撰文: 徐家健 美國克林信大學經濟系副教授及香港亞太研究所經濟研究中心成員

在「後真相」年代，「真相」在網絡上彷彿隨處皆是，只要沒有人踢爆你的詭辯。我不知道這次土地大辯論最終可達至什麼成果，只知道無知的輿論和所謂的「真相」正在不停散播。

在近日如火如荼的大辯論，有些團體經常強調「你有公關，我有真相」。要驗證他們所提出的「真相」有多真，就讓我用經濟理論及數據來為各位拆解。

官商勾結與合謀定價？從麵粉與麵包關係看

香港樓價高企是不爭事實，左翼團體的「真相」是因官商勾結，兩者合謀訂出高地價，導致樓市有升無跌。如果從經濟角度分析，這些指控是難以成立的。

就以大家常用的麵粉與麵包作比喻。土地是麵粉，發展商從政府手上購得麵粉後就會製造麵包，即是興建房屋。如果你是麵包店老闆，深知麵粉是重要成本之一，你又會否希望麵粉成本不斷上漲，然後冒着可能沒有人購買的風險，出售貴價麵包呢？答案是顯而易見的。誠然在這個情况下，政府與地產商是垂直關係，兩者非橫向競爭，他們不是一起售賣同一款麵包，然後合謀推高價錢。雖然政府官員與官方文件都沒有承認「高地價」政策，但是麵粉價格卻節節上升。意味着如果政府要保持收支平衡及現時稅制，高地價與低稅制的關係就不言而喻了。

那麼如果政府在庫房年年「水浸」情况下減價賣地，又能否令左翼團體收回指控？我就認為不會，因為左翼團體又會指政府賤價賣地給發展商牟取暴利，又可以加上官商勾結的罪名。無論如何，「官商勾結」就是他們所指的「真相」，官商不能合作，只可以敵對，最好兩者因《收回土地條例》而大動干戈。

亂用尚方寶劍 誰來「埋單」？

左翼團體希望打破地產商壟斷土地，但對增加土地供應的方法提出諸多反對，因為他們最終都只希望政府用《收回土地條例》的尚方寶劍，劍尖指向地主。他們一直告訴公眾的是政府多數都勝訴，而且官司只需數月就完結，卻忽略政府每次官司都是經深思熟慮，考慮勝算才引用條例收地。

在法律角度，一旦政府隨意引用條文收地，被挑戰而敗訴，將成為一個案例，會令日後工作舉步維艱。在經濟角度，資本主義的核心是私有產權的保護，令人們有誘因繼續生產。如果私有財權得不到保障或者變得含糊，將影響外界對香港的投資意欲。我們又是否口裏說要保持香港制度的優勢，卻在行動上走回頭路，實行社會主義的「土改」呢？

尚方寶劍不但要用得其所，更要小心運用。如果有一天寶劍失效，「埋單」的是整個社會。既然要冒極大風險，我們何不理性地討論其他可行的造地方法，如填海及發展郊野公園邊陲用地等，增加房屋供應，遏抑樓價呢？簡單來說，如果發展商知道未來10年有很多麵包供應，導致麵包價格下跌，他們就會急不及待將現時麵粉變成麵包，增加供應。

只興建公屋 苦了窮中產

我們沒有水晶球，不能準確知道未來樓價。但現時所謂「細」、「貴」、「擠」主要是描述香港私樓，增加土地供應之目的不是針對公屋樓價，而是私樓樓價。不過，基層市民是左翼團體的首要關心對象，眼見公屋輪候人數屢創新高，27萬宗申請平均輪候時間為5.1年，他們又提出打破公私營6：4比，將土地全部興建公屋，滿足現時的殷切需求。

我承認他們對基層的確有赤子之心，但也不可以對窮中產鐵石心腸。基層市民的住屋需求容易量化，我們卻難以掌握不符公屋申請資格的窮中產數字，但他們卻隨處可見。如果夫婦兩人有正職，或者工作一段時間的單身人士的入息，也一定超過公屋入息上限，他們只好在私人市場租屋住；能力較好的可以住私人樓，否則也需蝸居劏房。

如果減少私樓土地供應，私樓樓價及租金必定瘋狂上升，最終被犧牲的一定是希望「上車」卻未能「上車」的，或只想租樓的窮中產。更重要的是，從經濟效益來說，公屋制度效率低，因為公屋買賣受限制，請富戶離開困難，而自願交回公屋的很少，令公屋輪轉低。如果政府繼續大量興建公屋，又沒有解決公屋低效率的問題，着實很難有空間討論100%興建公屋。在平衡各階層利益後，我着實看不到理由要犧牲窮中產而成全基層人士。

常言道「真理愈辯愈明」，可惜土地大辯論卻背道而馳，有人不斷散播自己相信的道理，當成是社會真理。可能他們從以Google Maps統計香港棕地數字一刻開始，已經忘記了真相是需實證考驗。

其實，要說明香港土地問題，經濟學中供應與需求定律就最簡單。市場對房屋需求殷切，導致供不應求、價格高昂，市民不能負擔，政府需想方法增加供應。不過這些方法一定要深思熟慮，在可以增加最大公眾利益的情况下，盡力減少影響其他人的利益。對於未來，我們可以有理想，但卻不能讓理想掩沒真相，將詭辯變成真理。