撰文：曾维谦，团结香港基金高级研究员；廖美香，团结香港基金执行总编辑 

一个美味的面包，在整个烘焙过程中，须讲究不少细节；一幢楼宇，在整个建造过程中，同样需要不少人力物力。

当我们走进面包店，一阵热烘烘的香味扑面而来，有松软的鸡尾包，有香硬的猪仔包，令人忍不住想咬上几口；一个看似简单的面包，吃的过程又短，背后却是经过多少人、多少工夫、多少时间，由播种、种麦、收成、磨粉、搓揉、烘焙……怪不得有人主张“慢吃”，细味从前不为意的惊喜。

又或走进楼宇心仪的示范单位，看着那时尚的设计、新颖的用料、独特的间隔……令人沉醉在美妙的空间，若你负担得起，巴不得即时开出支票，潇洒走一回，下订金，做业主；到楼宇落成，外表美轮美奂，内里设施齐全，一切像是理所当然的。

不过，人们彷佛忘记：土地如面粉，拔地而起的楼宇，须走漫漫长路。

由土地“发酵”至私楼

返回现实世界，若把土地比作面粉，房屋比作面包，那么在香港要由土地“发酵”至楼宇，具体过程又是如何的？据业内人士解释，土地由“熟地”至楼宇落成，简单来说，须经历4至5年时间。所谓“熟地”，是指毋须或已经城规会批准，土地契约可作招标或拍卖的土地。当发展商买地后，约于一个月后付款。接着约需一年时间，做建筑设计、园景、绿化、交通配套等规划；再以一年时间做地基工程。

当大楼进行上盖动工，发展商便可申请预售楼花同意书，待同意书批出、楼花售出，行内称可以“埋单”计数。至此，发展商所承担的风险，便可告一段落。

由此可见，当有充足的面粉供应，一天生产5000个面包，实在轻而易举；但土地和房屋则绝非如此，即使有充足的熟地提供，生产需时仍要以年计。

“置业有瓦遮头当然好啦 !”一名二十多岁的大埔公屋居民黄先生说，他与父母及兄长一家四口同住大埔公屋一个小单位，每月交一千一百元租金，但很渴望有一个自置物业。“房署于2000年前推出租置计划，但我当年年纪小，家里根本无法承担供款置业；现在长大了，低廉的公屋租金让我家积累财富，现在想拥有置业，但私楼太高，根本无法承担。”黄先生可以考虑绿表购买公屋，但之后可以转买私楼吗？

无论如何，要有面包，总得先有面粉；近年，面粉的确是多了。观察过去7年由政府卖地/招标、港铁项目、市建局及房协4个政府主导的住宅土地供应途径，若以住宅楼面面积计算，2014至2015这两年间，每年平均提供1400多万平方尺，比前3年平均约800万方尺，大增七成半。若以这两年总数计，近3000万平方尺，与2010至2013的3年，总数约为3200万方尺相若。

顺藤摸瓜，再看下一个发展程序，最新的数字仍有值得欣慰的地方：今年香港私楼可望创“双高”，一是动工量料再创新高，另一是获批预售楼花同意书单位数目维持高位。2015年私楼动工量为过去10年来最高位，达1.8万个；今年首季便达9000个，占去年一半。至于获批预售楼花同意书单位数目，2012年的大约13000个为近10年最高位；而今年上半年已逾8000个，全年有望创10年来新高【图】。

团结香港基金研究团队整理2009至2015年政府用地拍卖和招标的数据，发现参与市场的地产商增加，从每年成功买入或中标最多住宅楼面面积的首3间发展商计，有关占比在2009年及2010年高达七至九成，2011年后则显着下降至一半左右。有些港人总在批评某些大地产商为“地产霸主”，现在更多参与者投入，坊间的批评料可缓和。

报告称，政府近年增加主导住宅一手市场供应，先于2010/11年度在土地供应上以“主动卖地”和“勾地表”双轨并行，但于2013/14年度宣布取消“勾地表”，主动把土地推出市场；及后政府明显倾向使用招标而非拍卖的形式出售土地，并增加推出中小型土地，促使新进、中小型私人发展商进入市场。

现在买楼者可有更多选择，不再局限于几间传统超大型地产商的楼盘，市场出现多元竞争，有助提升市场效率。

总之，把土地与楼宇比喻为面粉与面包，买楼一族对市场供求可有更好的理解，再视乎一己财力与外围环境作更佳部署。2014及2015年已拍卖土地和招标的住宅土地楼面面积增加，接着今年与明年上盖动工量和预售楼花供应将明显上升，因而预期今年起的往后几年，楼宇落成供应量将会增加。短期来说，预料2016至2019年私人住宅供应上升至每年平均17700个；落成量比2006至2015年的平均11100个，大幅上升六成。

中长期土地供应令人忧虑

值得注意的是，《长远房屋策略》定下有关私人楼宇供应的短期目标，即每年1.8万个单位，尚可勉强达标，但未来公营房屋的供应则仍有待改善，2016至2020年的5年间的预计落成量只有9.9万个，比期内相应目标14万个，落差超过三成。

展望未来，中期土地供应情况仍然令人忧虑。事实上，中期土地供应能否达标，还是取决于政府的土地改划进度及诸如新界东北新发展区的项目能否全数如期顺利落实。 

更重要的是，“面粉”是否源源不绝而来，同是极大疑问。分析2012及2015年政府拍卖及招标土地的来源，若按楼面面积计，2012年有逾七成来自早于九十年代动工的填海用地（将军澳），甚至源于上一代新市镇开辟的较大型土地（屯门），只有8%来自须改划的发展用地。 

可见，九十年代动工填海的用地，约经20年后仍是本港重要用地来源。2015年，前者下降至50%，后者变成上升至41%，反映政府手中可用的大型“熟地”趋少，不得不令人忧虑未来的土地供应。 

归根究柢，楼市发展最终是由供需决定。基金会研究数字则显示，从本地出生率以及结婚数目推动的房屋需求非常强劲。

2011至2015年平均为11.53万宗，比1985至1996年平均的11.15万宗还要高。年轻一族结婚想买楼，家中添宝宝，住屋面积自然要增加；再说，由2010年开始实质利率向下，亦为市民置业负担能力提供一定支持。 

理解到房屋需求强劲，这两年私楼供应充裕，未来5年每年供应比过去10年平均增加六成。中长期土地供应不足，私楼供应不免令人忧心。没有面粉，也就没有面包，道理很简单；因而创造土地，是香港燃眉之急。

原文刊于《信报》2016年7月30日，获作者授权转载。