撰文：曾維謙，團結香港基金高級研究員；廖美香，團結香港基金執行總編輯 

一個美味的麵包，在整個烘焙過程中，須講究不少細節；一幢樓宇，在整個建造過程中，同樣需要不少人力物力。

當我們走進麵包店，一陣熱烘烘的香味撲面而來，有鬆軟的雞尾包，有香硬的豬仔包，令人忍不住想咬上幾口；一個看似簡單的麵包，吃的過程又短，背後卻是經過多少人、多少工夫、多少時間，由播種、種麥、收成、磨粉、搓揉、烘焙……怪不得有人主張「慢吃」，細味從前不為意的驚喜。

又或走進樓宇心儀的示範單位，看着那時尚的設計、新穎的用料、獨特的間隔……令人沉醉在美妙的空間，若你負擔得起，巴不得即時開出支票，瀟灑走一回，下訂金，做業主；到樓宇落成，外表美輪美奐，內裏設施齊全，一切像是理所當然的。

不過，人們彷彿忘記：土地如麵粉，拔地而起的樓宇，須走漫漫長路。

由土地「發酵」至私樓

返回現實世界，若把土地比作麵粉，房屋比作麵包，那麼在香港要由土地「發酵」至樓宇，具體過程又是如何的？據業內人士解釋，土地由「熟地」至樓宇落成，簡單來說，須經歷4至5年時間。所謂「熟地」，是指毋須或已經城規會批准，土地契約可作招標或拍賣的土地。當發展商買地後，約於一個月後付款。接着約需一年時間，做建築設計、園景、綠化、交通配套等規劃；再以一年時間做地基工程。

當大樓進行上蓋動工，發展商便可申請預售樓花同意書，待同意書批出、樓花售出，行內稱可以「埋單」計數。至此，發展商所承擔的風險，便可告一段落。

由此可見，當有充足的麵粉供應，一天生產5000個麵包，實在輕而易舉；但土地和房屋則絕非如此，即使有充足的熟地提供，生產需時仍要以年計。

「置業有瓦遮頭當然好啦 !」一名二十多歲的大埔公屋居民黃先生說，他與父母及兄長一家四口同住大埔公屋一個小單位，每月交一千一百元租金，但很渴望有一個自置物業。「房署於2000年前推出租置計劃，但我當年年紀小，家裡根本無法承擔供款置業；現在長大了，低廉的公屋租金讓我家積累財富，現在想擁有置業，但私樓太高，根本無法承擔。」黃先生可以考慮綠表購買公屋，但之後可以轉買私樓嗎？

無論如何，要有麵包，總得先有麵粉；近年，麵粉的確是多了。觀察過去7年由政府賣地/招標、港鐵項目、市建局及房協4個政府主導的住宅土地供應途徑，若以住宅樓面面積計算，2014至2015這兩年間，每年平均提供1400多萬平方呎，比前3年平均約800萬方呎，大增七成半。若以這兩年總數計，近3000萬平方呎，與2010至2013的3年，總數約為3200萬方呎相若。

順藤摸瓜，再看下一個發展程序，最新的數字仍有值得欣慰的地方：今年香港私樓可望創「雙高」，一是動工量料再創新高，另一是獲批預售樓花同意書單位數目維持高位。2015年私樓動工量為過去10年來最高位，達1.8萬個；今年首季便達9000個，佔去年一半。至於獲批預售樓花同意書單位數目，2012年的大約13000個為近10年最高位；而今年上半年已逾8000個，全年有望創10年來新高【圖】。

團結香港基金研究團隊整理2009至2015年政府用地拍賣和招標的數據，發現參與市場的地產商增加，從每年成功買入或中標最多住宅樓面面積的首3間發展商計，有關佔比在2009年及2010年高達七至九成，2011年後則顯著下降至一半左右。有些港人總在批評某些大地產商為「地產霸主」，現在更多參與者投入，坊間的批評料可緩和。

報告稱，政府近年增加主導住宅一手市場供應，先於2010/11年度在土地供應上以「主動賣地」和「勾地表」雙軌並行，但於2013/14年度宣布取消「勾地表」，主動把土地推出市場；及後政府明顯傾向使用招標而非拍賣的形式出售土地，並增加推出中小型土地，促使新進、中小型私人發展商進入市場。

現在買樓者可有更多選擇，不再局限於幾間傳統超大型地產商的樓盤，市場出現多元競爭，有助提升市場效率。

總之，把土地與樓宇比喻為麵粉與麵包，買樓一族對市場供求可有更好的理解，再視乎一己財力與外圍環境作更佳部署。2014及2015年已拍賣土地和招標的住宅土地樓面面積增加，接着今年與明年上蓋動工量和預售樓花供應將明顯上升，因而預期今年起的往後幾年，樓宇落成供應量將會增加。短期來說，預料2016至2019年私人住宅供應上升至每年平均17700個；落成量比2006至2015年的平均11100個，大幅上升六成。

中長期土地供應令人憂慮

值得注意的是，《長遠房屋策略》定下有關私人樓宇供應的短期目標，即每年1.8萬個單位，尚可勉強達標，但未來公營房屋的供應則仍有待改善，2016至2020年的5年間的預計落成量只有9.9萬個，比期內相應目標14萬個，落差超過三成。

展望未來，中期土地供應情況仍然令人憂慮。事實上，中期土地供應能否達標，還是取決於政府的土地改劃進度及諸如新界東北新發展區的項目能否全數如期順利落實。 

更重要的是，「麵粉」是否源源不絕而來，同是極大疑問。分析2012及2015年政府拍賣及招標土地的來源，若按樓面面積計，2012年有逾七成來自早於九十年代動工的填海用地（將軍澳），甚至源於上一代新市鎮開闢的較大型土地（屯門），只有8%來自須改劃的發展用地。 

可見，九十年代動工填海的用地，約經20年後仍是本港重要用地來源。2015年，前者下降至50%，後者變成上升至41%，反映政府手中可用的大型「熟地」趨少，不得不令人憂慮未來的土地供應。 

歸根究柢，樓市發展最終是由供需決定。基金會研究數字則顯示，從本地出生率以及結婚數目推動的房屋需求非常強勁。

2011至2015年平均為11.53萬宗，比1985至1996年平均的11.15萬宗還要高。年輕一族結婚想買樓，家中添寶寶，住屋面積自然要增加；再說，由2010年開始實質利率向下，亦為市民置業負擔能力提供一定支持。 

理解到房屋需求強勁，這兩年私樓供應充裕，未來5年每年供應比過去10年平均增加六成。中長期土地供應不足，私樓供應不免令人憂心。沒有麵粉，也就沒有麵包，道理很簡單；因而創造土地，是香港燃眉之急。

原文刊於《信報》2016年7月30日，獲作者授權轉載。