撰文:  谢伟铨   思筹知路智库创办人、测量师

香港土地不足、楼价高企，市民生活叫苦，令政府不得不三思土地规划发展，正值发展局旗下的土地供应专责小组将于3月开始，就觅地选项展开公众谘询；我希望提出，另觅新地发展固然重要，重新规划现有用地，优化审批程序，也可有效纾解土地短缺燃眉之急。

发展农地 可提供数万个单位

举一例子说，香港约有4500公顷农地，其实常耕农地所占不足两成，荒耕农地则占大比数，约为84%。

我根据估计，单是香港四大发展商便合计持有逾1000公顷农地储备，他们没有积极推行发展计划，并非不愿意，我认为主要是推行农地建屋存在一定难度，需由政府推行，促成公私营合作，提供政策配套，选取基建及配套较齐备的土地改作住宅发展用途，由发展商兴建，并拨出某个百分比单位予政府作为资助出售房屋，并向政府支付因改变土地用途须补的地价。

假设在四大发展商的1000公顷农地当中取用10%用作改划，100公顷土地按3.5倍密度发展，涉及3500万平方尺楼面，以平均每个单位600平方尺计，便已新增5.8万伙住宅供应；据每年私楼供应目标1.8万伙，已相当于超过3年的供应量。

这是一个美好愿景，实践时政府须注意具透明度，不能令人有“官商勾结”之嫌；与此同时，政府也须大力改革现有官僚作风，简化部门管理制度，优化土地改划程序等才能实行。

本人6年前当选为立法会建筑、测量、都市规划及园境界组别议员时，听到业界不断的诉求，指摘政府批地建屋程序繁复，拖慢住屋单位兴建进度，至今已是累积多年的诉求，希望最终可见到政府新班子的锐意改革。

虽然政府持续卖地，发展商也不断建房，但无奈每次改变土地用途及发展新项目，发展商均要经过政府发展局旗下不同部门的批准，过程中涉及多重、繁复的手续，大大拖慢了建房进度。根据现行规例，每个发展项目均须符合规划、建筑物及土地行政制度等法例规定，但处理有关审批程序的政府部门：规划署、屋宇署和地政总署，却存在架床叠屋及不甚协调之况。

统一尺度 方便业界提交改划

由于监管的法例和范畴不同，以上三个审批部门对常用发展参数的定义存有差异，包括总楼面面积、地盘覆盖率及建筑高度的计算。此外，发展商周旋在3个部门中，文件往来、审批复查等前期程序，往往需时甚久，发展商融资期拉长，也连带拖累建筑成本上升。香港的建筑项目发展期已由过往约3至4年，增至现时的7至8年。

至于如何理顺3个部门的定义及标准，我认为应包括研究统一计算总楼面面积等方法。以楼宇高度为例，屋宇署与地政总署已有不同计算准则，导致计算总楼面面积时有不同方法，业界在文件往来及厘清计算准则时需花上大量时间，若然能够理顺计算方法及统一标准，拆墙松绑，业界提交图则时会更有预算，避免冗长的审批图则过程，估计可令建筑期缩短9个月至1年。

毋庸置疑，程序是确保有统一的处理方法，不会只求成果，而忽视了公义与安全；效率则是以最少时间，最低的成本，在毫不浪费资源下，达到最高的生产力，两者其实没有矛盾，问题是如何把两者结合，取得平衡，不会因为效率而放弃程序，也不会只管程序而罔顾效率。

标准不一 也可以互相协调

放眼国内，内地近年基建高速起飞，效率之高，无出其右，我在探访中山大学时，粤港澳发展研究院长助理张光南教授便指出，大湾区上升到国家政策，原本城市与城市之间的规划合作都不容易。

不过，在国家政策顾及整体利益大前提下，即使地区的标准不一，也有不同的矛盾，都可以透过规划，互相协调。

譬如兴建港珠澳大桥或者其他大型基建设施，只要是国家的国策，基于内地人多、大型器械多，在一呼百应之下，可以透过大量人力物力，加速兴建步伐，与香港向来着重程序步骤相比，分别颇大。

除了上述的效率流程问题外，政府也须多管齐下，包括发展新界用地，以及填海造陆，以解决本地房屋供应不足问题。香港目前缺乏合适用作住宅发展的用地，为应对市民急切所需，应善用土地、改划用途，例如以公私营合作模式发展。之前提及的农地改划便是一例。

此外，我认为填海造地也是另一可行的长期策略，最明显的好处是所造之地可随即使用。虽然在推动过程中，政府将面对不少阻力，政府、立法会及保育团体应尽快进行协商，落实日后可填海的面积，并积极研究在维港以外地方进行填海，以平衡保育大自然及市民大众之利益。