撰文: 潘灏仪 团结香港基金研究员、唐嘉逸 团结香港基金助理研究员

面对现时刻不容缓的土地短缺问题，社会上有不少人提出应该发展棕地。但较少人提出的一点是，棕地的出现其实正正是过去十数年没有开发新土地而带来的恶果。由于过往的无为，加上香港及邻近经济因应发展而带来的物流、仓储用地的需求，因此物流用地的供应远远赶不上需求。棕地作业者于是见缝插针地以缺乏适当规划的方式使用土地，逐渐出现今天棕地发展的乱局。一如劏房的出现是因为房屋用地供应追不上需求，棕地的出现其实也突显了以往物流用地缺乏供应及规划的考虑。

有别于外地例子，事实上香港的棕地并不是闲置或荒废的土地。我们曾走访过的例子就包括物流中心、电贸货仓和扎铁工场。当中，该物流中心负责某个饮食品牌全港的供货，而电贸货仓则储存了价值高达5 亿元的网上订购货物。至于扎铁工场，则是负责把地盘需要用的铁枝先作裁剪等工序。可见，棕地就犹如一个大货仓，容纳着各式各样的后勤作业，在大众视线看不见的地方默默耕耘，推动经济并为市民服务。

现时“大货仓”内各业务放置得十分混乱，需要整理，但并不代表我们应该把它放弃。确实，部分露天储物场等棕地作业与周边环境不配合，但我们不得不承认棕地所带来的经济价值，因此棕地作业是应该重新整理的。

事实上，未来多个新发展区就已经涵盖了540公顷棕地在内，占其总发展面积1666 公顷中的三成，亦即全港1300 公顷棕地里的四成（见图）。在发展这些棕地或未来将新的棕地纳入新发展区时，我们认为有以下几点需要注意。

取缔棕地的关键

一如政府当初取缔街边无牌小贩的情况，政府重新安置棕地时，棕地中某些收入较微薄、行业利润较低的一群将可能被淘汰。政府在2015 及2016 年曾就洪水桥和元朗南的棕地租金作调查，发现其租金中位数分别为每平方尺1.91 及3.56元，这与同年新界工厂大厦大约每平方尺12 元的租金相差数倍。又例如以葵涌的多层物流中心为例，除去车道面积，以实用面积计算后，尺租更接近每平方尺30 元。因此可以想像要协助棕地作业者迁置，或会涉及一系列挑选、分配和补贴租金的机制，而其中的复杂性是现时讨论鲜有提及的。

同样地，棕地工人生计及原区就业亦是考虑。根据政府资料显示，洪水桥新发展区影响的棕地约190 公顷，当中就已涉及超过3000 个工人。如以此推算，全港1300 公顷棕地便应有超过2 万个工人，背后其实就是2 万个家庭。可见发展棕地牵连甚广，对这些家庭的后续收入的影响也不容忽视。另一个重要考虑是，这些工人以往都能在居所附近工作，不用长途跋涉跨区就业，因此要取缔棕地也要考虑这些家庭原区就业的问题。

更重要的是，取缔棕地的关键是需要大规模和有规划地发展物流、仓储用地。社会需要认知，有规划地发展才能解决前文提到破坏环境、发展混乱的问题。

我们或许应该参考新加坡做法，亦即发展大规模的工业园或物流园，将相关行业整合在同一个地方，如此才能够高效地运用土地，创造经济效益。政府就曾指出，部分类型的棕地作业可以多层工业楼宇的形式来继续营运。然而即使如此，我们仍需要考虑部分作业有特殊技术要求，需要于露天用地运作。可惜，现时我们缺乏的正是这些可用的大幅平整土地。

总而言之，棕地其实是停止造地及缺乏新市镇，因而没有适当规划所带来的结果。要解决棕地问题，就必须补回过去20 年造地落后的不足，大规模开拓新土地以及重启土地规划，令这些原本与规划及环境不协调的地方有安置之所，适切地符合规划安排。