撰文: 蔡永雄 中銀香港高級經濟研究員

香港住宅樓價持續高企，差餉物業估價署數字顯示住宅價連續上升21個月，並於2017年上升了14.8%，較1997年及2008年的高位分別超出101%及174%。因此，不同機構所作的調查均認為香港住宅樓價是世界上最難負擔的地區之一。

在住宅樓價屢創新高和負擔比率持續上升的同時，業主甚至新承造按揭人士的財政狀況仍較理想，如2017年11月新批出住宅按揭的平均供款與入息比例只有35%。

另據2016年中期人口統計，居住於自置物業而仍有按揭供款或借貸還款的自置住宅數目和比例持續減少，按揭供款及借貸還款與住戶收入比例的中位數跌至19%，較2011年20%為低，反映大部分業主的財政狀況仍較理想，與上述香港住宅樓價成為世界上最難負擔的情況有所分歧。

私樓價高市民難負擔

一般而言，負擔比率是以個人或家庭入息中位數相對樓價或按揭還款來計算，但2016年香港居住在公營永久性房屋（包括租住和資助出售房屋）的家庭比例高達45.6%，故以住戶入息中位數來評估私人住宅的負擔情況，難免會認為極難負擔。

再者，香港經濟轉型至服務內地的國際金融和服務業中心，對高端服務業人才需求甚大，高入息住戶持續增加，單是2009年第四季至2017年第三季，月入10萬元或以上的家庭數目增加了92000戶，同期私人住宅落成量卻僅略高於該水平，加上近年環球資產價格在低利率環境下持續上漲，富裕的高資產階層的財富快速增加，即使不計及外來投資者的需求，高收入和高資產階層對私人住宅的自住和投資需求，均足以支持現時香港樓市的表現。

然而，現時私人住宅樓價仍在高位徘徊，且短期內尚未看到能觸發樓市顯著調整的負面因素，不過，社會上一般收入階層也有住屋需求。同時，若只有擁有資產的階層才能較大程度上分享香港經濟長遠發展的成果，亦會加深有資產和無資產階層的差距和矛盾，故特區政府提出重建置業階梯的舉措確實值得支持。

特區政府提出以「綠置居」作為置業階梯的第一層，在未來新建的公營房屋中，將有更多「綠置居」取代出租公屋，供公屋住戶及通過詳細資格審查的公屋申請者購買；第二層是居屋，為中等收入的白表人士提供資助置業的機會，但在新建居屋之外，把「白居二」計劃恒常化，讓合資格的白表人士可購置未補價的二手居屋和「租者置其屋」單位；第三層是新增為中產家庭而設的「港人首置上車盤」，讓較高收入的家庭可在樓價持續上升下重燃置業希望，具體細節仍待進一步研究；第四層才是私人住宅。

事實上，政府致力建立置業階梯，確實能讓市民透過努力一步一步改善生活和達成置業夢想，對此深表認同。

宜檢視階梯房屋訂價

由於「港人首置上車盤」是一項新的構思，並作為政府資助出售房屋的一個類別，計劃的細節與居屋和「綠置居」環環相扣，故政府仍在研究具體細節。以現時香港住宅樓價持續高企，與一般收入市民脫節下，若政府對「港人首置上車盤」仍沿用原來傳統居屋根據私人房屋價格打折的定價方式，單位的售價亦會較高，市民或難以負擔，故有關單位的定價或有需要與市場脫鈎，只考慮申請家庭的負擔能力，但也要考慮與居屋和「綠置居」的定位，因現時居屋和「綠置居」分別約以市價七折及六折定價，故若「港人首置上車盤」只考慮申請家庭的負擔能力，其售價或會接近或低於居屋。

因此，政府或需要一同考慮居屋和「綠置居」的定價，或有需要把居屋和「綠置居」的售價進一步調整至分別市價五至六折和三至四折左右，讓市民可更容易達到各置業階梯的門檻，理順不同置業階梯人士的需要及公平性等問題，避免出現收入較高的階層獲得較多資助的情況，惟政府的財政負擔料會有所增加。

物業轉售方面，政府或希望讓資助房屋的業主可以分享更多香港經濟發展的成果，如在較長的轉售限制期（如10年）後，可按原來購入價（或作一些通脹調整）來補地價，不會受到樓市持續上升，令補地價金額一同上升的影響。無疑，有關考慮有其優點，但亦需顧及與現時居屋、「綠置居」和「租者置其屋」數十萬戶的公平性問題，政府可考慮為現行居屋、「綠置居」和「租者置其屋」提供特惠補價折扣，讓更多市民和住戶也能受惠。

有意見認為上述「綠置居」、「白居二」和「港人首置上車盤」每年可供出售的單位數目有限，但相信隨着政府制訂出一套長遠開拓和增加土地供應策略，並透過多年來增加公私營房屋供應的努力，新增公私營房屋供應將會逐步到位，將可為擴大各種形式的資助房屋提供足夠基礎。

另外，現時特區政府的財政狀況理想，特別是賣地和不同印花稅收入大幅超標，故可考慮為未來資助房屋（包括公屋、「綠置居」、「白居二」和「港人首置上車盤」等）的建造提供更多資源，以擴大不同種類公營房屋的建造規模，盡快讓一般收入階層的市民可以安居樂業。