撰文: 蔡永雄 中银香港高级经济研究员

香港住宅楼价持续高企，差饷物业估价署数字显示住宅价连续上升21个月，并于2017年上升了14.8%，较1997年及2008年的高位分别超出101%及174%。因此，不同机构所作的调查均认为香港住宅楼价是世界上最难负担的地区之一。

在住宅楼价屡创新高和负担比率持续上升的同时，业主甚至新承造按揭人士的财政状况仍较理想，如2017年11月新批出住宅按揭的平均供款与入息比例只有35%。

另据2016年中期人口统计，居住于自置物业而仍有按揭供款或借贷还款的自置住宅数目和比例持续减少，按揭供款及借贷还款与住户收入比例的中位数跌至19%，较2011年20%为低，反映大部分业主的财政状况仍较理想，与上述香港住宅楼价成为世界上最难负担的情况有所分歧。

私楼价高市民难负担

一般而言，负担比率是以个人或家庭入息中位数相对楼价或按揭还款来计算，但2016年香港居住在公营永久性房屋（包括租住和资助出售房屋）的家庭比例高达45.6%，故以住户入息中位数来评估私人住宅的负担情况，难免会认为极难负担。

再者，香港经济转型至服务内地的国际金融和服务业中心，对高端服务业人才需求甚大，高入息住户持续增加，单是2009年第四季至2017年第三季，月入10万元或以上的家庭数目增加了92000户，同期私人住宅落成量却仅略高于该水平，加上近年环球资产价格在低利率环境下持续上涨，富裕的高资产阶层的财富快速增加，即使不计及外来投资者的需求，高收入和高资产阶层对私人住宅的自住和投资需求，均足以支持现时香港楼市的表现。

然而，现时私人住宅楼价仍在高位徘徊，且短期内尚未看到能触发楼市显着调整的负面因素，不过，社会上一般收入阶层也有住屋需求。同时，若只有拥有资产的阶层才能较大程度上分享香港经济长远发展的成果，亦会加深有资产和无资产阶层的差距和矛盾，故特区政府提出重建置业阶梯的举措确实值得支持。

特区政府提出以“绿置居”作为置业阶梯的第一层，在未来新建的公营房屋中，将有更多“绿置居”取代出租公屋，供公屋住户及通过详细资格审查的公屋申请者购买；第二层是居屋，为中等收入的白表人士提供资助置业的机会，但在新建居屋之外，把“白居二”计划恒常化，让合资格的白表人士可购置未补价的二手居屋和“租者置其屋”单位；第三层是新增为中产家庭而设的“港人首置上车盘”，让较高收入的家庭可在楼价持续上升下重燃置业希望，具体细节仍待进一步研究；第四层才是私人住宅。

事实上，政府致力建立置业阶梯，确实能让市民透过努力一步一步改善生活和达成置业梦想，对此深表认同。

宜检视阶梯房屋订价

由于“港人首置上车盘”是一项新的构思，并作为政府资助出售房屋的一个类别，计划的细节与居屋和“绿置居”环环相扣，故政府仍在研究具体细节。以现时香港住宅楼价持续高企，与一般收入市民脱节下，若政府对“港人首置上车盘”仍沿用原来传统居屋根据私人房屋价格打折的定价方式，单位的售价亦会较高，市民或难以负担，故有关单位的定价或有需要与市场脱鈎，只考虑申请家庭的负担能力，但也要考虑与居屋和“绿置居”的定位，因现时居屋和“绿置居”分别约以市价七折及六折定价，故若“港人首置上车盘”只考虑申请家庭的负担能力，其售价或会接近或低于居屋。

因此，政府或需要一同考虑居屋和“绿置居”的定价，或有需要把居屋和“绿置居”的售价进一步调整至分别市价五至六折和三至四折左右，让市民可更容易达到各置业阶梯的门槛，理顺不同置业阶梯人士的需要及公平性等问题，避免出现收入较高的阶层获得较多资助的情况，惟政府的财政负担料会有所增加。

物业转售方面，政府或希望让资助房屋的业主可以分享更多香港经济发展的成果，如在较长的转售限制期（如10年）后，可按原来购入价（或作一些通胀调整）来补地价，不会受到楼市持续上升，令补地价金额一同上升的影响。无疑，有关考虑有其优点，但亦需顾及与现时居屋、“绿置居”和“租者置其屋”数十万户的公平性问题，政府可考虑为现行居屋、“绿置居”和“租者置其屋”提供特惠补价折扣，让更多市民和住户也能受惠。

有意见认为上述“绿置居”、“白居二”和“港人首置上车盘”每年可供出售的单位数目有限，但相信随着政府制订出一套长远开拓和增加土地供应策略，并透过多年来增加公私营房屋供应的努力，新增公私营房屋供应将会逐步到位，将可为扩大各种形式的资助房屋提供足够基础。

另外，现时特区政府的财政状况理想，特别是卖地和不同印花税收入大幅超标，故可考虑为未来资助房屋（包括公屋、“绿置居”、“白居二”和“港人首置上车盘”等）的建造提供更多资源，以扩大不同种类公营房屋的建造规模，尽快让一般收入阶层的市民可以安居乐业。