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    做好兩件事 解房屋供應危機

    05/03/2021 - 16:05

    文章原載《信報》2021年5月3日
    撰文:團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺﹑高級研究員潘灝儀

    做好兩件事 解房屋供應危機


    對於香港人而言,一間屋不止是一個容身之所,更是孕育眾多家庭的容器。每位小市民的心願都是希望擁有自己的一個家,但在公營、私營房屋的供應都短缺之下,這個簡單的心願都變得遙不可及。現時的房屋問題,燃眉之急在於供應不足,如何解決供應是社會大眾最關心的議題。在4月21日,我們發表了年度檢視供應的報告,今年的報告首次為未來十年的公私營房屋供應作出獨家預測,純粹從數字上分析,現時的政策力度將無法讓社會上的房屋供應在未來10年內達到政府訂下的目標。

    但情況仍然有轉機,只要政府做好兩件事情,就可以逐漸將供應提升至政府的目標水平。這兩件事就是將新發展區等有主要造地計劃的進度加快兩年,以及將改劃及地政程序得來的年均房屋量提升5%。

    盡九牛二虎之力實現長策目標

    在未來4年,預計每年公營房屋落成量為21800個單位,將較2020年《長策》中年均30100個單位的目標低28%。

    以未來10年合計,公營房屋落成量仍然難以達標。雖然特首在2020年《施政報告》中指出,「根據運輸及房屋局(運房局)發表的2020年《長策》報告,我們已全數覓得興建316000個公營房屋單位的330公頃土地,可以滿足未來10年(即2021/22年度至2030/31年度)約301000個公營房屋單位的需求。」但我們留意到政府所指的316000個公營房屋單位是未來10年內可能興建中的單位,而不是實際交付量。

    根據我們預測,如果各項造地措施繼續以目前速度推進,未來10年只可供應277400個公營房屋單位。若要達到政府《施政報告》中的數字,現時的新發展區及其他主要的造地措施時間表需要全部提前兩年,同時改劃土地亦需每年多交付5%的單位。在此情景下,10年公營房屋的總供應量合計將有329300個單位。相反,如果現時開展中的造地計劃全部延誤兩年,而改劃土地的交付量亦每年減少5%,那麼未來10年的公營房屋供應量估計只有235200個單位,供應量將大幅落後於《長策》目標。

    至於私人住宅方面,根據我們預測,未來5年,私人住宅落成量年均僅約15000個單位,較2020年的實際落成20900個單位少28%。而展望更遠的將來,預計2026至2030年間,每年平均只有12000個私人單位落成。這個水平不但比未來5年的年均少兩成,也比《長策》的年均目標12900個單位少。

    雷厲風行破供應乾涸困局

    要追上《長策》年均目標,各新發展區及鐵路項目的進度須提前一年完成,而各個正在進行規劃及地政工作的主要私人項目,亦須較現時增加5%的供應量。相反,如各造地計劃都延誤一年,而進行改劃及地政工作的主要私人項目亦比現時少5%供應量的話,預計2026至2030年間,每年平均將只有11200個單位落成,將大幅落後於《長策》目標。

    以上的分析表明,要解決香港的房屋難題,雖然難度十足,但在未來10年的框架內,並非不可能的事情,前提是特區政府必須一改以往「business as usual」的態度,雷厲風行。我們認為提升中短期房屋供應的關鍵,始終是集中精力確保已在進行中的各新發展區可以盡快落成。事實上,以古洞北及粉嶺北新發展區和洪水橋新發展區為例,早在九十年代初開始規劃,但預計分別要到2031及2038年才全面落成,前後需時接近40年,實在難以接受!

    具體措施方面,我們建議政府着力研究壓縮新發展區的發展流程,並落實「基建先行」,提速各項支援新發展區的交通基建項目,尤其是道路方面的11號幹線、屯門繞道及P1公路,以及鐵路方面的北環線、屯門南延線和東涌線延線。

    另外,我們亦促請政府確保去年《施政報告》宣布成立的「項目促進辦事處」能認真發揮職能,精簡私營房屋發展的行政及審批程序。

    公營房屋方面,基金會在2020年的報告中已經指出,不少公營房屋項目均受不同的官僚程序影響而有所延誤,以致無法及時動工。基金會建議政府透過去年《施政報告》中擴闊職能的「精簡發展管制督導小組」,理順不同部門的協調及精簡當中的官僚程序,以壓縮公營房屋項目的發展時間表。

    展望未來,政府必須有開發具規模和完善配套的新市鎮的能力,而又同時擁有建立土地儲備的長線策略目光,以支援香港的長遠發展。「明日大嶼願景」是當中的重要一環。「明日大嶼願景」更可調整社會對未來土地房屋供應的預期,成為政府與各持份者交涉過程中的「催化劑」,有望促使現有土地擁有者盡快發展手上的土地,釋放其潛在的價值。