撰文： 团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺 、助理研究员 陈少仪 

发展局月前表示，将于短期内完成两项棕地报告；同时，有民间团体尝试整合零碎业权，拟向城规会申请改划粉岭龙跃头20万尺棕地兴建房屋。
年初，土地供应专责小组向政府提交报告，建议优先考虑3个短中期的土地供应方案，发展棕地正是其中一项。

笔者乐见政府和大众思考棕地议题。其实，除了住屋用途，我们更应从经济、贸易及物流业的角度全面分析棕地等经济后勤地的发展潜力和需求。故本文希望作一个引子，令读者思考棕地的全貌，才能地尽其用。

首先，本港的棕地是一种相当重要的经济后勤地，与其他城市不同，它们并非全为空置或废弃的用地，常见用途包括露天储物、港口后勤用途（包括货柜车场及货柜场）、物流运作、停车场、车辆维修场、回收场、乡郊工场、建造业机械及物料储存等。这些作业大部分属本地必需的工业，但难以在市区觅得运作空间。

缺工业用地窒碍发展

这些用地正在支持各种不同的经济活动，特别是贸易及物流业，只不过其社会和经济价值往往被公众忽略。2017年，贸易及物流业占本地生产总值的21.5%，亦即5490亿元，比金融服务业的18.9%还要多；同样，其雇用人数占全港就业人口接近五分之一，达727500人【图1】。可见这些经济后勤地实际上已成为香港经济和社会的中流砥柱，与很多家庭的生计息息相关。

然而，尽管贸易和物流业为本港带来显着裨益，其提供支持的工业用地仅有9.6%，相当于2600公顷，比一个沙田新市镇还要小！更远低于邻近地方如深圳的2.7万公顷（是香港的逾十倍）和新加坡的9700公顷（是香港的近四倍），差异甚大。

另一方面，私人仓库及私人分层工厂大厦的楼面面积亦未能追上本地进出口货运量的增长。【图2】清楚显示，香港于2000至2017年间进出口货运物大增42%，但同期私人货仓的楼面面积仅增长11%；而因为政府的工厦活化计划令一些私人分层工厂大厦改为商业用途，这类楼面面积不升反跌，同期下降6%【图2】。现时本港已落后他人，却不急起直追反而故步自封，险境处处。我们应理性探讨棕地等经济后勤地的隐性需求及发展潜力，加强贸易物流业。没有足够的工业用地，只会窒碍本港经济发展，被周边地区抛离。

除了供应不足，限制行业发展外，现有工业设备更是追不上时代变迁。现代物流业讲求“又要快，又要多”，如每年“双十一光棍节”的网购量屡创新高，“次日送达”服务十分普遍，物流及配送中心通常需要庞大的楼面面积及较高的楼底高度，以及可供货车直接进出的入口。

分饼不如“造大个饼”

可惜，现时本港只有数个位于葵青货柜码头旁的货仓有合适的配套，长期爆满之余租金亦很高昂，以实用面积计算租金可高达30元。租金较低廉而合适的设施只可在棕地上找到。多数市区分层工厂大厦是于香港旧工业时代设计及建造，适合制造业而非物流业，其装卸区又较为拥挤，无疑增加把货物由车辆送至储物区的时间，减低物流效率，卸货时甚至会因地方不足而加重当区交通负担，情况不容忽视【图3】。

经济后勤地与贸易及物流业的发展息息相关，今天棕地的乱局正突显以往物流用地缺乏供应及规划的全盘考虑，继续无视其潜在效益，拆东补西，局面只会愈演愈乱。

如上文所述，贸易及物流业为香港贡献大约两成的本地生产总值和工作岗位，而经济后勤地对其发展十分关键，且难以替代。香港过去20年停止造地，支援各行各业的土地明显不足，其中支援贸易及物流业的经济后勤地供应尤为短缺。

政府应从产业的角度，全面评估香港对经济后勤地的需求，以及其发展潜力。此项议题将触及多个不同范畴，并涉及多个部门的职权范围，包括发展局、商务及经济发展局、运输及房屋局等。因此笔者建议政府成立由首长级官员领导组成的跨部门委员会，负责统筹及听取上述所有有关政府机构的意见。

发展棕地兴建公私营房屋与支援经济作业的矛盾，归根究柢也是土地供不应求，要解决现今“抢地”的困局，我们不能只聚焦如何“分饼”，而是如何“造大个饼”。长远而言，仍须透过大规模填海等方法，多管齐下大力增加土地供应，否则只会顾此失彼，拖延本港发展。