撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、研究员 潘灏仪

房屋问题一直以来都是历届政府的工作核心。然而，其问题盘根错节，在过往政府只愿意小修小补之下，一直未能根本性地解决。新一年的《施政报告》将于日内发表，到底我们的房屋政策应何去何从？

团结香港基金近日就发表了“构建港人组屋计划 实践全民安居愿景”政策建议，希望能够抛砖引玉，凝聚社会共识，推进房屋制度的改革。社会上不少人都认为新加坡“组屋”是解决房屋问题的有效政策。目前，新加坡大约有八成人居住在政府提供的组屋之内，当中约九成是组屋业主，一成是组屋租户。

整体而言，新加坡有超过九成人拥有自置物业。基金会今次提出的“港人组屋”计划，参考了新加坡模式，并根据香港实际情况制订出一条可行的路经，希望最终让七至八成市民拥有恒产。我们希望建立两个相对分隔的房屋市场，一个是“港人组屋”市场，一个是私人房屋市场，而这两个市场内部也是相对流通的。

贫富悬殊不得人心

在过去15年，我们的家庭入息中位数上升了八成，但同期楼价却有超过5倍的升幅。而同期的置业比率也拾级而下，因此可以享受到楼价上升、资产增值的家庭比例愈来愈小。

在近年大家见到的是，无论“无产者”多努力工作都难以追赶楼价、储蓄首期置业，而另一边厢的“有产者”则好像活在平行时空内，其资产透过楼价升值而水涨船高。低层市民未能上车，房屋阶梯完全断裂，市民失去过往奋力上流的希望和活力，取而代之的是对社会感到无力的怨怼。因此，香港的房屋问题只是一个表征，所反映的是贫富悬殊、基层市民失去上流力而认为社会不公义的一个深层次矛盾！

故此，基金会今次的“港人组屋”计划希望透过十大扶持政策帮助五大社群（即现有公屋租户、公屋轮候册家庭/劏房租户、未补价资助出售单位业主、白表家庭以及首次置业青年）置业安居，拉近“有产者”和“无产者”之间的财富鸿沟，从根本解决贫富悬殊问题。

重推“租置计划2.0”

10项政策建议中，包括建议全面重推优化“租者置其屋计划”（“租置计划2.0”），让大部分公屋居民有机会购买自己租住的单位。“租置计划2.0”是以回归初期曾推出的“租者置其屋计划”为基础，但透过锁定补价及放宽未补价单位在第二市场的租赁及流转限制，以促进单位的流转并提高单位的使用效率。

推行“租置计划2.0”的好处，不仅是让现有公屋居民能以可负担的价钱购买自己租住的单位，拥有“恒产”，缩窄贫富差距。宏观而言，还能释放土地价值，为社会创造3.9万亿财富，带动整体经济发展。

基金会的研究更发现，“租置计划”对劳动力市场及家庭稳定性有正面作用，同时能更有效地运用现有公营房屋资源，增加未被充分利用单位的居住人口，有望在中短期内纾缓水深火热的房屋短缺问题。我们亦建议公屋申请人能够自由选择租住或购买新建的公屋单位。选择租住的住户亦有权保留日后购置单位的权利。

在全面重推“租置计划2.0”的同时，建议建立一个公开平台，予人方便，弹性处理公屋单位调迁的要求，令公屋租户之间能够以自由多边的方式交换单位，减轻公屋单位与住户之间的错配，达成善择居所的置业意愿。

另外，针对计划有可能影响每年的公屋单位回收数量，作为缓解措施，我们建议政府提供租金津贴予部分公屋轮候册家庭及劏房租户。在增加整体房屋单位供应的前提下，考虑把一些私人住宅用地拨作兴建公屋之用，以增加公屋单位的供应。

全面开放“白居二”市场

为了让资助出售房屋单位的业主更容易偿还补价，成为“真业主”，基金会建议应优化现存的补价机制，把现有及日后新落成的资助出售单位的补价锁定在单位出售当日，而不会随市价上升。

我们建议允许所有尚未补价资助出售房屋业主将其单位出租予所有公屋轮候册及白表家庭。这样能活化未补价资助出售房屋第二市场，释放大量闲置或未被充分利用的居住空间，短期内缓和房屋短缺的问题。

另外，我们亦建议所有持有尚未补价的资助出售房屋业主可以在第二市场出售单位后，在第二市场购买另一个未补价单位，以促进单位的流转并提高单位的使用效率，确保单位符合个别住户的实际需要。

自政府重售居屋后，对于白表家庭对居屋的需求一直十分殷切。例如2018和19年间的发售居屋当中，收到的白表申请有23.6万和26.2万份，两次都超额认购107倍。仅仅依靠新落成的居屋以及“白居二”每年3000个的配额，并未能满足白表家庭对置业的需求。

考虑到在全面重推“租置计划2.0”后，二手的未补价资助出售房屋供应将会大量增加，我们建议政府全面开放“白居二”市场，允许更多白表家庭在第二市场购买未补价资助出售房屋，为这些家庭提供更多置业机会。此外，政府可考虑增加新落成居屋的白表比例，以满足白表家庭置业的希望。我们亦建议透过调整抽签制度，提高多次申请者中签的机会。

首次置业免息贷款

在现今环境下，很多年轻人因储蓄速度追不上楼价升幅而置业无望。因此，我们建议由政府为首次置业但收入不符合申请居屋资格的青年，提供免息贷款，把所需首期金额减至楼价一成，免息贷款加上银行的按揭成数可提高至楼价的九成。计划会设有适当的年龄限制和入息资产限额，楼价以800万元为上限，购买单位可以是一手或二手的私人楼宇（包括已补价的居屋及租置屋），令更多年轻人能分享经济繁荣、资产增值的成果。

或许有人会认为这并不符合公平原则，然而，我们必须在此指出政府地价收入其实是源自于高地价及高楼价，因此以部分地价收入资助高楼价“受害者”（即无法上车的青年），是合情合理，绝对符合公平原则。

增房屋供应让全民安居

除了以上的政策措施之外，我们认为要全面满足市民的住屋需求，还要大量增建房屋，而要达致此一目标，先决条件是大幅增加土地供应。长远来说，必须在政府主导之下采用基建先行的规划方式增加土地房屋供应，再配合上述建议，我们才能真正达到全民安居。

我们亦建议在房屋供应许可的情况之下，逐步提高合资格购买公营房屋的收入限额，以涵盖更多港人。政府可考虑提前分配未来计划落成的公营房屋单位，加强对合资格租户及买家的承诺，由此产生公众压力，理顺简化审批程式，以加快土地开发过程。

对于大部分香港人而言，未能拥有适切居所的原因就是没有足够的金钱——“没有钱”去买第一个物业、“没有钱”去补价换更大更好的物业。有云政府乃“父母官”，政府实在责无旁贷去解决本港目前房屋问题，让市民能够安居乐业。

政府应该把公屋以相宜的价格出售、并锁定日后补价；把居屋的补价锁定、并拆墙松绑放松现时的租售限制；把私楼的首期为首置青年“定向放松”。透过这些措施逐步修补房屋阶梯，让市民重拾香港精神、让他们相信自己能透过努力来改善生活。

如果政府能解决房屋问题，更深层次的贫富悬殊问题也能迎刃而解！