，並同步釋放落馬洲管制站的土地，即時改劃作創科發展用途。

此外，政府可考慮修訂新田科技城的「建議發展大綱圖」的規劃次序，首先收回新田站附近的土地，提早完成北環綫及附近基建工程，同步改劃原劃作物流用途的土地作創新科技用途，在新田市中心建立職住共融的社區。由於北環綫支綫尚未成熟，政府不需急於在今年收回新田市中心以外的土地，以免增加現金流壓力。

總括而言，政府應盡快完成河套區、落馬洲管制站，及新田市中心的發展，使新田科技城的規模逐漸成形，並按部就班發展餘下階段。

政府發展土地的決心毋庸置疑，但筆者建議政府應集中資源，按部就班有序完成已規劃成熟的基建項目，全力推進北部都會區。

我們將在下篇，從賣地表現分析政府未來房屋供應部署。