止暴更须治本 土地革命必不可少
止暴更须治本 土地革命必不可少
新一份施政报告出炉。反对派固然指摘特首没回应“五大诉求”。但笔者认为，施政报告正好为纷乱不休的时局投入了一个恒数（constant）：一套必定有利市民的土地、房屋政策。
宽按揭降首期 改变置业世袭化
因为，若政府只回应政治要求，却没有下大决心解决社会最深层次的“万苦之首”，即严重缺地缺房问题，那么下一场由民愤点燃的颜色社运，只是时间问题，因此，治标压暴之余，也得努力治本，包括摆明车马用“尚方宝剑”《收回土地条例》加快收地建屋，及肯定1,700公顷“明日大屿”的必要性！
本栏多次指，政府房策不应停留在保障市民“有瓦遮头”的功能。故此，笔者喜见特首说明房屋是“公义及分配”的议题。当本港经济随着国家发展结构性增长，但土地供应非但没有结构性增加反而急剧下跌，经济欣欣向荣的成果，即收入和楼价的上升，只有置业者能够全数享受。而未“上车”的，若无富爸妈资助首期，就算读书及工作多出色，薪金增幅也远远追不上楼价，必定会气馁愤怒！
因此，新推出的放宽按揭成数、降低首期要求，终有望改变以往近10年置业权利的“世袭化”：即父母没有楼，孩子如何高薪也不会够首期“上车”！随着入市能力“平等化”，即使公屋、劏房长大而今天事业有成的高薪一族也有机会拥有私楼，多劳者可以多得，才是社会上流动力和公义的体现。除此之外，特首亦黑黑白白的表明，将引用《收回土地条例》，亦重申“明日大屿”的重要性，说明政府将勇敢地拿回土地房屋供应的主导权。
缺地缺房惹民愤 颜色运动难免
讲到底，虽然示威者未有表明房屋问题是其上街抗争的原因。但其实已有示威者曾在路边用英语喷上“每月1万元租金只能租几十尺地方，比牢房更细，你觉得我会害怕入狱？”数据上，香港人口密度（以已发展土地计）在全球仅次于孟加拉首都达卡，和孟买差不多——虽然香港的人均GDP是印度的近30倍！这表示眼前港人的挤迫程度肯定不可能是自愿、而是极度痛苦地被迫接受的。
而真正的“绝望真相”（inconvenient truth）是：若我们继续不作为，本港未来土地房屋的短缺程度，只会比今天严重数以倍计，肯定是个大量市民“瞓街”的结局！
像孟加拉等地，人民“瞓街”单纯是个无钱的问题；香港有钱却有人要“瞓街”，则是个社会大众罔顾事实、议会代表无能的问题！前土地供应专责小组主席黄远辉昨天更表示，有关收回私人土地，其实大部分在去年谘询已讨论过，预计能落实发展的土地不会太多，对纾缓短中期“土地荒”效用不大。换句话说，即使落实施政报告的所有措施，也未必能改变市民“瞓街”的厄运！
事实上，过去7年，私楼和公营房屋分别短缺15%及43%；中期展望，两者的短缺量都将逼近6成！具体而言，本港私楼落成量由曾荫权政府（2007至2012年）期间的每年平均9,900伙，稍增至梁振英政府（2012至2017年）的年均1.3万伙。及至本届政府（2017至2022年），预测私楼落成量将增至年均2万伙。
然而，根据《长远房屋策略》（长策）订下的供应目标，即每年1.8万伙私楼计，2013年至2019年的每年平均短缺为2,600伙，即仍欠7分之1。展望未来，根据团结香港基金的研究，虽然私楼落成量预测将逐步增至2021年的2.2万伙，但却将在2023年断崖式下跌40%至1.3万伙！
公屋私楼短缺增 速推明日大屿
公营房屋情况则更令人忧虑：首先，公营房屋（出租公屋及资助出售房屋合计）落成量过去10年未见明显上升，一直维持在1.3万伙左右；而且与私楼类似，同样预期在2022/23年会出现大幅下跌。而且，《长策》的公营房屋供应目标是年均2.8万伙，换言之，公营房屋的短缺量其实比私楼更加严重：过去6年每年平均短缺量为1.2万伙，幅度达43%（私楼是2,600伙或15%）﹗（图1）
那更长远展望又如何？进行了18个月公众参与活动的土地供应专责小组，早已指2016至2026年，土地短缺量为800公顷；及至2046年更将扩大至1,200公顷。更重要的是，即使小组提出的18个土地供应选项中的4个短中期选项全部落实，及至2026年仍短缺400公顷土地。
建基于小组的研究，我们找来政府已公布、并预期会有住宅单位于2032年之前落成的的主要土地发展项目（不包括土地用途改划），作出一个较长远的房屋供应预测。
正如图2所示，即使计及东涌东填海、小蚝湾车厂等近年政府力推的土地发展项目，由2024至2032年的9年间，私楼供应量预测仍与最新的供应目标（年均1.35万伙）相差接近6成！
图3把图2针对私楼的分析在公营房屋系统重复一次，可见公营房屋落成量在2024至2032年间，尤其当供应目标公私营比例由“6：4比”调高至“7：3比”（即年均3.15万伙）后，其短缺总量达17.5万伙，或56%！无论如何，我们的房屋供应缺口，似乎已是愈来愈“板上钉钉”的事实，难以扭转！
市民要“瞓街”的未来，对于口口声声讲“未来是我们的”年轻人，当然是绝对不能接受；正急速老化的社会亦急需土地，增建医院、安老院等设施；而“中坑”们则最不好受，同时面对子女们置业无望、父母苦候医院床位、安老院宿位…
若这个“时代”真的要“革命”，理应由土地供应开始，而这亦应是第“6大诉求”，也是最重要的一个﹗而真正“缺一不可”的，是每一个可以增加土地房屋供应的政策选项，包括大规模填海的“明日大屿”不单止必定要做，还要加快做、立刻做！
新一份施政报告出炉。反对派固然指摘特首没回应“五大诉求”。但笔者认为，施政报告正好为纷乱不休的时局投入了一个恒数（constant）：一套必定有利市民的土地、房屋政策。
宽按揭降首期 改变置业世袭化
因为，若政府只回应政治要求，却没有下大决心解决社会最深层次的“万苦之首”，即严重缺地缺房问题，那么下一场由民愤点燃的颜色社运，只是时间问题，因此，治标压暴之余，也得努力治本，包括摆明车马用“尚方宝剑”《收回土地条例》加快收地建屋，及肯定1,700公顷“明日大屿”的必要性！
本栏多次指，政府房策不应停留在保障市民“有瓦遮头”的功能。故此，笔者喜见特首说明房屋是“公义及分配”的议题。当本港经济随着国家发展结构性增长，但土地供应非但没有结构性增加反而急剧下跌，经济欣欣向荣的成果，即收入和楼价的上升，只有置业者能够全数享受。而未“上车”的，若无富爸妈资助首期，就算读书及工作多出色，薪金增幅也远远追不上楼价，必定会气馁愤怒！
因此，新推出的放宽按揭成数、降低首期要求，终有望改变以往近10年置业权利的“世袭化”：即父母没有楼，孩子如何高薪也不会够首期“上车”！随着入市能力“平等化”，即使公屋、劏房长大而今天事业有成的高薪一族也有机会拥有私楼，多劳者可以多得，才是社会上流动力和公义的体现。除此之外，特首亦黑黑白白的表明，将引用《收回土地条例》，亦重申“明日大屿”的重要性，说明政府将勇敢地拿回土地房屋供应的主导权。
缺地缺房惹民愤 颜色运动难免
讲到底，虽然示威者未有表明房屋问题是其上街抗争的原因。但其实已有示威者曾在路边用英语喷上“每月1万元租金只能租几十尺地方，比牢房更细，你觉得我会害怕入狱？”数据上，香港人口密度（以已发展土地计）在全球仅次于孟加拉首都达卡，和孟买差不多——虽然香港的人均GDP是印度的近30倍！这表示眼前港人的挤迫程度肯定不可能是自愿、而是极度痛苦地被迫接受的。
而真正的“绝望真相”（inconvenient truth）是：若我们继续不作为，本港未来土地房屋的短缺程度，只会比今天严重数以倍计，肯定是个大量市民“瞓街”的结局！
像孟加拉等地，人民“瞓街”单纯是个无钱的问题；香港有钱却有人要“瞓街”，则是个社会大众罔顾事实、议会代表无能的问题！前土地供应专责小组主席黄远辉昨天更表示，有关收回私人土地，其实大部分在去年谘询已讨论过，预计能落实发展的土地不会太多，对纾缓短中期“土地荒”效用不大。换句话说，即使落实施政报告的所有措施，也未必能改变市民“瞓街”的厄运！
事实上，过去7年，私楼和公营房屋分别短缺15%及43%；中期展望，两者的短缺量都将逼近6成！具体而言，本港私楼落成量由曾荫权政府（2007至2012年）期间的每年平均9,900伙，稍增至梁振英政府（2012至2017年）的年均1.3万伙。及至本届政府（2017至2022年），预测私楼落成量将增至年均2万伙。
然而，根据《长远房屋策略》（长策）订下的供应目标，即每年1.8万伙私楼计，2013年至2019年的每年平均短缺为2,600伙，即仍欠7分之1。展望未来，根据团结香港基金的研究，虽然私楼落成量预测将逐步增至2021年的2.2万伙，但却将在2023年断崖式下跌40%至1.3万伙！
公屋私楼短缺增 速推明日大屿
公营房屋情况则更令人忧虑：首先，公营房屋（出租公屋及资助出售房屋合计）落成量过去10年未见明显上升，一直维持在1.3万伙左右；而且与私楼类似，同样预期在2022/23年会出现大幅下跌。而且，《长策》的公营房屋供应目标是年均2.8万伙，换言之，公营房屋的短缺量其实比私楼更加严重：过去6年每年平均短缺量为1.2万伙，幅度达43%（私楼是2,600伙或15%）﹗（图1）
那更长远展望又如何？进行了18个月公众参与活动的土地供应专责小组，早已指2016至2026年，土地短缺量为800公顷；及至2046年更将扩大至1,200公顷。更重要的是，即使小组提出的18个土地供应选项中的4个短中期选项全部落实，及至2026年仍短缺400公顷土地。
建基于小组的研究，我们找来政府已公布、并预期会有住宅单位于2032年之前落成的的主要土地发展项目（不包括土地用途改划），作出一个较长远的房屋供应预测。
正如图2所示，即使计及东涌东填海、小蚝湾车厂等近年政府力推的土地发展项目，由2024至2032年的9年间，私楼供应量预测仍与最新的供应目标（年均1.35万伙）相差接近6成！
图3把图2针对私楼的分析在公营房屋系统重复一次，可见公营房屋落成量在2024至2032年间，尤其当供应目标公私营比例由“6：4比”调高至“7：3比”（即年均3.15万伙）后，其短缺总量达17.5万伙，或56%！无论如何，我们的房屋供应缺口，似乎已是愈来愈“板上钉钉”的事实，难以扭转！
市民要“瞓街”的未来，对于口口声声讲“未来是我们的”年轻人，当然是绝对不能接受；正急速老化的社会亦急需土地，增建医院、安老院等设施；而“中坑”们则最不好受，同时面对子女们置业无望、父母苦候医院床位、安老院宿位…
若这个“时代”真的要“革命”，理应由土地供应开始，而这亦应是第“6大诉求”，也是最重要的一个﹗而真正“缺一不可”的，是每一个可以增加土地房屋供应的政策选项，包括大规模填海的“明日大屿”不单止必定要做，还要加快做、立刻做！
