團結香港基金發表土地房屋政策研究報告

提速新界城鎮化　助力香港創新天

 

【2021年7月8日，香港】  團結香港基金（基金會）發表新一份題為《提速新界城鎮化 助力香港創新天》的土地房屋政策研究報告，提出推動新界大規模城鎮化，透過基建連接政府已規劃的新發展區及基金會額外建議的9個潛在發展區，分別形成「文化及科技走廊」、「現代物流與商業圈」、「樂活與休憩空間」三大主題區域。

報告建議利用大灣區策略優勢，釋放新界發展潛力，鞏固香港國際樞紐地位，實現全民安居樂業的願景。

基金會的立場是 : 香港必須以戰略眼光、全局思維，規劃香港的土地發展需求。當港人將「中環視角」提升至「區域視野」，便會發現新界並非香港這個大都會的外圍，而是加強香港競爭力的腹地紐帶，讓香港能更有策略地一方面連接世界市場、另一方面融入大灣區發展，促進國內國際雙循環，發揮國際樞紐的重要地位。 

大幅提升城鎮化比率　構建「宜居新界發展藍圖」

報告推算，未來30年香港需要至少9,000公頃土地，但按政府目前規劃，即使「明日大嶼願景」如期落實，洪水橋、古洞北／粉嶺北等新發展區進展順利，最多亦只能夠提供約5,000公頃土地。

報告建議，政府除了可將「明日大嶼願景」填海規模從1,700公頃增加至2,200公頃，並考慮建造長洲南人工島以重置葵青貨櫃碼頭之外，亦可透過大幅加快城鎮化步伐，大規模開發新界，多管齊下建立土地儲備。

報告指出，香港目前只有20%的陸地為規劃完善的市區，城市化程度遠遜深圳的47%和新加坡的73%。基金會認為政府需以宏觀視野全盤規劃，大幅加快香港城鎮化的步伐，發展更多規劃完善的新市鎮。

「明日大嶼願景」有助打通新界與港島的交通命脈，釋放新界土地發展潛力，建議政府善用契機，同步構建「宜居新界發展藍圖」，產生協同效應。

連接多個潛在發展區　打造三大主題區域

報告一共提出9個新的潛在發展區︰包括對政府已規劃的4個新發展區進行擴充，形成洪水橋擴展區、錦田南擴展區、古洞北擴展區，以及新界北擴展區，此外，報告亦提出另外5個新的發展地點，涵蓋元朗東南、北環線走廊、古洞南及粉嶺南、錦田北、林村。

報告估算，基金會建議的9個潛在發展區可提供超過3,000公頃的土地，透過基建連接政府原本已規劃的多個新發展區，可以打造成三大主題區域（圖一）。

（一）文化及科技走廊

建議的「文化及科技走廊」主要位於新界北。報告指，目前政府已在落馬洲河套區、古洞北及香園圍等新發展區預留土地，興建創科園及工業邨等設施。深圳方面，亦預備在皇崗福田一帶，發展深港科創合作區。報告建議把握兩地發展機遇，引入更多科創企業和學術院校進駐；與此同時，配合中英街、龍躍頭等文化遺產保育以及藝術政策支持，將新界北塑造成一個配套完善、富有活力的創新社區。

（二）現代物流與商業圈

建議的「現代物流與商業圈」選址新界西北。報告指，洪水橋鄰近深圳前海，目前已被定位為新界西北的區域經濟及文娛樞紐，建議進一步擴大洪水橋的發展範圍，並開發元朗東南，將新界西北打造成現代物流與商業的區域性中心。

（三）樂活與休憩空間

建議的「樂活與休憩空間」主要位於新界中部。報告指，政府目前已在屯馬綫錦上路站附近，規劃了大型的房屋發展計劃，基金會建議進一步發展錦田南北及林村一帶，為未來的房屋發展計劃提供擴容空間，打造優質生活圈。

革新政策思維　跨越「三座大山」

過去，香港的新市鎮發展，由開始規劃到第一批住戶遷入，平均只需7年半時間。相較之下，近年的新發展區卻動輒需要17年時間。報告將原因歸納為「基建供應不足」、「持份者利益衝突」以及「程序效率低下」三大難題，並提出多項加快城鎮化的務實建議。

（一）基建先行　釋放新界發展潛力

報告建議加快落實各項已規劃的運輸基建，特別是「明日大嶼願景」的策略性運輸網絡，以超前規劃改善新界的對外連繫。

道路方面，報告建議興建新的南北走廊和東西走廊，縱向紓緩現時非常擠塞的新界東北幹道，橫向貫通主要新發展區，並接駁跨境口岸（圖二）。鐵路方面，報告建議興建一條新的南北線路，連接蓮塘/香園圍口岸至明日大嶼鐵路網；並延伸北環綫，分別接駁到東面的蓮塘/香園圍口岸，及北面的皇崗口岸；同時在洪水橋站興建接駁深圳的跨境鐵路（圖三）。

（二）善用市場力量　妥善照顧持份者利益

為減緩棕地營運者、寮屋居民和農戶對發展計劃的抵觸，報告建議政府可為每個受影響類別人士，提供具針對性的重置及賠償方案，並透過政策支援有關人士升級轉型，鼓勵自願搬遷，達致雙贏局面。

此外，報告亦建議政府善用市場力量，提供合適的機制與誘因，例如由政府發行「土地債券」，鼓勵業權人交還閒置土地；又或參考外國廣泛應用的「土地重整」機制，以促進公私營合作等發展模式。

（三）拆牆鬆綁　提升行政效率

現時大規模的土地發展計劃，均需經過冗長繁瑣的行政程序。報告建議政府積極檢討現有的諮詢、環評和法定規劃程序，精簡組織架構，以壓縮土地發展的時間。

為避免政出多門，報告建議政府參考以往新界拓展署的方式，成立專責部門領導新發展區項目，實施成效為本的管理模式，訂立明確績效指標和問責機制，以加強監督。

填補供應缺口　縮短發展周期

除了建立長遠土地儲備之外，基金會認為，政府亦需正視眼前日益嚴重的房屋危機。基金會按實際數據預測，2021至2025年的公私營房屋落成量只有約18萬個，假如要填補過去八年的供應缺口，未來五年至少要額外增加12萬個單位。

為了在短期內追回相差的12萬個單位，基金會認為，關鍵在於政府簡化繁複的行政程序，以加快落實已規劃多年的新發展區項目如古洞北／粉嶺新發展區、東涌新市鎮擴展區等，並加快土地改劃的步伐，將原訂於未來六到十年間（即2026至2030年）落成的23萬個單位，部分提前供應。

此外，若政府採納基金會早前的建議，發展兩幅位於西貢十四鄉的「未劃分山地」，還可額外提供多2至3萬個單位，有助進一步在短中期增加房屋供應。

《提速新界城鎮化 助力香港創新天》土地房屋政策研究報告：
中文版：https://bit.ly/3i1wg43     
英文版：https://bit.ly/3dTKGSg    
重溫發布會： https://youtu.be/zuX17SytsN8?t=470 

 

 

 

 

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