止暴更須治本 土地革命必不可少
止暴更須治本 土地革命必不可少
新一份施政報告出爐。反對派固然指摘特首沒回應「五大訴求」。但筆者認為，施政報告正好為紛亂不休的時局投入了一個恒數（constant）：一套必定有利市民的土地、房屋政策。
寬按揭降首期 改變置業世襲化
因為，若政府只回應政治要求，卻沒有下大決心解決社會最深層次的「萬苦之首」，即嚴重缺地缺房問題，那麼下一場由民憤點燃的顏色社運，只是時間問題，因此，治標壓暴之餘，也得努力治本，包括擺明車馬用「尚方寶劍」《收回土地條例》加快收地建屋，及肯定1,700公頃「明日大嶼」的必要性！
本欄多次指，政府房策不應停留在保障市民「有瓦遮頭」的功能。故此，筆者喜見特首說明房屋是「公義及分配」的議題。當本港經濟隨着國家發展結構性增長，但土地供應非但沒有結構性增加反而急劇下跌，經濟欣欣向榮的成果，即收入和樓價的上升，只有置業者能夠全數享受。而未「上車」的，若無富爸媽資助首期，就算讀書及工作多出色，薪金增幅也遠遠追不上樓價，必定會氣餒憤怒！
因此，新推出的放寬按揭成數、降低首期要求，終有望改變以往近10年置業權利的「世襲化」：即父母沒有樓，孩子如何高薪也不會夠首期「上車」！隨着入市能力「平等化」，即使公屋、劏房長大而今天事業有成的高薪一族也有機會擁有私樓，多勞者可以多得，才是社會上流動力和公義的體現。除此之外，特首亦黑黑白白的表明，將引用《收回土地條例》，亦重申「明日大嶼」的重要性，說明政府將勇敢地拿回土地房屋供應的主導權。
缺地缺房惹民憤 顏色運動難免
講到底，雖然示威者未有表明房屋問題是其上街抗爭的原因。但其實已有示威者曾在路邊用英語噴上「每月1萬元租金只能租幾十呎地方，比牢房更細，你覺得我會害怕入獄？」數據上，香港人口密度（以已發展土地計）在全球僅次於孟加拉首都達卡，和孟買差不多——雖然香港的人均GDP是印度的近30倍！這表示眼前港人的擠迫程度肯定不可能是自願、而是極度痛苦地被迫接受的。
而真正的「絕望真相」（inconvenient truth）是：若我們繼續不作為，本港未來土地房屋的短缺程度，只會比今天嚴重數以倍計，肯定是個大量市民「瞓街」的結局！
像孟加拉等地，人民「瞓街」單純是個無錢的問題；香港有錢卻有人要「瞓街」，則是個社會大眾罔顧事實、議會代表無能的問題！前土地供應專責小組主席黃遠輝昨天更表示，有關收回私人土地，其實大部分在去年諮詢已討論過，預計能落實發展的土地不會太多，對紓緩短中期「土地荒」效用不大。換句話說，即使落實施政報告的所有措施，也未必能改變市民「瞓街」的厄運！
事實上，過去7年，私樓和公營房屋分別短缺15%及43%；中期展望，兩者的短缺量都將逼近6成！具體而言，本港私樓落成量由曾蔭權政府（2007至2012年）期間的每年平均9,900伙，稍增至梁振英政府（2012至2017年）的年均1.3萬伙。及至本屆政府（2017至2022年），預測私樓落成量將增至年均2萬伙。
然而，根據《長遠房屋策略》（長策）訂下的供應目標，即每年1.8萬伙私樓計，2013年至2019年的每年平均短缺為2,600伙，即仍欠7分之1。展望未來，根據團結香港基金的研究，雖然私樓落成量預測將逐步增至2021年的2.2萬伙，但卻將在2023年斷崖式下跌40%至1.3萬伙！
公屋私樓短缺增 速推明日大嶼
公營房屋情況則更令人憂慮：首先，公營房屋（出租公屋及資助出售房屋合計）落成量過去10年未見明顯上升，一直維持在1.3萬伙左右；而且與私樓類似，同樣預期在2022/23年會出現大幅下跌。而且，《長策》的公營房屋供應目標是年均2.8萬伙，換言之，公營房屋的短缺量其實比私樓更加嚴重：過去6年每年平均短缺量為1.2萬伙，幅度達43%（私樓是2,600伙或15%）﹗（圖1）
那更長遠展望又如何？進行了18個月公眾參與活動的土地供應專責小組，早已指2016至2026年，土地短缺量為800公頃；及至2046年更將擴大至1,200公頃。更重要的是，即使小組提出的18個土地供應選項中的4個短中期選項全部落實，及至2026年仍短缺400公頃土地。
建基於小組的研究，我們找來政府已公布、並預期會有住宅單位於2032年之前落成的的主要土地發展項目（不包括土地用途改劃），作出一個較長遠的房屋供應預測。
正如圖2所示，即使計及東涌東填海、小蠔灣車廠等近年政府力推的土地發展項目，由2024至2032年的9年間，私樓供應量預測仍與最新的供應目標（年均1.35萬伙）相差接近6成！
圖3把圖2針對私樓的分析在公營房屋系統重複一次，可見公營房屋落成量在2024至2032年間，尤其當供應目標公私營比例由「6：4比」調高至「7：3比」（即年均3.15萬伙）後，其短缺總量達17.5萬伙，或56%！無論如何，我們的房屋供應缺口，似乎已是愈來愈「板上釘釘」的事實，難以扭轉！
市民要「瞓街」的未來，對於口口聲聲講「未來是我們的」年輕人，當然是絕對不能接受；正急速老化的社會亦急需土地，增建醫院、安老院等設施；而「中坑」們則最不好受，同時面對子女們置業無望、父母苦候醫院床位、安老院宿位…
若這個「時代」真的要「革命」，理應由土地供應開始，而這亦應是第「6大訴求」，也是最重要的一個﹗而真正「缺一不可」的，是每一個可以增加土地房屋供應的政策選項，包括大規模填海的「明日大嶼」不單止必定要做，還要加快做、立刻做！
新一份施政報告出爐。反對派固然指摘特首沒回應「五大訴求」。但筆者認為，施政報告正好為紛亂不休的時局投入了一個恒數（constant）：一套必定有利市民的土地、房屋政策。
寬按揭降首期 改變置業世襲化
因為，若政府只回應政治要求，卻沒有下大決心解決社會最深層次的「萬苦之首」，即嚴重缺地缺房問題，那麼下一場由民憤點燃的顏色社運，只是時間問題，因此，治標壓暴之餘，也得努力治本，包括擺明車馬用「尚方寶劍」《收回土地條例》加快收地建屋，及肯定1,700公頃「明日大嶼」的必要性！
本欄多次指，政府房策不應停留在保障市民「有瓦遮頭」的功能。故此，筆者喜見特首說明房屋是「公義及分配」的議題。當本港經濟隨着國家發展結構性增長，但土地供應非但沒有結構性增加反而急劇下跌，經濟欣欣向榮的成果，即收入和樓價的上升，只有置業者能夠全數享受。而未「上車」的，若無富爸媽資助首期，就算讀書及工作多出色，薪金增幅也遠遠追不上樓價，必定會氣餒憤怒！
因此，新推出的放寬按揭成數、降低首期要求，終有望改變以往近10年置業權利的「世襲化」：即父母沒有樓，孩子如何高薪也不會夠首期「上車」！隨着入市能力「平等化」，即使公屋、劏房長大而今天事業有成的高薪一族也有機會擁有私樓，多勞者可以多得，才是社會上流動力和公義的體現。除此之外，特首亦黑黑白白的表明，將引用《收回土地條例》，亦重申「明日大嶼」的重要性，說明政府將勇敢地拿回土地房屋供應的主導權。
缺地缺房惹民憤 顏色運動難免
講到底，雖然示威者未有表明房屋問題是其上街抗爭的原因。但其實已有示威者曾在路邊用英語噴上「每月1萬元租金只能租幾十呎地方，比牢房更細，你覺得我會害怕入獄？」數據上，香港人口密度（以已發展土地計）在全球僅次於孟加拉首都達卡，和孟買差不多——雖然香港的人均GDP是印度的近30倍！這表示眼前港人的擠迫程度肯定不可能是自願、而是極度痛苦地被迫接受的。
而真正的「絕望真相」（inconvenient truth）是：若我們繼續不作為，本港未來土地房屋的短缺程度，只會比今天嚴重數以倍計，肯定是個大量市民「瞓街」的結局！
像孟加拉等地，人民「瞓街」單純是個無錢的問題；香港有錢卻有人要「瞓街」，則是個社會大眾罔顧事實、議會代表無能的問題！前土地供應專責小組主席黃遠輝昨天更表示，有關收回私人土地，其實大部分在去年諮詢已討論過，預計能落實發展的土地不會太多，對紓緩短中期「土地荒」效用不大。換句話說，即使落實施政報告的所有措施，也未必能改變市民「瞓街」的厄運！
事實上，過去7年，私樓和公營房屋分別短缺15%及43%；中期展望，兩者的短缺量都將逼近6成！具體而言，本港私樓落成量由曾蔭權政府（2007至2012年）期間的每年平均9,900伙，稍增至梁振英政府（2012至2017年）的年均1.3萬伙。及至本屆政府（2017至2022年），預測私樓落成量將增至年均2萬伙。
然而，根據《長遠房屋策略》（長策）訂下的供應目標，即每年1.8萬伙私樓計，2013年至2019年的每年平均短缺為2,600伙，即仍欠7分之1。展望未來，根據團結香港基金的研究，雖然私樓落成量預測將逐步增至2021年的2.2萬伙，但卻將在2023年斷崖式下跌40%至1.3萬伙！
公屋私樓短缺增 速推明日大嶼
公營房屋情況則更令人憂慮：首先，公營房屋（出租公屋及資助出售房屋合計）落成量過去10年未見明顯上升，一直維持在1.3萬伙左右；而且與私樓類似，同樣預期在2022/23年會出現大幅下跌。而且，《長策》的公營房屋供應目標是年均2.8萬伙，換言之，公營房屋的短缺量其實比私樓更加嚴重：過去6年每年平均短缺量為1.2萬伙，幅度達43%（私樓是2,600伙或15%）﹗（圖1）
那更長遠展望又如何？進行了18個月公眾參與活動的土地供應專責小組，早已指2016至2026年，土地短缺量為800公頃；及至2046年更將擴大至1,200公頃。更重要的是，即使小組提出的18個土地供應選項中的4個短中期選項全部落實，及至2026年仍短缺400公頃土地。
建基於小組的研究，我們找來政府已公布、並預期會有住宅單位於2032年之前落成的的主要土地發展項目（不包括土地用途改劃），作出一個較長遠的房屋供應預測。
正如圖2所示，即使計及東涌東填海、小蠔灣車廠等近年政府力推的土地發展項目，由2024至2032年的9年間，私樓供應量預測仍與最新的供應目標（年均1.35萬伙）相差接近6成！
圖3把圖2針對私樓的分析在公營房屋系統重複一次，可見公營房屋落成量在2024至2032年間，尤其當供應目標公私營比例由「6：4比」調高至「7：3比」（即年均3.15萬伙）後，其短缺總量達17.5萬伙，或56%！無論如何，我們的房屋供應缺口，似乎已是愈來愈「板上釘釘」的事實，難以扭轉！
市民要「瞓街」的未來，對於口口聲聲講「未來是我們的」年輕人，當然是絕對不能接受；正急速老化的社會亦急需土地，增建醫院、安老院等設施；而「中坑」們則最不好受，同時面對子女們置業無望、父母苦候醫院床位、安老院宿位…
若這個「時代」真的要「革命」，理應由土地供應開始，而這亦應是第「6大訴求」，也是最重要的一個﹗而真正「缺一不可」的，是每一個可以增加土地房屋供應的政策選項，包括大規模填海的「明日大嶼」不單止必定要做，還要加快做、立刻做！
