官地改劃未完成 土地供應變數增

撰文: 葉文祺 團結香港基金高級研究員、潘灝儀 團結香港基金研究員

政府於三月一號公佈了2018-19年度的賣地計劃，共提供27幅住宅用地，預計可供興建約15,200伙。而綜合各項土地供應，料可提供25,500個單位，對應政府的土地供應目標18,000個單位，理論上應可達標，但其實「魔鬼在細節」。

若我們將各種渠道的供應歸納為政府主導及私人主導的土地供應，可從表1看見，去年的土地供應已經扭轉了過往多年由政府主導的格局，並預計只能興建約8,720個單位，佔比大幅從前五年約79-88%的比例降至只有34%，取而代之的私人主導的土地供應佔比則上升至66%。

表1. 過去六個財政年度的供應目標及實際供應數目

箇中原因，實為賣地計劃裏包含多幅「生地」之過。「生地」即未完成規劃作住宅用途或土地未完成收回、清拆及地盤平整或欠缺適當基建設施的土地。如在2017-18年的賣地表內,就有八幅在啟德的土地因未完成修改相關大綱圖的城規程序，未能及時推出。若非私人發展／重建項目忽然飆升，去年供應目標可能只能僅僅達標，更遑論大幅超標。

而在2018-19年的賣地計劃的27幅住宅用地當中，有達16幅土地未完成改劃，涉及11,710個單位，佔總數的77%（見表2）。另一方面，毋需進行改劃程序、即政府有十足把握能推出的地皮（俗稱「熟地」）其實只有11幅，只涉及3,540個單位。以此推算，來年度的土地供應預測可建屋量有可能低至只有約13,840個單位。因此，來年度的土地供應仍存在巨大的不確定性。

表2. 2018-19年度賣地計劃中住宅用地的改劃情況（單位數目）

事實上，私人發展／重建所需的發展時間一般較官地長，其開展的數目又極不穩定。以新地的西貢十四鄉項目為例，發展商就曾受訪時表示，由於該處為生地，開山至少要3至4年，發展周期超過8至10年。而根據我們統計，透過賣地計劃出售的土地、鐵路項目、市建局重建項目計，由賣地計起至樓盤落成整個發展週期來看，一般大概需時4.8年，比補地價項目所需為短。由此可見，倚重補地價項目來填充土地供應將會令未來私樓落成拖得更長、更慢。

追本溯源 開展造地 建立儲備

追本溯源，香港今天面對積羽沉舟的土地、房屋短缺問題，乃歸因於現時政府欠缺「熟地」儲備。我們認為，香港急需建立土地（「熟地」）儲備，以增加土地供應彈性、對沖一系列生產「熟地」過程中的風險及應對未來產業及社會轉變所帶來的需要。政府的「土地供應專責小組」將於四月中展開公眾諮詢，當中有多達17項短中長期的土地供應方案可供討論。基金會期望各位社會賢達、大眾都可以積極討論，正視香港未來的土地困境，找出解決土地、房屋短缺的方案。