租置公屋符合效益与公义
租置公屋符合效益与公义
撰文：香港亚太研究所经济研究中心成员、美国克林信大学经济系副教授 徐家健
贫富悬殊是导致当前政治不稳的原因之一。房屋供应短缺，无壳中产或基层市民没有长期而稳定的容身之所，又不能在财产升值时累积更多财富，最终加剧“有楼”与“无楼”者的贫富差距。香港于回归后政府推出的公屋租置计划，让十多万户基层“上车”，既释放社会效益，又符合社会公义，能让市民分享社会繁荣的成果，是值得政府广泛重推的善政。
楼价是贫富悬殊的因果
“有楼”与“无楼”本身已经是“有钱”与“无钱”的结果，实际上也是导致贫富悬殊的原因。据差饷物业估价署资料显示，2008年12月至2018年12月楼价指数由104.8点大涨2.42倍至358.4点；国际劳工组织《2018至2019年全球工资报告》指出，2008至2017年计算，本港平均每年实际工资增长更只有0.1%。数据反映过往10年资产财富的增值远超工资增长，“有楼”人士在变相不用工作仍赚到盘满钵满下，“无楼”人士却每天营营役役，节衣缩食，为首期奋斗，而上楼之路仍是遥遥无期。
诚然，这种贫富差距其实并非源于能力差异，往往只是一念之差。以我哥哥为例，十多年前以不足300万元购买一个三房、近港铁站的私楼单位，因希望换楼而卖出单位。他当时没有果断再入市，其后楼价不断上升，结果与“有楼”朋辈相比，他们的资产值就此拉开。
除了不少人因错失机会“上车”或“落错车”外，政府政策如增加印花税及按揭成数的限制，也是中产买楼困难的成因。楼价高企，意味无壳蜗牛须花更多时间储首期。缓慢的人工升幅，却要追上屡创新高的楼价，本来已经十分困难；与此同时，有楼人士却可把楼宇按揭套现购买另一个物业，不停把资产滚大，贫富差距自然愈来愈大。因此，政府在政策上应让更多人共同享受财富增长，令社会变得更为公义，消减矛盾。
其实，现行公屋制度导致社会存在相当的负面影响。为满足申请公屋的入息限制，不少人放弃晋升或较高薪金的潜在机会，甚至只靠兼职工作来逃避入息申报，变相导致社会生产力未完全释放。此外，由于公屋的分配制度不是由价格机制决定，居民随机分配不同地区的公屋，也间接影响社会效益。举例说，一名新界公屋居民，本来可到中环从事更高薪的工作，但在计算交通时间及费用成本后却步，原因是他既不能放弃现有公屋，或者把新界公屋与人交换成港岛的公屋。如果公屋可以流转，社会效益将可极大化。
公屋制度除要具社会效益之外，也应符合社会公义。公屋原意是帮助社会最有住屋需要的基层，可是当基层一旦获分配公屋后，基本上不会放弃，会在公屋生活一辈子。据团结香港基金报告，公屋单位年均流转率仅为0.8%，反映现时问题的严重。
公屋住户长年累月获租金补贴，能够有钱储蓄及投资，生活会日渐改善；就算他们变成富户，现时也没有足够诱因令他们放弃公屋。讽刺的是，自房委会于2017年10月起收紧公屋富户政策后，仅有134名住户交还公屋单位。反之，正在轮候公屋的人，继续在没有补贴租金下捱贵租，每月生活捉襟见肘；因此我们必须提倡加快公屋流转及释放潜在的社会效益。从经济学层面分析，关键是确立公屋私有产权，政府应加快出售公屋，制造财富，并释放其社会价值。
简单来说，私有产权包含三大元素：独有使用权、收入享受权及自由转让权。透过租置计划出售公屋，确立私有产权，是创造社会效益，构建共赢的第一步。对公屋居民来说，成为公屋业主后，屋苑范围由他们自行管理，自然会更用心地改善屋苑的居住环境。打个比喻说，如果你是车主，必定会爱惜自己的车，经常洗车及保养外观；如果你到外国租车一星期，一定不会洗车，然后准时归还，这也是人之常情。此外，成为业主后的公屋居民，根本不须再担心因入息超额而被赶走，可以更无拘无束地在职场打拚，获取更高薪金，创造社会效益。
公屋的本质是政府透过公共资源补贴有需要的人士，除资助建筑费及地价之外，政府每个月都在补贴租金。举例说，某公屋在市场租值是每月1万元，政府只收取租户2000元，即每月补贴8000元。同时，政府更须负责公屋日常的维修开支，变相是双重负担。
透过租置计划出售公屋，政府就不须再补贴租金及维修费用，而且还可收回部分成本及地价，增加库房收入，运用资源继续帮助其他有需要的人。在整体社会来说，出售公屋实际上是释放公屋的原来价值，而且让更多人拥有资产财富，不仅可以收窄贫富差距，又能释放生产力及公屋价值，整体社会效益将大幅提高。
改良租置计划 完善私有产权
现时实施的公屋租置计划，业主尚未补地价时，只拥用独家使用权，并未有收入享受权及自由转让权，那是不完整的私有产权。根据2017年立法会资料显示，九成七的租置屋业主未补地价，显示大部分居民并不是真正的业主。要把社会效益极大化，政府必须向居民提供诱因，鼓励居民补地价，让他们拥有完整的产权。
我认为团结香港基金锁定补地价的建议，的确能够提供足够诱因。政府应锁定租置屋邨的地价于出售的时间，否则地价只会随楼价不停上升，居民也就发出同样问题：工资收入增长追赶不上地价的增长。如是者，居民永远无法补地价，成为真正的业主，不能释放公屋本身潜在的社会效益。
近日坐车行经东区走廊，骤眼一见北角海滨新楼林立，但有置业需要的人士依旧望门兴叹。常说香港楼价是天价，其实说是“癫价”也不为过。安居乐业，仅是文明社会的一项最基本的生活指标，如今却成为港人朝思夜盼的卑微愿望。很可惜，特首在《施政报告》只建议加快原有租置屋邨的4.2万个单位“清货”，受惠基层市民有限，港府不妨考虑推广至出售全港公屋，释放公屋原有价值，无论对政府及市民均享有裨益。
撰文：香港亚太研究所经济研究中心成员、美国克林信大学经济系副教授 徐家健
贫富悬殊是导致当前政治不稳的原因之一。房屋供应短缺，无壳中产或基层市民没有长期而稳定的容身之所，又不能在财产升值时累积更多财富，最终加剧“有楼”与“无楼”者的贫富差距。香港于回归后政府推出的公屋租置计划，让十多万户基层“上车”，既释放社会效益，又符合社会公义，能让市民分享社会繁荣的成果，是值得政府广泛重推的善政。
楼价是贫富悬殊的因果
“有楼”与“无楼”本身已经是“有钱”与“无钱”的结果，实际上也是导致贫富悬殊的原因。据差饷物业估价署资料显示，2008年12月至2018年12月楼价指数由104.8点大涨2.42倍至358.4点；国际劳工组织《2018至2019年全球工资报告》指出，2008至2017年计算，本港平均每年实际工资增长更只有0.1%。数据反映过往10年资产财富的增值远超工资增长，“有楼”人士在变相不用工作仍赚到盘满钵满下，“无楼”人士却每天营营役役，节衣缩食，为首期奋斗，而上楼之路仍是遥遥无期。
诚然，这种贫富差距其实并非源于能力差异，往往只是一念之差。以我哥哥为例，十多年前以不足300万元购买一个三房、近港铁站的私楼单位，因希望换楼而卖出单位。他当时没有果断再入市，其后楼价不断上升，结果与“有楼”朋辈相比，他们的资产值就此拉开。
除了不少人因错失机会“上车”或“落错车”外，政府政策如增加印花税及按揭成数的限制，也是中产买楼困难的成因。楼价高企，意味无壳蜗牛须花更多时间储首期。缓慢的人工升幅，却要追上屡创新高的楼价，本来已经十分困难；与此同时，有楼人士却可把楼宇按揭套现购买另一个物业，不停把资产滚大，贫富差距自然愈来愈大。因此，政府在政策上应让更多人共同享受财富增长，令社会变得更为公义，消减矛盾。
其实，现行公屋制度导致社会存在相当的负面影响。为满足申请公屋的入息限制，不少人放弃晋升或较高薪金的潜在机会，甚至只靠兼职工作来逃避入息申报，变相导致社会生产力未完全释放。此外，由于公屋的分配制度不是由价格机制决定，居民随机分配不同地区的公屋，也间接影响社会效益。举例说，一名新界公屋居民，本来可到中环从事更高薪的工作，但在计算交通时间及费用成本后却步，原因是他既不能放弃现有公屋，或者把新界公屋与人交换成港岛的公屋。如果公屋可以流转，社会效益将可极大化。
公屋制度除要具社会效益之外，也应符合社会公义。公屋原意是帮助社会最有住屋需要的基层，可是当基层一旦获分配公屋后，基本上不会放弃，会在公屋生活一辈子。据团结香港基金报告，公屋单位年均流转率仅为0.8%，反映现时问题的严重。
公屋住户长年累月获租金补贴，能够有钱储蓄及投资，生活会日渐改善；就算他们变成富户，现时也没有足够诱因令他们放弃公屋。讽刺的是，自房委会于2017年10月起收紧公屋富户政策后，仅有134名住户交还公屋单位。反之，正在轮候公屋的人，继续在没有补贴租金下捱贵租，每月生活捉襟见肘；因此我们必须提倡加快公屋流转及释放潜在的社会效益。从经济学层面分析，关键是确立公屋私有产权，政府应加快出售公屋，制造财富，并释放其社会价值。
简单来说，私有产权包含三大元素：独有使用权、收入享受权及自由转让权。透过租置计划出售公屋，确立私有产权，是创造社会效益，构建共赢的第一步。对公屋居民来说，成为公屋业主后，屋苑范围由他们自行管理，自然会更用心地改善屋苑的居住环境。打个比喻说，如果你是车主，必定会爱惜自己的车，经常洗车及保养外观；如果你到外国租车一星期，一定不会洗车，然后准时归还，这也是人之常情。此外，成为业主后的公屋居民，根本不须再担心因入息超额而被赶走，可以更无拘无束地在职场打拚，获取更高薪金，创造社会效益。
公屋的本质是政府透过公共资源补贴有需要的人士，除资助建筑费及地价之外，政府每个月都在补贴租金。举例说，某公屋在市场租值是每月1万元，政府只收取租户2000元，即每月补贴8000元。同时，政府更须负责公屋日常的维修开支，变相是双重负担。
透过租置计划出售公屋，政府就不须再补贴租金及维修费用，而且还可收回部分成本及地价，增加库房收入，运用资源继续帮助其他有需要的人。在整体社会来说，出售公屋实际上是释放公屋的原来价值，而且让更多人拥有资产财富，不仅可以收窄贫富差距，又能释放生产力及公屋价值，整体社会效益将大幅提高。
改良租置计划 完善私有产权
现时实施的公屋租置计划，业主尚未补地价时，只拥用独家使用权，并未有收入享受权及自由转让权，那是不完整的私有产权。根据2017年立法会资料显示，九成七的租置屋业主未补地价，显示大部分居民并不是真正的业主。要把社会效益极大化，政府必须向居民提供诱因，鼓励居民补地价，让他们拥有完整的产权。
我认为团结香港基金锁定补地价的建议，的确能够提供足够诱因。政府应锁定租置屋邨的地价于出售的时间，否则地价只会随楼价不停上升，居民也就发出同样问题：工资收入增长追赶不上地价的增长。如是者，居民永远无法补地价，成为真正的业主，不能释放公屋本身潜在的社会效益。
近日坐车行经东区走廊，骤眼一见北角海滨新楼林立，但有置业需要的人士依旧望门兴叹。常说香港楼价是天价，其实说是“癫价”也不为过。安居乐业，仅是文明社会的一项最基本的生活指标，如今却成为港人朝思夜盼的卑微愿望。很可惜，特首在《施政报告》只建议加快原有租置屋邨的4.2万个单位“清货”，受惠基层市民有限，港府不妨考虑推广至出售全港公屋，释放公屋原有价值，无论对政府及市民均享有裨益。
