撰文: 潘灝儀 團結香港基金研究員、唐嘉逸 團結香港基金助理研究員

面對現時刻不容緩的土地短缺問題，社會上有不少人提出應該發展棕地。但較少人提出的一點是，棕地的出現其實正正是過去十數年沒有開發新土地而帶來的惡果。由於過往的無為，加上香港及鄰近經濟因應發展而帶來的物流、倉儲用地的需求，因此物流用地的供應遠遠趕不上需求。棕地作業者於是見縫插針地以缺乏適當規劃的方式使用土地，逐漸出現今天棕地發展的亂局。一如劏房的出現是因為房屋用地供應追不上需求，棕地的出現其實也突顯了以往物流用地缺乏供應及規劃的考慮。

有別於外地例子，事實上香港的棕地並不是閒置或荒廢的土地。我們曾走訪過的例子就包括物流中心、電貿貨倉和紮鐵工場。當中，該物流中心負責某個飲食品牌全港的供貨，而電貿貨倉則儲存了價值高達5 億元的網上訂購貨物。至於紮鐵工場，則是負責把地盤需要用的鐵枝先作裁剪等工序。可見，棕地就猶如一個大貨倉，容納着各式各樣的後勤作業，在大眾視線看不見的地方默默耕耘，推動經濟並為市民服務。

現時「大貨倉」內各業務放置得十分混亂，需要整理，但並不代表我們應該把它放棄。確實，部分露天儲物場等棕地作業與周邊環境不配合，但我們不得不承認棕地所帶來的經濟價值，因此棕地作業是應該重新整理的。

事實上，未來多個新發展區就已經涵蓋了540公頃棕地在內，佔其總發展面積1666 公頃中的三成，亦即全港1300 公頃棕地裏的四成（見圖）。在發展這些棕地或未來將新的棕地納入新發展區時，我們認為有以下幾點需要注意。

取締棕地的關鍵

一如政府當初取締街邊無牌小販的情况，政府重新安置棕地時，棕地中某些收入較微薄、行業利潤較低的一群將可能被淘汰。政府在2015 及2016 年曾就洪水橋和元朗南的棕地租金作調查，發現其租金中位數分別為每平方呎1.91 及3.56元，這與同年新界工廠大廈大約每平方呎12 元的租金相差數倍。又例如以葵涌的多層物流中心為例，除去車道面積，以實用面積計算後，呎租更接近每平方呎30 元。因此可以想像要協助棕地作業者遷置，或會涉及一系列挑選、分配和補貼租金的機制，而其中的複雜性是現時討論鮮有提及的。

同樣地，棕地工人生計及原區就業亦是考慮。根據政府資料顯示，洪水橋新發展區影響的棕地約190 公頃，當中就已涉及超過3000 個工人。如以此推算，全港1300 公頃棕地便應有超過2 萬個工人，背後其實就是2 萬個家庭。可見發展棕地牽連甚廣，對這些家庭的後續收入的影響也不容忽視。另一個重要考慮是，這些工人以往都能在居所附近工作，不用長途跋涉跨區就業，因此要取締棕地也要考慮這些家庭原區就業的問題。

更重要的是，取締棕地的關鍵是需要大規模和有規劃地發展物流、倉儲用地。社會需要認知，有規劃地發展才能解決前文提到破壞環境、發展混亂的問題。

我們或許應該參考新加坡做法，亦即發展大規模的工業園或物流園，將相關行業整合在同一個地方，如此才能夠高效地運用土地，創造經濟效益。政府就曾指出，部分類型的棕地作業可以多層工業樓宇的形式來繼續營運。然而即使如此，我們仍需要考慮部分作業有特殊技術要求，需要於露天用地運作。可惜，現時我們缺乏的正是這些可用的大幅平整土地。

總而言之，棕地其實是停止造地及缺乏新市鎮，因而沒有適當規劃所帶來的結果。要解決棕地問題，就必須補回過去20 年造地落後的不足，大規模開拓新土地以及重啟土地規劃，令這些原本與規劃及環境不協調的地方有安置之所，適切地符合規劃安排。