撰文：香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國克林信大學經濟系副教授 徐家健

貧富懸殊是導致當前政治不穩的原因之一。房屋供應短缺，無殼中產或基層市民沒有長期而穩定的容身之所，又不能在財產升值時累積更多財富，最終加劇「有樓」與「無樓」者的貧富差距。香港於回歸後政府推出的公屋租置計劃，讓十多萬戶基層「上車」，既釋放社會效益，又符合社會公義，能讓市民分享社會繁榮的成果，是值得政府廣泛重推的善政。

樓價是貧富懸殊的因果

「有樓」與「無樓」本身已經是「有錢」與「無錢」的結果，實際上也是導致貧富懸殊的原因。據差餉物業估價署資料顯示，2008年12月至2018年12月樓價指數由104.8點大漲2.42倍至358.4點；國際勞工組織《2018至2019年全球工資報告》指出，2008至2017年計算，本港平均每年實際工資增長更只有0.1%。數據反映過往10年資產財富的增值遠超工資增長，「有樓」人士在變相不用工作仍賺到盤滿缽滿下，「無樓」人士卻每天營營役役，節衣縮食，為首期奮鬥，而上樓之路仍是遙遙無期。

誠然，這種貧富差距其實並非源於能力差異，往往只是一念之差。以我哥哥為例，十多年前以不足300萬元購買一個三房、近港鐵站的私樓單位，因希望換樓而賣出單位。他當時沒有果斷再入市，其後樓價不斷上升，結果與「有樓」朋輩相比，他們的資產值就此拉開。

除了不少人因錯失機會「上車」或「落錯車」外，政府政策如增加印花稅及按揭成數的限制，也是中產買樓困難的成因。樓價高企，意味無殼蝸牛須花更多時間儲首期。緩慢的人工升幅，卻要追上屢創新高的樓價，本來已經十分困難；與此同時，有樓人士卻可把樓宇按揭套現購買另一個物業，不停把資產滾大，貧富差距自然愈來愈大。因此，政府在政策上應讓更多人共同享受財富增長，令社會變得更為公義，消減矛盾。

其實，現行公屋制度導致社會存在相當的負面影響。為滿足申請公屋的入息限制，不少人放棄晉升或較高薪金的潛在機會，甚至只靠兼職工作來逃避入息申報，變相導致社會生產力未完全釋放。此外，由於公屋的分配制度不是由價格機制決定，居民隨機分配不同地區的公屋，也間接影響社會效益。舉例說，一名新界公屋居民，本來可到中環從事更高薪的工作，但在計算交通時間及費用成本後卻步，原因是他既不能放棄現有公屋，或者把新界公屋與人交換成港島的公屋。如果公屋可以流轉，社會效益將可極大化。

公屋制度除要具社會效益之外，也應符合社會公義。公屋原意是幫助社會最有住屋需要的基層，可是當基層一旦獲分配公屋後，基本上不會放棄，會在公屋生活一輩子。據團結香港基金報告，公屋單位年均流轉率僅為0.8%，反映現時問題的嚴重。

公屋住戶長年累月獲租金補貼，能夠有錢儲蓄及投資，生活會日漸改善；就算他們變成富戶，現時也沒有足夠誘因令他們放棄公屋。諷刺的是，自房委會於2017年10月起收緊公屋富戶政策後，僅有134名住戶交還公屋單位。反之，正在輪候公屋的人，繼續在沒有補貼租金下捱貴租，每月生活捉襟見肘；因此我們必須提倡加快公屋流轉及釋放潛在的社會效益。從經濟學層面分析，關鍵是確立公屋私有產權，政府應加快出售公屋，製造財富，並釋放其社會價值。

簡單來說，私有產權包含三大元素：獨有使用權、收入享受權及自由轉讓權。透過租置計劃出售公屋，確立私有產權，是創造社會效益，構建共贏的第一步。對公屋居民來說，成為公屋業主後，屋苑範圍由他們自行管理，自然會更用心地改善屋苑的居住環境。打個比喻說，如果你是車主，必定會愛惜自己的車，經常洗車及保養外觀；如果你到外國租車一星期，一定不會洗車，然後準時歸還，這也是人之常情。此外，成為業主後的公屋居民，根本不須再擔心因入息超額而被趕走，可以更無拘無束地在職場打拚，獲取更高薪金，創造社會效益。

公屋的本質是政府透過公共資源補貼有需要的人士，除資助建築費及地價之外，政府每個月都在補貼租金。舉例說，某公屋在市場租值是每月1萬元，政府只收取租戶2000元，即每月補貼8000元。同時，政府更須負責公屋日常的維修開支，變相是雙重負擔。

透過租置計劃出售公屋，政府就不須再補貼租金及維修費用，而且還可收回部分成本及地價，增加庫房收入，運用資源繼續幫助其他有需要的人。在整體社會來說，出售公屋實際上是釋放公屋的原來價值，而且讓更多人擁有資產財富，不僅可以收窄貧富差距，又能釋放生產力及公屋價值，整體社會效益將大幅提高。
 

改良租置計劃 完善私有產權

現時實施的公屋租置計劃，業主尚未補地價時，只擁用獨家使用權，並未有收入享受權及自由轉讓權，那是不完整的私有產權。根據2017年立法會資料顯示，九成七的租置屋業主未補地價，顯示大部分居民並不是真正的業主。要把社會效益極大化，政府必須向居民提供誘因，鼓勵居民補地價，讓他們擁有完整的產權。

我認為團結香港基金鎖定補地價的建議，的確能夠提供足夠誘因。政府應鎖定租置屋邨的地價於出售的時間，否則地價只會隨樓價不停上升，居民也就發出同樣問題：工資收入增長追趕不上地價的增長。如是者，居民永遠無法補地價，成為真正的業主，不能釋放公屋本身潛在的社會效益。

近日坐車行經東區走廊，驟眼一見北角海濱新樓林立，但有置業需要的人士依舊望門興嘆。常說香港樓價是天價，其實說是「癲價」也不為過。安居樂業，僅是文明社會的一項最基本的生活指標，如今卻成為港人朝思夜盼的卑微願望。很可惜，特首在《施政報告》只建議加快原有租置屋邨的4.2萬個單位「清貨」，受惠基層市民有限，港府不妨考慮推廣至出售全港公屋，釋放公屋原有價值，無論對政府及市民均享有裨益。