作為參與公共事務多年的學者，也曾服務於政府多年，我一直見證時代變遷的房屋問題，從有人無樓住，到有樓無人買，又到有人無樓住、置業「上車難」、公屋「上樓難」，居住面積變得細且貴，着實感觸良多。在居住環境日益惡化的情況下，最令人擔心的是社會積聚已久的民怨，不但為社會埋下計時炸彈，更令政府在管治上舉步維艱。

量寬成樓市分水嶺

香港的公營房屋發展曾為國際稱頌的典範，但至上世紀九十年代，輪候公屋仍動輒需時十年八載，回歸前更出現所謂「無殼蝸牛」的民怨。而且，香港是一直受外圍影響的經濟體，1998年後亞洲金融風暴全面衝擊了整個樓市，私樓佔市場一半，樓價大跌七成，所衍生的負資產問題非常慘痛。當時，樓價大跌也連累公營房屋，政府推出的居屋與自置貸款、和委託房協推出的夾屋與首置計劃，也被市民罵得狗血淋頭，就好像政府逼市民加入負資產大軍。在市場出現大量空置物業情況下，政府變得被動，煞停居屋發展項目，又停止賣地。

在經歷金融風暴及沙士後，香港樓市緩慢地復甦；不過2007至2008年間，樓市再因外圍環境變得波動。由於美國在2008年出現房地產次按危機及雷曼事件，市場看淡前景，人人持觀望態度。猶記得2008年年底，房委會出售一些剩餘居屋單位，申請量急降，凡申請的人均可分配居屋，與現時萬人空巷排隊申請居屋有着天淵之別。不過，當人人擔心樓市下挫時，由美國帶頭及其他一些發達經濟體，於2009年起接連實施量化寬鬆政策，卻突然改寫整個市場，成為樓市的分水嶺。

量化寬鬆政策旨在「救市」，避免出現如1929年華爾街大崩盤導致世界經濟大蕭條，而中國政府也提出投放4萬億元人民幣。短短一年，就迫使政府為對應市場過分熾熱及投機，要在2010年推出首輪辣招，遏抑短期炒賣，更為香港的房屋問題埋下伏線。上屆政府也須推出多輪辣招，以管理需求，遏抑市場持續亢奮令泡沫風險增加。

然而，樓價高企不是香港獨有的問題，多個城市如三藩市、倫敦、悉尼、溫哥華、多倫多、斯德哥爾摩等在過去數年均漲幅嚴重，即使有租務管制的德國，現在當地一些城市的樓價亦比2009年高一倍，租金增長近年也見突出。全球各大城市均為量化寬鬆付出代價，承受信貸泛濫的衝擊。

大型發展區解困局

我們沒有水晶球，未能預知未來的情況，但我們必須以史為鑑，就不同情況作好準備，所以上屆政府提出「供應主導」策略。在以往經濟不景氣的時候，政府很難突然提出要造地建屋，甚至是積極覓地作未來發展的儲備。但是，香港今天的房屋問題正正告訴我們未雨綢繆、建立土地儲備的重要性。

在曾蔭權政府年代，於2009年已開始發現問題，後來也提出不同的增加土地供應策略，包括維港以外填海、岩洞、新發展區、檢討工業用地及荒廢農地等方法，惟實際行動上舉步艱難、進展緩慢，遑論建立土地儲備呢？

土地問題延續至上任政府，但在覓地和公屋興建的過程中又遇上各種政治挑戰。舉例說，政府在2016年底將興建7000多個單位的大埔第九區及頌雅路公屋項目，交到立法會審批；立法會議員以往對公共房屋意見不多，但在當年經歷9月新一屆立法會選舉後，有幾位議員特別針對公共房屋發展的政府出資項目（建屋項目本身開支全由房委會承擔，不用向立法會申請批准撥款），在工務小組和財委會反覆提問、不斷要求提交各種報告和資料，官員已經盡力回答，最後卻拖延了不少時間，單是在工務小組已用了4次會議，也只是在小組主席果斷進行投票，才得以轉戰場至財委會。

由於缺乏土地儲備，我們須多管齊下，包括上述方法和釋放棕地等。政府亦明白遠水不能救近火，所以只好選擇更改土地用途及增加密度，滿足迫切的房屋需求，但這卻不是最理想的選擇。原因是基於規劃、成本效益和地理環境局限等考慮，政府難以為小型項目增加大規模基建配套及更多的各類公共設施，如政府不會因單棟房屋發展而興建更多的道路。

此外，因應發展增加巴士班次又會加重道路交通負擔。從土地發展角度來說，大型發展既具經濟效益，又可以改善附近一帶的基建和綜合設施，甚至有鐵路及高速公路等，着實為整個社會帶來裨益。

基建人口相輔相成

房屋、人口與基建項目的關係密不可分，政府須謹慎地做好規劃。房屋發展帶動人口移動，然後支持政府規劃鐵路及公路等昂貴基建。實際上，人口增長與基建規劃須同步啟動，而上屆政府已以此為綱，如因應新界東北發展，政府決意興建北環線鐵路；又以興建南港島線西段去配合華富邨重建及一些周邊居屋發展，但如果華富邨未能落實大規模重建，該區長遠人口將不達標，那麼南港島線西段項目也難以啟動。

我認為，市民毋須過分擔心大型發展區帶來的交通問題，因為政府定必同步規劃，增加相應的設施。誠然，基建的價值往往須觀察較長時間，如起初被批評為「大白象」的西鐵，現時已成為新界西北居民的主要交通工具，並已負荷飽和。

填海討論須研選址

填海與否是今次土地大辯論的焦點之一，我認為填海是香港從殖民地至今發展的必不可少的關鍵。社會正反雙方可深化討論，繼續延伸觀點，如贊成填海的人應指出可在維港以外填海的選址，並解釋當中原因。

上屆政府早已建議大嶼山附近中部水域填海、興建能容納70萬人口的東大嶼都會，而近期團結香港基金更主張強化東大嶼都會。透過研究生態、交通、房屋及經濟發展的具體可行性，才可切實地考慮選址地點、規模及填海方法，而非泛泛而談地討論填海可否。當然，大規模填海更少不了環境方面的緩解措施，如興建海岸公園。這些具體的內容令社會不須抽象地討論，而可以實在地客觀作出評估。

今年回到校園，每天遇上一個一個精力充沛的年輕人，也不希望他們因住屋問題而成為受害者，或變成憤怒青年。不過，現時香港房屋問題的解決絕對不是一朝一夕的事，而民怨也積累了一段時間，即使社會有一定的容忍度，也總會有一個觸發點。

房屋的可負擔性危機已達到臨界點，社會不能停滯不前、議而不決、顧左右而言他，我希望社會大眾可以在解決房屋難題過程中發揮同舟共濟、為了大局而作取捨的精神，互相包容與忍讓。正如新加坡總理李顯龍在5年前的國會所言：「在解決複雜的問題時，往往沒有完美的方案，任何政策均涉及得失妥協」。