撰文:  謝偉銓   思籌知路智庫創辦人、測量師

香港土地不足、樓價高企，市民生活叫苦，令政府不得不三思土地規劃發展，正值發展局旗下的土地供應專責小組將於3月開始，就覓地選項展開公眾諮詢；我希望提出，另覓新地發展固然重要，重新規劃現有用地，優化審批程序，也可有效紓解土地短缺燃眉之急。

發展農地 可提供數萬個單位

舉一例子說，香港約有4500公頃農地，其實常耕農地所佔不足兩成，荒耕農地則佔大比數，約為84%。

我根據估計，單是香港四大發展商便合計持有逾1000公頃農地儲備，他們沒有積極推行發展計劃，並非不願意，我認為主要是推行農地建屋存在一定難度，需由政府推行，促成公私營合作，提供政策配套，選取基建及配套較齊備的土地改作住宅發展用途，由發展商興建，並撥出某個百分比單位予政府作為資助出售房屋，並向政府支付因改變土地用途須補的地價。

假設在四大發展商的1000公頃農地當中取用10%用作改劃，100公頃土地按3.5倍密度發展，涉及3500萬平方呎樓面，以平均每個單位600平方呎計，便已新增5.8萬伙住宅供應；據每年私樓供應目標1.8萬伙，已相當於超過3年的供應量。

這是一個美好願景，實踐時政府須注意具透明度，不能令人有「官商勾結」之嫌；與此同時，政府也須大力改革現有官僚作風，簡化部門管理制度，優化土地改劃程序等才能實行。

本人6年前當選為立法會建築、測量、都市規劃及園境界組別議員時，聽到業界不斷的訴求，指摘政府批地建屋程序繁複，拖慢住屋單位興建進度，至今已是累積多年的訴求，希望最終可見到政府新班子的銳意改革。

雖然政府持續賣地，發展商也不斷建房，但無奈每次改變土地用途及發展新項目，發展商均要經過政府發展局旗下不同部門的批准，過程中涉及多重、繁複的手續，大大拖慢了建房進度。根據現行規例，每個發展項目均須符合規劃、建築物及土地行政制度等法例規定，但處理有關審批程序的政府部門：規劃署、屋宇署和地政總署，卻存在架床疊屋及不甚協調之況。

統一尺度 方便業界提交改劃

由於監管的法例和範疇不同，以上三個審批部門對常用發展參數的定義存有差異，包括總樓面面積、地盤覆蓋率及建築高度的計算。此外，發展商周旋在3個部門中，文件往來、審批複查等前期程序，往往需時甚久，發展商融資期拉長，也連帶拖累建築成本上升。香港的建築項目發展期已由過往約3至4年，增至現時的7至8年。

至於如何理順3個部門的定義及標準，我認為應包括研究統一計算總樓面面積等方法。以樓宇高度為例，屋宇署與地政總署已有不同計算準則，導致計算總樓面面積時有不同方法，業界在文件往來及釐清計算準則時需花上大量時間，若然能夠理順計算方法及統一標準，拆牆鬆綁，業界提交圖則時會更有預算，避免冗長的審批圖則過程，估計可令建築期縮短9個月至1年。

毋庸置疑，程序是確保有統一的處理方法，不會只求成果，而忽視了公義與安全；效率則是以最少時間，最低的成本，在毫不浪費資源下，達到最高的生產力，兩者其實沒有矛盾，問題是如何把兩者結合，取得平衡，不會因為效率而放棄程序，也不會只管程序而罔顧效率。

標準不一 也可以互相協調

放眼國內，內地近年基建高速起飛，效率之高，無出其右，我在探訪中山大學時，粵港澳發展研究院長助理張光南教授便指出，大灣區上升到國家政策，原本城市與城市之間的規劃合作都不容易。

不過，在國家政策顧及整體利益大前提下，即使地區的標準不一，也有不同的矛盾，都可以透過規劃，互相協調。

譬如興建港珠澳大橋或者其他大型基建設施，只要是國家的國策，基於內地人多、大型器械多，在一呼百應之下，可以透過大量人力物力，加速興建步伐，與香港向來着重程序步驟相比，分別頗大。

除了上述的效率流程問題外，政府也須多管齊下，包括發展新界用地，以及填海造陸，以解決本地房屋供應不足問題。香港目前缺乏合適用作住宅發展的用地，為應對市民急切所需，應善用土地、改劃用途，例如以公私營合作模式發展。之前提及的農地改劃便是一例。

此外，我認為填海造地也是另一可行的長期策略，最明顯的好處是所造之地可隨即使用。雖然在推動過程中，政府將面對不少阻力，政府、立法會及保育團體應盡快進行協商，落實日後可填海的面積，並積極研究在維港以外地方進行填海，以平衡保育大自然及市民大眾之利益。