撰文： 團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺 、助理研究員 陳少儀 

發展局月前表示，將於短期內完成兩項棕地報告；同時，有民間團體嘗試整合零碎業權，擬向城規會申請改劃粉嶺龍躍頭20萬呎棕地興建房屋。
年初，土地供應專責小組向政府提交報告，建議優先考慮3個短中期的土地供應方案，發展棕地正是其中一項。

筆者樂見政府和大眾思考棕地議題。其實，除了住屋用途，我們更應從經濟、貿易及物流業的角度全面分析棕地等經濟後勤地的發展潛力和需求。故本文希望作一個引子，令讀者思考棕地的全貌，才能地盡其用。

首先，本港的棕地是一種相當重要的經濟後勤地，與其他城市不同，它們並非全為空置或廢棄的用地，常見用途包括露天儲物、港口後勤用途（包括貨櫃車場及貨櫃場）、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。這些作業大部分屬本地必需的工業，但難以在市區覓得運作空間。

缺工業用地窒礙發展

這些用地正在支持各種不同的經濟活動，特別是貿易及物流業，只不過其社會和經濟價值往往被公眾忽略。2017年，貿易及物流業佔本地生產總值的21.5%，亦即5490億元，比金融服務業的18.9%還要多；同樣，其僱用人數佔全港就業人口接近五分之一，達727500人【圖1】。可見這些經濟後勤地實際上已成為香港經濟和社會的中流砥柱，與很多家庭的生計息息相關。

然而，儘管貿易和物流業為本港帶來顯著裨益，其提供支持的工業用地僅有9.6%，相當於2600公頃，比一個沙田新市鎮還要小！更遠低於鄰近地方如深圳的2.7萬公頃（是香港的逾十倍）和新加坡的9700公頃（是香港的近四倍），差異甚大。

另一方面，私人倉庫及私人分層工廠大廈的樓面面積亦未能追上本地進出口貨運量的增長。【圖2】清楚顯示，香港於2000至2017年間進出口貨運物大增42%，但同期私人貨倉的樓面面積僅增長11%；而因為政府的工廈活化計劃令一些私人分層工廠大廈改為商業用途，這類樓面面積不升反跌，同期下降6%【圖2】。現時本港已落後他人，卻不急起直追反而故步自封，險境處處。我們應理性探討棕地等經濟後勤地的隱性需求及發展潛力，加強貿易物流業。沒有足夠的工業用地，只會窒礙本港經濟發展，被周邊地區拋離。

除了供應不足，限制行業發展外，現有工業設備更是追不上時代變遷。現代物流業講求「又要快，又要多」，如每年「雙十一光棍節」的網購量屢創新高，「次日送達」服務十分普遍，物流及配送中心通常需要龐大的樓面面積及較高的樓底高度，以及可供貨車直接進出的入口。

分餅不如「造大個餅」

可惜，現時本港只有數個位於葵青貨櫃碼頭旁的貨倉有合適的配套，長期爆滿之餘租金亦很高昂，以實用面積計算租金可高達30元。租金較低廉而合適的設施只可在棕地上找到。多數市區分層工廠大廈是於香港舊工業時代設計及建造，適合製造業而非物流業，其裝卸區又較為擁擠，無疑增加把貨物由車輛送至儲物區的時間，減低物流效率，卸貨時甚至會因地方不足而加重當區交通負擔，情況不容忽視【圖3】。

經濟後勤地與貿易及物流業的發展息息相關，今天棕地的亂局正突顯以往物流用地缺乏供應及規劃的全盤考慮，繼續無視其潛在效益，拆東補西，局面只會愈演愈亂。

如上文所述，貿易及物流業為香港貢獻大約兩成的本地生產總值和工作崗位，而經濟後勤地對其發展十分關鍵，且難以替代。香港過去20年停止造地，支援各行各業的土地明顯不足，其中支援貿易及物流業的經濟後勤地供應尤為短缺。

政府應從產業的角度，全面評估香港對經濟後勤地的需求，以及其發展潛力。此項議題將觸及多個不同範疇，並涉及多個部門的職權範圍，包括發展局、商務及經濟發展局、運輸及房屋局等。因此筆者建議政府成立由首長級官員領導組成的跨部門委員會，負責統籌及聽取上述所有有關政府機構的意見。

發展棕地興建公私營房屋與支援經濟作業的矛盾，歸根究柢也是土地供不應求，要解決現今「搶地」的困局，我們不能只聚焦如何「分餅」，而是如何「造大個餅」。長遠而言，仍須透過大規模填海等方法，多管齊下大力增加土地供應，否則只會顧此失彼，拖延本港發展。