重啟居屋私人參建　三政策重點增信心

文章原載《香港01》2023年6月19日
撰文 :團結香港基金研究員 梁躍昊、區浩馳

去年《施政報告》宣佈已覓得足夠土地興建36萬個公營房屋單位，以滿足未來十年基本住屋需求，但房委會要按時落實如此大量的單位供應，正面臨不少壓力。因此，推動市場力量參與建設，實屬必然之舉。

政府剛剛公佈「私人興建資助出售房屋先導計劃」的政策框架，並將其命名為「樂建居」，是終止「私人參建計劃」二十年後，首度重新引入相類似的政策措施，引發社會廣泛關注。一直以來，我們持續倡議要更多利用市場力量解決房屋短缺問題，因此相當關注相關政策的推出。在了解先導計劃的細節之後，我們認爲其中有三大重點值得留意。

積極部署分工　強化達標信心

先導計劃提出的私人參與形式有兩種，第一種稱爲「公開招標形式」，即由政府推出土地，讓私人發展商投標興建資助出售房屋單位。目前政府計劃分批向市場推出三幅土地，並公佈了其中兩幅的位置，分別位於東涌第122區，以及柴灣祥民道，合共供應約2,300個資助出售房屋單位。翻查發展局去年底發佈的資料，我們發現兩幅公開招標土地，本身都已屬於預計在未來第二個五年期（2028-29至2032-33年度）落成的公營房屋用地。換句話說，未來至少會有兩個原定由房委會負責興建的資助出售房屋項目，改為由私人發展商興建。

事實上，按照「頭輕尾重」的公營房屋十年建設計劃，第二個五年期將佔全部落成量的三分之二，難免令外界擔心房委會是否有足夠建設容量達標。因此，重推私人參建資助出售房屋，不但能夠幫助房委會騰出建設容量，集中投入至出租公屋等其他公營房屋項目，也可以成爲繼精簡發展程序及提升建築科技之後，第三種強化當局達標信心的有力措施。

納入社會效益　開源更多供應

先導計劃的第二種私人參與形式稱爲「私人土地形式」，即由政府提供優惠地價安排，鼓勵私人發展商主動申請改劃其擁有的土地，以興建資助出售房屋。當局在新措施的地價安排上，與我們先前的建議方向一致，即參考了房協的資助出售單位項目，就私人發展商提出的地契修訂或換地申請，對住宅部分用地只收取以市值三分之一的優惠地價。相關政策鼓勵措施，實際上是把可負擔房屋供應增加帶來的社會效益，納入了地價的綜合計算之中，較過去做法有所突破。

我們歡迎政府積極嘗試在自身和房協的土地儲備之外，開拓更多額外的公營房屋建設用地，並認爲其潛在單位供應，有機會進一步改善未來房屋供應前景。然而，除了優惠地價安排，「私人土地形式」的成功還需配合土地周圍交通基建的改善，否則位於較偏遠地區的私人土地的發展潛力仍然難被釋放。因此，落實「基建先行」，依然是加快房屋供應不可或缺的「政策公式」。

成效有待觀察　同步釋放存量

目前在「樂建居」的政策框架下，已經定明單位面積比例及銷售安排，例如單位均須符合26平方米的最低面積要求，以及至少七成單位面積不少於34.8平方米。另外，政府也不會向發展商回購未售出的單位。這些安排固然可以加強保障單位質素，但亦表示發展商能夠掌握的彈性並不多，發揮空間主要在單位設計方面，因此最終反應需視乎市況而定，或許較難在短期内發揮顯著成效。

有見及此，我們認爲當局在推出新措施增加新資助出售房屋供應的同時，也可考慮盤活已建成的資助出售房屋存量，以及時緩解夾心階層的上車需要。我們曾在年初發表相關研究成果，建議政府可通過把擔保期適當延長，確保樓齡較舊的二手居屋單位都能承造九成按揭，讓買家不必因為顧慮按揭成數，而局限於購買樓齡較新的二手居屋單位。我們也建議在此基礎上，逐步取消每年配額和購買資格證明書限期，邁向全面開放白居二市場，令所有符合入息及資產限額的有需要市民，都無需抽籤就能選購未補價的資助出售房屋，早日實現安居樂業。