撰文: 徐家健 美国克林信大学经济系副教授及香港亚太研究所经济研究中心成员

在“后真相”年代，“真相”在网络上彷佛随处皆是，只要没有人踢爆你的诡辩。我不知道这次土地大辩论最终可达至什么成果，只知道无知的舆论和所谓的“真相”正在不停散播。

在近日如火如荼的大辩论，有些团体经常强调“你有公关，我有真相”。要验证他们所提出的“真相”有多真，就让我用经济理论及数据来为各位拆解。

官商勾结与合谋定价？从面粉与面包关系看

香港楼价高企是不争事实，左翼团体的“真相”是因官商勾结，两者合谋订出高地价，导致楼市有升无跌。如果从经济角度分析，这些指控是难以成立的。

就以大家常用的面粉与面包作比喻。土地是面粉，发展商从政府手上购得面粉后就会制造面包，即是兴建房屋。如果你是面包店老板，深知面粉是重要成本之一，你又会否希望面粉成本不断上涨，然后冒着可能没有人购买的风险，出售贵价面包呢？答案是显而易见的。诚然在这个情况下，政府与地产商是垂直关系，两者非横向竞争，他们不是一起售卖同一款面包，然后合谋推高价钱。虽然政府官员与官方文件都没有承认“高地价”政策，但是面粉价格却节节上升。意味着如果政府要保持收支平衡及现时税制，高地价与低税制的关系就不言而喻了。

那么如果政府在库房年年“水浸”情况下减价卖地，又能否令左翼团体收回指控？我就认为不会，因为左翼团体又会指政府贱价卖地给发展商牟取暴利，又可以加上官商勾结的罪名。无论如何，“官商勾结”就是他们所指的“真相”，官商不能合作，只可以敌对，最好两者因《收回土地条例》而大动干戈。

乱用尚方宝剑 谁来“埋单”？

左翼团体希望打破地产商垄断土地，但对增加土地供应的方法提出诸多反对，因为他们最终都只希望政府用《收回土地条例》的尚方宝剑，剑尖指向地主。他们一直告诉公众的是政府多数都胜诉，而且官司只需数月就完结，却忽略政府每次官司都是经深思熟虑，考虑胜算才引用条例收地。

在法律角度，一旦政府随意引用条文收地，被挑战而败诉，将成为一个案例，会令日后工作举步维艰。在经济角度，资本主义的核心是私有产权的保护，令人们有诱因继续生产。如果私有财权得不到保障或者变得含糊，将影响外界对香港的投资意欲。我们又是否口里说要保持香港制度的优势，却在行动上走回头路，实行社会主义的“土改”呢？

尚方宝剑不但要用得其所，更要小心运用。如果有一天宝剑失效，“埋单”的是整个社会。既然要冒极大风险，我们何不理性地讨论其他可行的造地方法，如填海及发展郊野公园边陲用地等，增加房屋供应，遏抑楼价呢？简单来说，如果发展商知道未来10年有很多面包供应，导致面包价格下跌，他们就会急不及待将现时面粉变成面包，增加供应。

只兴建公屋 苦了穷中产

我们没有水晶球，不能准确知道未来楼价。但现时所谓“细”、“贵”、“挤”主要是描述香港私楼，增加土地供应之目的不是针对公屋楼价，而是私楼楼价。不过，基层市民是左翼团体的首要关心对象，眼见公屋轮候人数屡创新高，27万宗申请平均轮候时间为5.1年，他们又提出打破公私营6：4比，将土地全部兴建公屋，满足现时的殷切需求。

我承认他们对基层的确有赤子之心，但也不可以对穷中产铁石心肠。基层市民的住屋需求容易量化，我们却难以掌握不符公屋申请资格的穷中产数字，但他们却随处可见。如果夫妇两人有正职，或者工作一段时间的单身人士的入息，也一定超过公屋入息上限，他们只好在私人市场租屋住；能力较好的可以住私人楼，否则也需蜗居劏房。

如果减少私楼土地供应，私楼楼价及租金必定疯狂上升，最终被牺牲的一定是希望“上车”却未能“上车”的，或只想租楼的穷中产。更重要的是，从经济效益来说，公屋制度效率低，因为公屋买卖受限制，请富户离开困难，而自愿交回公屋的很少，令公屋轮转低。如果政府继续大量兴建公屋，又没有解决公屋低效率的问题，着实很难有空间讨论100%兴建公屋。在平衡各阶层利益后，我着实看不到理由要牺牲穷中产而成全基层人士。

常言道“真理愈辩愈明”，可惜土地大辩论却背道而驰，有人不断散播自己相信的道理，当成是社会真理。可能他们从以Google Maps统计香港棕地数字一刻开始，已经忘记了真相是需实证考验。

其实，要说明香港土地问题，经济学中供应与需求定律就最简单。市场对房屋需求殷切，导致供不应求、价格高昂，市民不能负担，政府需想方法增加供应。不过这些方法一定要深思熟虑，在可以增加最大公众利益的情况下，尽力减少影响其他人的利益。对于未来，我们可以有理想，但却不能让理想掩没真相，将诡辩变成真理。