沒有免費午餐 覓地建屋的取捨問題
沒有免費午餐 覓地建屋的取捨問題
撰文: 楊偉文 香港樹仁大學經濟與金融系高級講師
住屋問題已經成為香港的頭號難題。事實上，住屋問題對市民的生活質素水平有着關鍵影響，也困擾施政者的管治環境；紓緩樓價上升之勢的方法，除了遏抑需求的各項買家印花稅政策，長遠治本之計，還是增加供應以縮減過剩需求。
用地需求額度大
當然，當處於亢奮性需求的市況下，增加供應量也不會即時收到立竿見影之效，但透過增加土地供應紓緩樓房需求，是政府應有之責。
本文分為兩個部分，首先回顧近年有關住屋需求預測的分析，藉此了解土地需求的額度大小，再評估覓地方案的問題。
根據政府《長遠房屋策略》2017年周年進度報告（下稱「長策報告」）估計，未來10年（2018年至2028年），市場約有46萬個住宅單位需求，數字已經考慮空置單位的調整；而香港集思會根據家庭變化模式計算「新住屋需求」和「改善住屋需求」，估計2013年至2022年的住屋單位需求約為44萬【表1】。
圖表來源：信報
此外，《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（下稱《2030+》）和團結香港基金分別估算未來30年的住屋需求——2016年至2026年預測為46萬；2027年至2046年預測為54萬，意味未來30年的住宅單位需求將達100萬。團結香港基金調整樓宇老化的影響和提升人均居住面積，並加入提升生活質素的考量，估計未來30年（2016年至2046年）總住屋單位需求約126萬【表1】。
【表1】反映香港的住屋單位需求，年均需求量約為3.3萬至4.6萬。以第三代新市鎮天水圍為例，其規劃用地430公頃，預計可滿足30萬人口居住。按統計處2016年的平均住戶人數2.8人計算，相等於11萬個家庭的住屋需求；故未來10年最少需要新增4個像天水圍規模的新市鎮以配合新增的住屋需求，而未來30年便要新增9至12個天水圍規模的新市鎮。
未來10年，按長策報告預測的新增46萬個住屋單位需求，約相當於4個天水圍的土地需求，政府需新增1720公頃土地供應；若住屋單位需求增至100萬，則所需的土地面積便擴大至3900公頃（《2030+》的估計為4720公頃）；若需求增至126萬，土地面積需求便高達5200公頃（團結香港基金估計為9000公頃）。
根據《2030+》的《綜合土地需求及供應分析報告》，香港現已落實及規劃項目的用地約3600公頃，包括【表2】列出的所有新界發展區、已規劃棕地、其他規劃和東涌東填海工程；而「東大嶼都會計劃」和「近岸填海規劃」均未列入政府土地規劃項目，涉及約1400至1500公頃土地供應，可供14萬至25萬個家庭單位居住（按平均住戶人數2.8人計算）。
圖表來源：信報
此外，根據土地供應專責小組2017年9月6日的討論文件顯示，潛在鐵路物業發展項目可提供超過21000個住宅單位，其中小蠔灣車廠的綜合商住項目預計不少於14000個住宅單位，加上西鐵八鄉維修車廠上蓋潛在發展項目提供約6000個住宅單位。因此，筆者推算鐵路物業最少潛在27000個住宅單位供應【表2】。
近岸填海惹爭議
筆者了解各項土地供應方案均面對爭議，如近岸填海規劃（包括欣澳、龍鼓灘、小蠔灣、馬料水和青衣西南等）遭到環保團體和市民反對，擔心填海對海洋生態系統造成破壞；亦有市民擔心填海對現有臨海住宅和商業發展構成影響；另有反對意見認為，近岸填海規劃只有馬料水填海工程涉及新增住屋供應，其他填海工程均只提供經濟生產活動的土地發展用途。
其實，香港居住問題不單是住屋供應不足問題，還有「地區功能」不平衡問題，不少新界新市鎮未能提供足夠就業機會，導致出勤成本上升和公共交通系統緊張等問題，而近岸填海規劃正提供新增土地，可紓緩地區功能不平衡的問題。
團結香港基金報告建議名為「新玫瑰園」的填海計劃，填海面積達3490公頃，以填海地換取葵涌貨櫃碼頭土地改作住宅發展用途；加上其他填海工程，大量增加住屋土地，以彌補「近岸填海規劃」住宅用土不足的問題。填海工程除可創造較大片完整土地外，因土地由零規劃開始，土地配套較具彈性，特別有利建立智慧型和環保型新城區。至於新界兩大新發展區規劃，則遇上不少反對聲音，包括不滿公營住宅用地面積較小，原有居民不願意遷離生活已久的環境。政府面對的阻力不比填海工程小，收回私有農地及其他土地所牽涉的拆遷、賠償、磋商問題相當複雜，平衡多方利益也是曠日持久。
經濟學有句名言——世上沒有免費午餐。香港由停建居屋，改變賣地政策和大量縮減填海規模後，造成住屋供應因土地供應不足而產生嚴重的「供應斷層」，導致今天香港房屋問題病情嚴重。
筆者明白部分反對新界北發展計劃和填海工程的人和團體，認為政府擁有大量土地儲備可供建樓，毋須急於此時便開墾新地。根據土地供應專責小組2017年11月7日的一份討論文件，政府現擁有政府土地以短期租約批出和臨時的用地，多數在離島和新界地區；開墾相關土地建屋，估計同樣會遇到阻力，而且所有開墾新土地方案需時（也有10年時間以上），不能一蹴而就，必須未雨綢繆。問題是，市民要明白巧婦難為無米炊的道理，要解決房屋問題，先要解決土地問題。
撰文: 楊偉文 香港樹仁大學經濟與金融系高級講師
住屋問題已經成為香港的頭號難題。事實上，住屋問題對市民的生活質素水平有着關鍵影響，也困擾施政者的管治環境；紓緩樓價上升之勢的方法，除了遏抑需求的各項買家印花稅政策，長遠治本之計，還是增加供應以縮減過剩需求。
用地需求額度大
當然，當處於亢奮性需求的市況下，增加供應量也不會即時收到立竿見影之效，但透過增加土地供應紓緩樓房需求，是政府應有之責。
本文分為兩個部分，首先回顧近年有關住屋需求預測的分析，藉此了解土地需求的額度大小，再評估覓地方案的問題。
根據政府《長遠房屋策略》2017年周年進度報告（下稱「長策報告」）估計，未來10年（2018年至2028年），市場約有46萬個住宅單位需求，數字已經考慮空置單位的調整；而香港集思會根據家庭變化模式計算「新住屋需求」和「改善住屋需求」，估計2013年至2022年的住屋單位需求約為44萬【表1】。
圖表來源：信報
此外，《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》（下稱《2030+》）和團結香港基金分別估算未來30年的住屋需求——2016年至2026年預測為46萬；2027年至2046年預測為54萬，意味未來30年的住宅單位需求將達100萬。團結香港基金調整樓宇老化的影響和提升人均居住面積，並加入提升生活質素的考量，估計未來30年（2016年至2046年）總住屋單位需求約126萬【表1】。
【表1】反映香港的住屋單位需求，年均需求量約為3.3萬至4.6萬。以第三代新市鎮天水圍為例，其規劃用地430公頃，預計可滿足30萬人口居住。按統計處2016年的平均住戶人數2.8人計算，相等於11萬個家庭的住屋需求；故未來10年最少需要新增4個像天水圍規模的新市鎮以配合新增的住屋需求，而未來30年便要新增9至12個天水圍規模的新市鎮。
未來10年，按長策報告預測的新增46萬個住屋單位需求，約相當於4個天水圍的土地需求，政府需新增1720公頃土地供應；若住屋單位需求增至100萬，則所需的土地面積便擴大至3900公頃（《2030+》的估計為4720公頃）；若需求增至126萬，土地面積需求便高達5200公頃（團結香港基金估計為9000公頃）。
根據《2030+》的《綜合土地需求及供應分析報告》，香港現已落實及規劃項目的用地約3600公頃，包括【表2】列出的所有新界發展區、已規劃棕地、其他規劃和東涌東填海工程；而「東大嶼都會計劃」和「近岸填海規劃」均未列入政府土地規劃項目，涉及約1400至1500公頃土地供應，可供14萬至25萬個家庭單位居住（按平均住戶人數2.8人計算）。
圖表來源：信報
此外，根據土地供應專責小組2017年9月6日的討論文件顯示，潛在鐵路物業發展項目可提供超過21000個住宅單位，其中小蠔灣車廠的綜合商住項目預計不少於14000個住宅單位，加上西鐵八鄉維修車廠上蓋潛在發展項目提供約6000個住宅單位。因此，筆者推算鐵路物業最少潛在27000個住宅單位供應【表2】。
近岸填海惹爭議
筆者了解各項土地供應方案均面對爭議，如近岸填海規劃（包括欣澳、龍鼓灘、小蠔灣、馬料水和青衣西南等）遭到環保團體和市民反對，擔心填海對海洋生態系統造成破壞；亦有市民擔心填海對現有臨海住宅和商業發展構成影響；另有反對意見認為，近岸填海規劃只有馬料水填海工程涉及新增住屋供應，其他填海工程均只提供經濟生產活動的土地發展用途。
其實，香港居住問題不單是住屋供應不足問題，還有「地區功能」不平衡問題，不少新界新市鎮未能提供足夠就業機會，導致出勤成本上升和公共交通系統緊張等問題，而近岸填海規劃正提供新增土地，可紓緩地區功能不平衡的問題。
團結香港基金報告建議名為「新玫瑰園」的填海計劃，填海面積達3490公頃，以填海地換取葵涌貨櫃碼頭土地改作住宅發展用途；加上其他填海工程，大量增加住屋土地，以彌補「近岸填海規劃」住宅用土不足的問題。填海工程除可創造較大片完整土地外，因土地由零規劃開始，土地配套較具彈性，特別有利建立智慧型和環保型新城區。至於新界兩大新發展區規劃，則遇上不少反對聲音，包括不滿公營住宅用地面積較小，原有居民不願意遷離生活已久的環境。政府面對的阻力不比填海工程小，收回私有農地及其他土地所牽涉的拆遷、賠償、磋商問題相當複雜，平衡多方利益也是曠日持久。
經濟學有句名言——世上沒有免費午餐。香港由停建居屋，改變賣地政策和大量縮減填海規模後，造成住屋供應因土地供應不足而產生嚴重的「供應斷層」，導致今天香港房屋問題病情嚴重。
筆者明白部分反對新界北發展計劃和填海工程的人和團體，認為政府擁有大量土地儲備可供建樓，毋須急於此時便開墾新地。根據土地供應專責小組2017年11月7日的一份討論文件，政府現擁有政府土地以短期租約批出和臨時的用地，多數在離島和新界地區；開墾相關土地建屋，估計同樣會遇到阻力，而且所有開墾新土地方案需時（也有10年時間以上），不能一蹴而就，必須未雨綢繆。問題是，市民要明白巧婦難為無米炊的道理，要解決房屋問題，先要解決土地問題。
