政府早前刊憲修訂啟德分區計畫大綱圖，把五幅商業用地改劃為住宅用途。有關改劃其實只是反映市場供求現象，畢竟現時住宅發展需求遠高於商業用地需求，無論發展商回籠及政府庫房收入都會較快較高，改作住宅用途也無可厚非，然而減少商業用地比例大幅削弱了東九龍發展成香港第二個核心商業區（CBD 2）的概念。

成在基建敗也基建

其實發展東九龍CBD的重要性逐漸降低的原因有迹可尋，現在馬後炮回顧一下。整個起動九龍東原本計畫興建即單軌鐵路貫穿觀塘、九龍灣及啟德，形成CBD鐵三角的格局。然而郵輪碼頭自落成後種種原因，表現一直未如理想，錯過了打響頭炮的機會；稍後其中兩幅在跑道區的商業用途土地亦相繼流標，再次錯過了與郵輪碼頭產生協同效應的發展機會；最後在2020年《施政報告》中，宣布擱置單軌鐵路計畫，最終切斷了貫通東九龍CBD的最後機會。

政府研究指出東九龍有剩餘的商業樓面面積，而有關改劃只是回應市場需求，紓緩住宅用地短缺。雖然東九龍的商廈因樓齡新、樓面大等原因仍然會吸入企業，特別是後勤部門的進駐，但隨着減少原規劃的商業用地及擱置的交通基建項目，以後要打造成重量級的CBD則很困難了。

此外，原本的單軌鐵路計畫會由「多元組合」模式的連接系統所取代，說穿了只不過是巴士、專綫小巴、行人輸送帶加單車的配搭而已，令原本充滿期待的捷運城市變成停留在90年代的新市鎮設計。

政府指出興建單軌鐵路計畫成本會以百億起跳，對此，坊間亦此有建議以現代化電車系統取代，大幅降低興建成本。事實上現代化電車系統十分適合綫性形城市發展，例如港島沿岸及啟德跑道地形，形成一個簡單高效的循環走綫。新一代的電系統速度及載客量固然能夠提升，媲美一般路面大型公交工具，亦沒有輕鐵佔用路面的問題，可與其他車輛共享使用路面，變化或修訂走綫設計亦更有彈性。