撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀

房屋問題一直以來都是歷屆政府的工作核心。然而，其問題盤根錯節，在過往政府只願意小修小補之下，一直未能根本性地解決。新一年的《施政報告》將於日內發表，到底我們的房屋政策應何去何從？

團結香港基金近日就發表了「構建港人組屋計劃 實踐全民安居願景」政策建議，希望能夠拋磚引玉，凝聚社會共識，推進房屋制度的改革。社會上不少人都認為新加坡「組屋」是解決房屋問題的有效政策。目前，新加坡大約有八成人居住在政府提供的組屋之內，當中約九成是組屋業主，一成是組屋租戶。

整體而言，新加坡有超過九成人擁有自置物業。基金會今次提出的「港人組屋」計劃，參考了新加坡模式，並根據香港實際情況制訂出一條可行的路經，希望最終讓七至八成市民擁有恒產。我們希望建立兩個相對分隔的房屋市場，一個是「港人組屋」市場，一個是私人房屋市場，而這兩個市場內部也是相對流通的。

貧富懸殊不得人心

在過去15年，我們的家庭入息中位數上升了八成，但同期樓價卻有超過5倍的升幅。而同期的置業比率也拾級而下，因此可以享受到樓價上升、資產增值的家庭比例愈來愈小。

在近年大家見到的是，無論「無產者」多努力工作都難以追趕樓價、儲蓄首期置業，而另一邊廂的「有產者」則好像活在平行時空內，其資產透過樓價升值而水漲船高。低層市民未能上車，房屋階梯完全斷裂，市民失去過往奮力上流的希望和活力，取而代之的是對社會感到無力的怨懟。因此，香港的房屋問題只是一個表徵，所反映的是貧富懸殊、基層市民失去上流力而認為社會不公義的一個深層次矛盾！

故此，基金會今次的「港人組屋」計劃希望透過十大扶持政策幫助五大社群（即現有公屋租戶、公屋輪候冊家庭/劏房租戶、未補價資助出售單位業主、白表家庭以及首次置業青年）置業安居，拉近「有產者」和「無產者」之間的財富鴻溝，從根本解決貧富懸殊問題。

重推「租置計劃2.0」

10項政策建議中，包括建議全面重推優化「租者置其屋計劃」（「租置計劃2.0」），讓大部分公屋居民有機會購買自己租住的單位。「租置計劃2.0」是以回歸初期曾推出的「租者置其屋計劃」為基礎，但透過鎖定補價及放寬未補價單位在第二市場的租賃及流轉限制，以促進單位的流轉並提高單位的使用效率。

推行「租置計劃2.0」的好處，不僅是讓現有公屋居民能以可負擔的價錢購買自己租住的單位，擁有「恒產」，縮窄貧富差距。宏觀而言，還能釋放土地價值，為社會創造3.9萬億財富，帶動整體經濟發展。

基金會的研究更發現，「租置計劃」對勞動力市場及家庭穩定性有正面作用，同時能更有效地運用現有公營房屋資源，增加未被充分利用單位的居住人口，有望在中短期內紓緩水深火熱的房屋短缺問題。我們亦建議公屋申請人能夠自由選擇租住或購買新建的公屋單位。選擇租住的住戶亦有權保留日後購置單位的權利。

在全面重推「租置計劃2.0」的同時，建議建立一個公開平台，予人方便，彈性處理公屋單位調遷的要求，令公屋租戶之間能夠以自由多邊的方式交換單位，減輕公屋單位與住戶之間的錯配，達成善擇居所的置業意願。

另外，針對計劃有可能影響每年的公屋單位回收數量，作為緩解措施，我們建議政府提供租金津貼予部分公屋輪候冊家庭及劏房租戶。在增加整體房屋單位供應的前提下，考慮把一些私人住宅用地撥作興建公屋之用，以增加公屋單位的供應。

全面開放「白居二」市場

為了讓資助出售房屋單位的業主更容易償還補價，成為「真業主」，基金會建議應優化現存的補價機制，把現有及日後新落成的資助出售單位的補價鎖定在單位出售當日，而不會隨市價上升。

我們建議允許所有尚未補價資助出售房屋業主將其單位出租予所有公屋輪候冊及白表家庭。這樣能活化未補價資助出售房屋第二市場，釋放大量閒置或未被充分利用的居住空間，短期內緩和房屋短缺的問題。

另外，我們亦建議所有持有尚未補價的資助出售房屋業主可以在第二市場出售單位後，在第二市場購買另一個未補價單位，以促進單位的流轉並提高單位的使用效率，確保單位符合個別住戶的實際需要。

自政府重售居屋後，對於白表家庭對居屋的需求一直十分殷切。例如2018和19年間的發售居屋當中，收到的白表申請有23.6萬和26.2萬份，兩次都超額認購107倍。僅僅依靠新落成的居屋以及「白居二」每年3000個的配額，並未能滿足白表家庭對置業的需求。

考慮到在全面重推「租置計劃2.0」後，二手的未補價資助出售房屋供應將會大量增加，我們建議政府全面開放「白居二」市場，允許更多白表家庭在第二市場購買未補價資助出售房屋，為這些家庭提供更多置業機會。此外，政府可考慮增加新落成居屋的白表比例，以滿足白表家庭置業的希望。我們亦建議透過調整抽籤制度，提高多次申請者中籤的機會。

首次置業免息貸款

在現今環境下，很多年輕人因儲蓄速度追不上樓價升幅而置業無望。因此，我們建議由政府為首次置業但收入不符合申請居屋資格的青年，提供免息貸款，把所需首期金額減至樓價一成，免息貸款加上銀行的按揭成數可提高至樓價的九成。計劃會設有適當的年齡限制和入息資產限額，樓價以800萬元為上限，購買單位可以是一手或二手的私人樓宇（包括已補價的居屋及租置屋），令更多年輕人能分享經濟繁榮、資產增值的成果。

或許有人會認為這並不符合公平原則，然而，我們必須在此指出政府地價收入其實是源自於高地價及高樓價，因此以部分地價收入資助高樓價「受害者」（即無法上車的青年），是合情合理，絕對符合公平原則。

增房屋供應讓全民安居

除了以上的政策措施之外，我們認為要全面滿足市民的住屋需求，還要大量增建房屋，而要達致此一目標，先決條件是大幅增加土地供應。長遠來說，必須在政府主導之下採用基建先行的規劃方式增加土地房屋供應，再配合上述建議，我們才能真正達到全民安居。

我們亦建議在房屋供應許可的情況之下，逐步提高合資格購買公營房屋的收入限額，以涵蓋更多港人。政府可考慮提前分配未來計劃落成的公營房屋單位，加強對合資格租戶及買家的承諾，由此產生公眾壓力，理順簡化審批程式，以加快土地開發過程。

對於大部分香港人而言，未能擁有適切居所的原因就是沒有足夠的金錢——「沒有錢」去買第一個物業、「沒有錢」去補價換更大更好的物業。有云政府乃「父母官」，政府實在責無旁貸去解決本港目前房屋問題，讓市民能夠安居樂業。

政府應該把公屋以相宜的價格出售、並鎖定日後補價；把居屋的補價鎖定、並拆牆鬆綁放鬆現時的租售限制；把私樓的首期為首置青年「定向放鬆」。透過這些措施逐步修補房屋階梯，讓市民重拾香港精神、讓他們相信自己能透過努力來改善生活。

如果政府能解決房屋問題，更深層次的貧富懸殊問題也能迎刃而解！