撰文：团结香港基金土地及房屋研究主管 叶文祺、助理研究员 许雅婷

作为本港四大支柱产业之一，贸易及物流业对香港意义重大──行业贡献本地五分之一的生产总值和就业职位。然而本港物流业却未能得到应有的重视，一直饱受用地匮乏和政策支援不足的困扰。

令形势更严峻的是，伴随逆全球化进程而来的供应链重组或为全球物流业带来深远影响，本港物流业难免被波及。

面对充满挑战性的发展前景，团结香港基金近日发表题为《“棕”合持续发展 “地”利现代物流》研究报告。报告分析本港物流业用地短缺情况和未来土地需求，同时建议政府于新界四个策略性位置建立物流枢纽，并改革土地分配和管理模式，以支援物流业长远发展。

空间限制令物流业竞争力式微

尽管香港过往依靠亚洲中心和紧邻华南的策略性位置，逐步发展成为重要的国际贸易和物流中心。但空间不足制约了物流行业的进一步发展，竞争力于近年逐步下降。

根据世界银行的2018年物流表现指数排名，香港位列全球第12位，较2016年第9位下降3位，且落后于主要竞争对手新加坡。亚洲供应链及物流研究所的一项研究显示，香港在租金成本、土地供应及政府支援方面的得分均落后于新加坡。

本地物流行业发展长期受空间不足问题制约。自2009年至2018年的10年间，香港贸易及物流业的生产总值增长了51%，然而本地工业用地供应在同期仅录得8%的轻微升幅【图1】。用地供应和需求间的巨大落差，让物流业空间和设施长期处于供不应求的状态。

差饷物业估价署的数字显示，私人货仓的落成量在2000年代曾出现长达10年的供应缺口。仓储设施供不应求导致其空置率长期低于7%，从而带动租金攀升。世邦魏理仕的数据显示，香港的高端物流设施租金冠绝全球。

中小物流商被迫迁移新界棕地

由于营运成本高企，物流营运商被迫转移至新界空置农地进行物流作业，从而导致所谓“棕地问题”的出现。

规划署的棕地研究显示，现时新界有作业的棕地中，接近一半的面积正从事物流相关作业。

由此可见，棕地是支援经济活动的重要后勤用地，只是由于未经妥善规划，衍生了不少诸如环境污染和滋扰民居等问题。这令棕地在大众中的印象颇为负面。

未来，随着新发展区和其他新界发展项目的推行，不少棕地将会逐步收回。据我们估计，截至2030年，将会有390公顷棕地被收回作包括住宅在内的其他用途。供物流业等行业使用的土地，或许将出现负增长。

建物流枢纽 改革用地分配机制

为解决上述问题，报告建议政府在新界四个策略性位置建立四大物流枢纽，对相关用地进行整全规划。拟建位置包括港珠澳大桥香港口岸人工岛、龙鼓滩及屯门西一带、新界西北地区以及新界北地区【图2及表】。

例如，龙鼓滩和屯门西地区，通过即将通车的屯门赤腊角连接路与机场相连，未来更可通过拟议的屯门西绕道连接港深西部公路，是连接内地和全球的双门户。

发展上述物流枢纽的关键，是做好相关的公路和铁路等基建配套，包括P1公路、屯门西绕道、11号干线以及未来连接中部水域人工岛的道路等等。

为确保土地用得其所，报告建议政府改革以往价高者得的卖地模式，并营造一个中小企和大型物流营运商可以并容的良性竞争环境。例如物流枢纽既可兴建供中小企租用的现成设施，也可出售土地予大型企业自行建设。

海外不少国家也因应当地情况“度身订造”产业用地分配机制，以平衡行业发展和商业回报各方面的考量。

设法定机构助业界可持续发展

考虑到上述工作颇具专业性且需紧贴市场需求，报告建议物流枢纽应拨予一个新成立的法定机构管理。

此法定机构以促进香港策略性产业的长远发展为己任，独立于政府以外运作。现时香港有不少同物流相关的组织，惟大部分皆属于谘询性质，缺乏行政权力，无法管理土地和制定及推行政策。

报告倡议政府可考虑将香港海运港口局、香港物流发展局及香港贸易发展局等机构升级或整合为专责策略性产业发展的法定机构，以高效管理物流枢纽中的土地和措施。另外，专责法定机构有权力制定和推行政策措施回应业界倡议，积极推动行业发展。

全盘规划新界用地，有助于理顺现状不理想的棕地，帮助营运者重置的同时释放相关土地作其他用途。合理的产业用地规划和独立法定机构的营运，可以让物流业等策略性产业得到长远支持，帮助市民安居乐业。