没有免费午餐 觅地建屋的取舍问题
没有免费午餐 觅地建屋的取舍问题
撰文: 杨伟文 香港树仁大学经济与金融系高级讲师
住屋问题已经成为香港的头号难题。事实上，住屋问题对市民的生活质素水平有着关键影响，也困扰施政者的管治环境；纾缓楼价上升之势的方法，除了遏抑需求的各项买家印花税政策，长远治本之计，还是增加供应以缩减过剩需求。
用地需求额度大
当然，当处于亢奋性需求的市况下，增加供应量也不会即时收到立竿见影之效，但透过增加土地供应纾缓楼房需求，是政府应有之责。
本文分为两个部分，首先回顾近年有关住屋需求预测的分析，藉此了解土地需求的额度大小，再评估觅地方案的问题。
根据政府《长远房屋策略》2017年周年进度报告（下称“长策报告”）估计，未来10年（2018年至2028年），市场约有46万个住宅单位需求，数字已经考虑空置单位的调整；而香港集思会根据家庭变化模式计算“新住屋需求”和“改善住屋需求”，估计2013年至2022年的住屋单位需求约为44万【表1】。
图表来源：信报
此外，《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（下称《2030+》）和团结香港基金分别估算未来30年的住屋需求——2016年至2026年预测为46万；2027年至2046年预测为54万，意味未来30年的住宅单位需求将达100万。团结香港基金调整楼宇老化的影响和提升人均居住面积，并加入提升生活质素的考量，估计未来30年（2016年至2046年）总住屋单位需求约126万【表1】。
【表1】反映香港的住屋单位需求，年均需求量约为3.3万至4.6万。以第三代新市镇天水围为例，其规划用地430公顷，预计可满足30万人口居住。按统计处2016年的平均住户人数2.8人计算，相等于11万个家庭的住屋需求；故未来10年最少需要新增4个像天水围规模的新市镇以配合新增的住屋需求，而未来30年便要新增9至12个天水围规模的新市镇。
未来10年，按长策报告预测的新增46万个住屋单位需求，约相当于4个天水围的土地需求，政府需新增1720公顷土地供应；若住屋单位需求增至100万，则所需的土地面积便扩大至3900公顷（《2030+》的估计为4720公顷）；若需求增至126万，土地面积需求便高达5200公顷（团结香港基金估计为9000公顷）。
根据《2030+》的《综合土地需求及供应分析报告》，香港现已落实及规划项目的用地约3600公顷，包括【表2】列出的所有新界发展区、已规划棕地、其他规划和东涌东填海工程；而“东大屿都会计划”和“近岸填海规划”均未列入政府土地规划项目，涉及约1400至1500公顷土地供应，可供14万至25万个家庭单位居住（按平均住户人数2.8人计算）。
图表来源：信报
此外，根据土地供应专责小组2017年9月6日的讨论文件显示，潜在铁路物业发展项目可提供超过21000个住宅单位，其中小蚝湾车厂的综合商住项目预计不少于14000个住宅单位，加上西铁八乡维修车厂上盖潜在发展项目提供约6000个住宅单位。因此，笔者推算铁路物业最少潜在27000个住宅单位供应【表2】。
近岸填海惹争议
笔者了解各项土地供应方案均面对争议，如近岸填海规划（包括欣澳、龙鼓滩、小蚝湾、马料水和青衣西南等）遭到环保团体和市民反对，担心填海对海洋生态系统造成破坏；亦有市民担心填海对现有临海住宅和商业发展构成影响；另有反对意见认为，近岸填海规划只有马料水填海工程涉及新增住屋供应，其他填海工程均只提供经济生产活动的土地发展用途。
其实，香港居住问题不单是住屋供应不足问题，还有“地区功能”不平衡问题，不少新界新市镇未能提供足够就业机会，导致出勤成本上升和公共交通系统紧张等问题，而近岸填海规划正提供新增土地，可纾缓地区功能不平衡的问题。
团结香港基金报告建议名为“新玫瑰园”的填海计划，填海面积达3490公顷，以填海地换取葵涌货柜码头土地改作住宅发展用途；加上其他填海工程，大量增加住屋土地，以弥补“近岸填海规划”住宅用土不足的问题。填海工程除可创造较大片完整土地外，因土地由零规划开始，土地配套较具弹性，特别有利建立智慧型和环保型新城区。至于新界两大新发展区规划，则遇上不少反对声音，包括不满公营住宅用地面积较小，原有居民不愿意迁离生活已久的环境。政府面对的阻力不比填海工程小，收回私有农地及其他土地所牵涉的拆迁、赔偿、磋商问题相当复杂，平衡多方利益也是旷日持久。
经济学有句名言——世上没有免费午餐。香港由停建居屋，改变卖地政策和大量缩减填海规模后，造成住屋供应因土地供应不足而产生严重的“供应断层”，导致今天香港房屋问题病情严重。
笔者明白部分反对新界北发展计划和填海工程的人和团体，认为政府拥有大量土地储备可供建楼，毋须急于此时便开垦新地。根据土地供应专责小组2017年11月7日的一份讨论文件，政府现拥有政府土地以短期租约批出和临时的用地，多数在离岛和新界地区；开垦相关土地建屋，估计同样会遇到阻力，而且所有开垦新土地方案需时（也有10年时间以上），不能一蹴而就，必须未雨绸缪。问题是，市民要明白巧妇难为无米炊的道理，要解决房屋问题，先要解决土地问题。
撰文: 杨伟文 香港树仁大学经济与金融系高级讲师
住屋问题已经成为香港的头号难题。事实上，住屋问题对市民的生活质素水平有着关键影响，也困扰施政者的管治环境；纾缓楼价上升之势的方法，除了遏抑需求的各项买家印花税政策，长远治本之计，还是增加供应以缩减过剩需求。
用地需求额度大
当然，当处于亢奋性需求的市况下，增加供应量也不会即时收到立竿见影之效，但透过增加土地供应纾缓楼房需求，是政府应有之责。
本文分为两个部分，首先回顾近年有关住屋需求预测的分析，藉此了解土地需求的额度大小，再评估觅地方案的问题。
根据政府《长远房屋策略》2017年周年进度报告（下称“长策报告”）估计，未来10年（2018年至2028年），市场约有46万个住宅单位需求，数字已经考虑空置单位的调整；而香港集思会根据家庭变化模式计算“新住屋需求”和“改善住屋需求”，估计2013年至2022年的住屋单位需求约为44万【表1】。
图表来源：信报
此外，《香港2030+：跨越2030年的规划远景与策略》（下称《2030+》）和团结香港基金分别估算未来30年的住屋需求——2016年至2026年预测为46万；2027年至2046年预测为54万，意味未来30年的住宅单位需求将达100万。团结香港基金调整楼宇老化的影响和提升人均居住面积，并加入提升生活质素的考量，估计未来30年（2016年至2046年）总住屋单位需求约126万【表1】。
【表1】反映香港的住屋单位需求，年均需求量约为3.3万至4.6万。以第三代新市镇天水围为例，其规划用地430公顷，预计可满足30万人口居住。按统计处2016年的平均住户人数2.8人计算，相等于11万个家庭的住屋需求；故未来10年最少需要新增4个像天水围规模的新市镇以配合新增的住屋需求，而未来30年便要新增9至12个天水围规模的新市镇。
未来10年，按长策报告预测的新增46万个住屋单位需求，约相当于4个天水围的土地需求，政府需新增1720公顷土地供应；若住屋单位需求增至100万，则所需的土地面积便扩大至3900公顷（《2030+》的估计为4720公顷）；若需求增至126万，土地面积需求便高达5200公顷（团结香港基金估计为9000公顷）。
根据《2030+》的《综合土地需求及供应分析报告》，香港现已落实及规划项目的用地约3600公顷，包括【表2】列出的所有新界发展区、已规划棕地、其他规划和东涌东填海工程；而“东大屿都会计划”和“近岸填海规划”均未列入政府土地规划项目，涉及约1400至1500公顷土地供应，可供14万至25万个家庭单位居住（按平均住户人数2.8人计算）。
图表来源：信报
此外，根据土地供应专责小组2017年9月6日的讨论文件显示，潜在铁路物业发展项目可提供超过21000个住宅单位，其中小蚝湾车厂的综合商住项目预计不少于14000个住宅单位，加上西铁八乡维修车厂上盖潜在发展项目提供约6000个住宅单位。因此，笔者推算铁路物业最少潜在27000个住宅单位供应【表2】。
近岸填海惹争议
笔者了解各项土地供应方案均面对争议，如近岸填海规划（包括欣澳、龙鼓滩、小蚝湾、马料水和青衣西南等）遭到环保团体和市民反对，担心填海对海洋生态系统造成破坏；亦有市民担心填海对现有临海住宅和商业发展构成影响；另有反对意见认为，近岸填海规划只有马料水填海工程涉及新增住屋供应，其他填海工程均只提供经济生产活动的土地发展用途。
其实，香港居住问题不单是住屋供应不足问题，还有“地区功能”不平衡问题，不少新界新市镇未能提供足够就业机会，导致出勤成本上升和公共交通系统紧张等问题，而近岸填海规划正提供新增土地，可纾缓地区功能不平衡的问题。
团结香港基金报告建议名为“新玫瑰园”的填海计划，填海面积达3490公顷，以填海地换取葵涌货柜码头土地改作住宅发展用途；加上其他填海工程，大量增加住屋土地，以弥补“近岸填海规划”住宅用土不足的问题。填海工程除可创造较大片完整土地外，因土地由零规划开始，土地配套较具弹性，特别有利建立智慧型和环保型新城区。至于新界两大新发展区规划，则遇上不少反对声音，包括不满公营住宅用地面积较小，原有居民不愿意迁离生活已久的环境。政府面对的阻力不比填海工程小，收回私有农地及其他土地所牵涉的拆迁、赔偿、磋商问题相当复杂，平衡多方利益也是旷日持久。
经济学有句名言——世上没有免费午餐。香港由停建居屋，改变卖地政策和大量缩减填海规模后，造成住屋供应因土地供应不足而产生严重的“供应断层”，导致今天香港房屋问题病情严重。
笔者明白部分反对新界北发展计划和填海工程的人和团体，认为政府拥有大量土地储备可供建楼，毋须急于此时便开垦新地。根据土地供应专责小组2017年11月7日的一份讨论文件，政府现拥有政府土地以短期租约批出和临时的用地，多数在离岛和新界地区；开垦相关土地建屋，估计同样会遇到阻力，而且所有开垦新土地方案需时（也有10年时间以上），不能一蹴而就，必须未雨绸缪。问题是，市民要明白巧妇难为无米炊的道理，要解决房屋问题，先要解决土地问题。
