撰文：團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、助理研究員 許雅婷

作為本港四大支柱產業之一，貿易及物流業對香港意義重大──行業貢獻本地五分之一的生產總值和就業職位。然而本港物流業卻未能得到應有的重視，一直飽受用地匱乏和政策支援不足的困擾。

令形勢更嚴峻的是，伴隨逆全球化進程而來的供應鏈重組或為全球物流業帶來深遠影響，本港物流業難免被波及。

面對充滿挑戰性的發展前景，團結香港基金近日發表題為《「棕」合持續發展 「地」利現代物流》研究報告。報告分析本港物流業用地短缺情況和未來土地需求，同時建議政府於新界四個策略性位置建立物流樞紐，並改革土地分配和管理模式，以支援物流業長遠發展。

空間限制令物流業競爭力式微

儘管香港過往依靠亞洲中心和緊鄰華南的策略性位置，逐步發展成為重要的國際貿易和物流中心。但空間不足制約了物流行業的進一步發展，競爭力於近年逐步下降。

根據世界銀行的2018年物流表現指數排名，香港位列全球第12位，較2016年第9位下降3位，且落後於主要競爭對手新加坡。亞洲供應鏈及物流研究所的一項研究顯示，香港在租金成本、土地供應及政府支援方面的得分均落後於新加坡。

本地物流行業發展長期受空間不足問題制約。自2009年至2018年的10年間，香港貿易及物流業的生產總值增長了51%，然而本地工業用地供應在同期僅錄得8%的輕微升幅【圖1】。用地供應和需求間的巨大落差，讓物流業空間和設施長期處於供不應求的狀態。

差餉物業估價署的數字顯示，私人貨倉的落成量在2000年代曾出現長達10年的供應缺口。倉儲設施供不應求導致其空置率長期低於7%，從而帶動租金攀升。世邦魏理仕的數據顯示，香港的高端物流設施租金冠絕全球。

中小物流商被迫遷移新界棕地

由於營運成本高企，物流營運商被迫轉移至新界空置農地進行物流作業，從而導致所謂「棕地問題」的出現。

規劃署的棕地研究顯示，現時新界有作業的棕地中，接近一半的面積正從事物流相關作業。

由此可見，棕地是支援經濟活動的重要後勤用地，只是由於未經妥善規劃，衍生了不少諸如環境污染和滋擾民居等問題。這令棕地在大眾中的印象頗為負面。

未來，隨着新發展區和其他新界發展項目的推行，不少棕地將會逐步收回。據我們估計，截至2030年，將會有390公頃棕地被收回作包括住宅在內的其他用途。供物流業等行業使用的土地，或許將出現負增長。

建物流樞紐 改革用地分配機制

為解決上述問題，報告建議政府在新界四個策略性位置建立四大物流樞紐，對相關用地進行整全規劃。擬建位置包括港珠澳大橋香港口岸人工島、龍鼓灘及屯門西一帶、新界西北地區以及新界北地區【圖2及表】。

例如，龍鼓灘和屯門西地區，通過即將通車的屯門赤臘角連接路與機場相連，未來更可通過擬議的屯門西繞道連接港深西部公路，是連接內地和全球的雙門戶。

發展上述物流樞紐的關鍵，是做好相關的公路和鐵路等基建配套，包括P1公路、屯門西繞道、11號幹線以及未來連接中部水域人工島的道路等等。

為確保土地用得其所，報告建議政府改革以往價高者得的賣地模式，並營造一個中小企和大型物流營運商可以並容的良性競爭環境。例如物流樞紐既可興建供中小企租用的現成設施，也可出售土地予大型企業自行建設。

海外不少國家也因應當地情況「度身訂造」產業用地分配機制，以平衡行業發展和商業回報各方面的考量。

設法定機構助業界可持續發展

考慮到上述工作頗具專業性且需緊貼市場需求，報告建議物流樞紐應撥予一個新成立的法定機構管理。

此法定機構以促進香港策略性產業的長遠發展為己任，獨立於政府以外運作。現時香港有不少同物流相關的組織，惟大部分皆屬於諮詢性質，缺乏行政權力，無法管理土地和制定及推行政策。

報告倡議政府可考慮將香港海運港口局、香港物流發展局及香港貿易發展局等機構升級或整合為專責策略性產業發展的法定機構，以高效管理物流樞紐中的土地和措施。另外，專責法定機構有權力制定和推行政策措施回應業界倡議，積極推動行業發展。

全盤規劃新界用地，有助於理順現狀不理想的棕地，幫助營運者重置的同時釋放相關土地作其他用途。合理的產業用地規劃和獨立法定機構的營運，可以讓物流業等策略性產業得到長遠支持，幫助市民安居樂業。