作为参与公共事务多年的学者，也曾服务于政府多年，我一直见证时代变迁的房屋问题，从有人无楼住，到有楼无人买，又到有人无楼住、置业“上车难”、公屋“上楼难”，居住面积变得细且贵，着实感触良多。在居住环境日益恶化的情况下，最令人担心的是社会积聚已久的民怨，不但为社会埋下计时炸弹，更令政府在管治上举步维艰。

量宽成楼市分水岭

香港的公营房屋发展曾为国际称颂的典范，但至上世纪九十年代，轮候公屋仍动辄需时十年八载，回归前更出现所谓“无壳蜗牛”的民怨。而且，香港是一直受外围影响的经济体，1998年后亚洲金融风暴全面冲击了整个楼市，私楼占市场一半，楼价大跌七成，所衍生的负资产问题非常惨痛。当时，楼价大跌也连累公营房屋，政府推出的居屋与自置贷款、和委托房协推出的夹屋与首置计划，也被市民骂得狗血淋头，就好像政府逼市民加入负资产大军。在市场出现大量空置物业情况下，政府变得被动，煞停居屋发展项目，又停止卖地。

在经历金融风暴及沙士后，香港楼市缓慢地复苏；不过2007至2008年间，楼市再因外围环境变得波动。由于美国在2008年出现房地产次按危机及雷曼事件，市场看淡前景，人人持观望态度。犹记得2008年年底，房委会出售一些剩余居屋单位，申请量急降，凡申请的人均可分配居屋，与现时万人空巷排队申请居屋有着天渊之别。不过，当人人担心楼市下挫时，由美国带头及其他一些发达经济体，于2009年起接连实施量化宽松政策，却突然改写整个市场，成为楼市的分水岭。

量化宽松政策旨在“救市”，避免出现如1929年华尔街大崩盘导致世界经济大萧条，而中国政府也提出投放4万亿元人民币。短短一年，就迫使政府为对应市场过分炽热及投机，要在2010年推出首轮辣招，遏抑短期炒卖，更为香港的房屋问题埋下伏线。上届政府也须推出多轮辣招，以管理需求，遏抑市场持续亢奋令泡沫风险增加。

然而，楼价高企不是香港独有的问题，多个城市如三藩市、伦敦、悉尼、温哥华、多伦多、斯德哥尔摩等在过去数年均涨幅严重，即使有租务管制的德国，现在当地一些城市的楼价亦比2009年高一倍，租金增长近年也见突出。全球各大城市均为量化宽松付出代价，承受信贷泛滥的冲击。

大型发展区解困局

我们没有水晶球，未能预知未来的情况，但我们必须以史为鉴，就不同情况作好准备，所以上届政府提出“供应主导”策略。在以往经济不景气的时候，政府很难突然提出要造地建屋，甚至是积极觅地作未来发展的储备。但是，香港今天的房屋问题正正告诉我们未雨绸缪、建立土地储备的重要性。

在曾荫权政府年代，于2009年已开始发现问题，后来也提出不同的增加土地供应策略，包括维港以外填海、岩洞、新发展区、检讨工业用地及荒废农地等方法，惟实际行动上举步艰难、进展缓慢，遑论建立土地储备呢？

土地问题延续至上任政府，但在觅地和公屋兴建的过程中又遇上各种政治挑战。举例说，政府在2016年底将兴建7000多个单位的大埔第九区及颂雅路公屋项目，交到立法会审批；立法会议员以往对公共房屋意见不多，但在当年经历9月新一届立法会选举后，有几位议员特别针对公共房屋发展的政府出资项目（建屋项目本身开支全由房委会承担，不用向立法会申请批准拨款），在工务小组和财委会反覆提问、不断要求提交各种报告和资料，官员已经尽力回答，最后却拖延了不少时间，单是在工务小组已用了4次会议，也只是在小组主席果断进行投票，才得以转战场至财委会。

由于缺乏土地储备，我们须多管齐下，包括上述方法和释放棕地等。政府亦明白远水不能救近火，所以只好选择更改土地用途及增加密度，满足迫切的房屋需求，但这却不是最理想的选择。原因是基于规划、成本效益和地理环境局限等考虑，政府难以为小型项目增加大规模基建配套及更多的各类公共设施，如政府不会因单栋房屋发展而兴建更多的道路。

此外，因应发展增加巴士班次又会加重道路交通负担。从土地发展角度来说，大型发展既具经济效益，又可以改善附近一带的基建和综合设施，甚至有铁路及高速公路等，着实为整个社会带来裨益。

基建人口相辅相成

房屋、人口与基建项目的关系密不可分，政府须谨慎地做好规划。房屋发展带动人口移动，然后支持政府规划铁路及公路等昂贵基建。实际上，人口增长与基建规划须同步启动，而上届政府已以此为纲，如因应新界东北发展，政府决意兴建北环线铁路；又以兴建南港岛线西段去配合华富邨重建及一些周边居屋发展，但如果华富邨未能落实大规模重建，该区长远人口将不达标，那么南港岛线西段项目也难以启动。

我认为，市民毋须过分担心大型发展区带来的交通问题，因为政府定必同步规划，增加相应的设施。诚然，基建的价值往往须观察较长时间，如起初被批评为“大白象”的西铁，现时已成为新界西北居民的主要交通工具，并已负荷饱和。

填海讨论须研选址

填海与否是今次土地大辩论的焦点之一，我认为填海是香港从殖民地至今发展的必不可少的关键。社会正反双方可深化讨论，继续延伸观点，如赞成填海的人应指出可在维港以外填海的选址，并解释当中原因。

上届政府早已建议大屿山附近中部水域填海、兴建能容纳70万人口的东大屿都会，而近期团结香港基金更主张强化东大屿都会。透过研究生态、交通、房屋及经济发展的具体可行性，才可切实地考虑选址地点、规模及填海方法，而非泛泛而谈地讨论填海可否。当然，大规模填海更少不了环境方面的缓解措施，如兴建海岸公园。这些具体的内容令社会不须抽象地讨论，而可以实在地客观作出评估。

今年回到校园，每天遇上一个一个精力充沛的年轻人，也不希望他们因住屋问题而成为受害者，或变成愤怒青年。不过，现时香港房屋问题的解决绝对不是一朝一夕的事，而民怨也积累了一段时间，即使社会有一定的容忍度，也总会有一个触发点。

房屋的可负担性危机已达到临界点，社会不能停滞不前、议而不决、顾左右而言他，我希望社会大众可以在解决房屋难题过程中发挥同舟共济、为了大局而作取舍的精神，互相包容与忍让。正如新加坡总理李显龙在5年前的国会所言：“在解决复杂的问题时，往往没有完美的方案，任何政策均涉及得失妥协”。