不存在的24萬個「空置」單位
不存在的24萬個「空置」單位
撰文: 葉文祺 團結香港基金高級研究員、 唐嘉逸 團結香港基金助理研究員
土地房屋供應是否不足，是個重要的議題，向來引起社會激烈討論。土地供應專責小組剛剛展開有關18個土地供應選項的「大辯論」，而公眾對於整體土地供應不足程度的觀感，將對諮詢結果起着關鍵性的作用。
然而，社會上有部分人士對現時的房屋供應有錯誤的解讀，誤以為單靠現有的供應，就能解決香港的房屋問題。
他們認為，本港有超過24萬個「空置」單位，相當於截至2015年住宅總數的9%。為此，他們主張政府推行「住宅空置稅」，提高業主持有空置住宅單位的成本，從而增加市場上可供出租或出售的住宅供應量。
出現大量「空置」單位原因
先不討論是否釋放全部24萬個「空置」單位就能解決現時及未來的房屋問題，這個數字的真實性本身就令人懷疑；同年，差餉物業估價署（差估署）公布的數據顯示，私人住宅空置率只有3.7%。兩個數字相差甚廣，難免令人懷疑其中數據的可信性。
事實上，所謂24萬個「空置」住宅單位，或9%的空置率，其實只是比較不同數據來源的資料而得出的統計差異。
具體來說，這個數字就是2015年的永久性居住屋宇單位的總數（269.6萬）和家庭住戶總數（245.2萬戶）之間的差距【圖1】。其中，單位數目來自屋宇單位檔案庫（下稱「檔案庫」），並在政府統計處定期出版的香港統計月刊公布，而家庭住戶數目則來自綜合住戶統計調查。
2015年屋宇單位與住戶數目差距
出現如此大量的「空置」單位，其實都是源於檔案庫和綜合住戶統計調查所覆蓋的範圍截然不同。檔案庫的「永久性居住屋宇單位」，包括有人居住的非住宅單位，例如用作住宅用途的商業和工業大廈單位、在老人院舍、醫院和懲教機構內的職員宿舍，以及寄宿學校的學生和職員宿舍。
另一方面，綜合住戶統計調查只涵蓋陸上非住院人口數目，當中包括「常住居民」，但不包括「流動居民」【註】。
由於資料來源不同，要把兩者比較，必須對有關數字作出適當調整。具體而言，應先從永久性居住屋宇單位的數目中扣除以下各項：一、職員宿舍；二、學生宿舍；三、用作住宅用途的工業大廈單位；四、其他非住宅單位。
撇除首三項是因為其中的住戶根本沒有計入綜合住戶統計調查的家庭住戶總數，而第四項根本並非作住宅用途。
此外，家庭住戶的總數目應該加入「流動居民」住戶的有關數字，因為雖然綜合住戶統計調查沒有涵蓋這些家庭，但這些住戶仍然佔有檔案庫中紀錄的單位。
【圖2】列出各個調整項目的數字，以及經調整後的屋宇單位與住戶數目差距。各類調整項目的總數約為104800個，把24萬這數字扣除各類調整項目後，可以得出經調整後屋宇單位與住戶數目差距約為139100個，相當於住宅單位總數的5.3%。
2015年調整後屋宇單位與住戶數目差距
儘管數字大幅下降，數字仍與差估署公布的空置單位數字有所不同。這是由於差估署的紀錄不包括空置的村屋、資助出售單位及出租公屋單位。若以這些項目調整差估署的空置單位數字，可以得出空置單位數目為84300個、或3.2%的空置率，進一步縮窄與前文提到的數字的差距【圖3】。
經調整後差餉物業估價署空置單位數字
*：這個數字是差估署編製的官方空置率乘以私人住宅單位的數目（根據差估署紀錄），以及可交易的資助出售單位（根據檔案庫計算），即已補地價的單位。
#：假設未補地價的資助出售單位和村屋的空置率均高於一般市場。這個數字是差估署的空置率的1.5倍（即高出50%）乘以村屋數量，以及差估署空置率的1.25倍（即高出25%）乘以資助出售單位。
▲：2015年的數字是按2011至2014年可供租用的空置單位及不供租用的單位的總數及差估署空置率的改變作推算。
即使經過上述調整，有些因素仍然未被考慮到。例如，由於未能取得有關數據，上述的數據對比並不包括寄宿學校的學生宿舍。
經調整後，屋宇單位與住戶數目差距（139100）與差估署的空置數（84300）仍然相差54800個，相當於住宅單位總數的2.1%。有些讀者可能會就此作出結論，認為空置單位的實際數量比官方的數據高出5萬多個。
可是，讀者必須留意，根據不同數據來源得出的數字很難完全相同，因為不同數據來源有不同的估算方法及獨立的統計基礎。舉例說，使用支出和生產方式編製的本地生產總值（GDP），存在的統計差異亦佔同一時期本地生產總值的0.9%至2.1%不等。
香港自然空置率屬正常
無論如何，可以肯定的是，空置住宅單位遠比社會某些人不斷強調的24萬低很多。表面地解讀政府不同部門所得出的數字，而不理會統計數字的限制與背後的方法，顯然是不能看清事實的全部。以此數字支持「土地房屋供應沒有不足」的論點，更是沒有根據，有些人甚至以此繼續推論，否定香港需要發展新市鎮，以及在維港以外進行填海工程等土地發展項目。
事實上，不論真正的空置率是經調整後的差估署空置率3.2%，或是由調整後的屋宇單位與住戶數目差距得出的5.3%，在全世界範圍內也是偏低的。以新加坡為例，其2018年第一季的私樓空置率便達7.4%。
要留意的是，沒有一個房屋市場的空置率可以是低至零的，所有市場皆有其「自然空置率」，原因是業主換樓時，很少真的直接互換，舉例甲買了乙的單位，並不代表乙也會喜歡甲的單位，故此乙要另外物色自己合用的物業，導致甲的物業不得不空置一段時間等待其他買家。
加上新業主入住前一般還須把單位裝修，而裝修中的單位也是計入空置單位。香港住宅市場正常的「自然空置率」一般認為是約5%。
的確，空置單位中包括數千個發展商已落成但未出售的單位。可是，現時的房屋短缺並不是單純數千個單位。即使暫時不計算未來的預計短缺，過去5年（2013至2017年），實際住宅供應與「長遠房屋策略」中所訂的目標之間的累計短缺已經高達94300個單位，土地房屋供應不足是不爭的事實！
註：「流動居民」指進行戶統計調查之前或之後6個月逗留香港至少1個月但不足3個月的香港永久性居民，不論調查時是否身在香港。
撰文: 葉文祺 團結香港基金高級研究員、 唐嘉逸 團結香港基金助理研究員
土地房屋供應是否不足，是個重要的議題，向來引起社會激烈討論。土地供應專責小組剛剛展開有關18個土地供應選項的「大辯論」，而公眾對於整體土地供應不足程度的觀感，將對諮詢結果起着關鍵性的作用。
然而，社會上有部分人士對現時的房屋供應有錯誤的解讀，誤以為單靠現有的供應，就能解決香港的房屋問題。
他們認為，本港有超過24萬個「空置」單位，相當於截至2015年住宅總數的9%。為此，他們主張政府推行「住宅空置稅」，提高業主持有空置住宅單位的成本，從而增加市場上可供出租或出售的住宅供應量。
出現大量「空置」單位原因
先不討論是否釋放全部24萬個「空置」單位就能解決現時及未來的房屋問題，這個數字的真實性本身就令人懷疑；同年，差餉物業估價署（差估署）公布的數據顯示，私人住宅空置率只有3.7%。兩個數字相差甚廣，難免令人懷疑其中數據的可信性。
事實上，所謂24萬個「空置」住宅單位，或9%的空置率，其實只是比較不同數據來源的資料而得出的統計差異。
具體來說，這個數字就是2015年的永久性居住屋宇單位的總數（269.6萬）和家庭住戶總數（245.2萬戶）之間的差距【圖1】。其中，單位數目來自屋宇單位檔案庫（下稱「檔案庫」），並在政府統計處定期出版的香港統計月刊公布，而家庭住戶數目則來自綜合住戶統計調查。
2015年屋宇單位與住戶數目差距
出現如此大量的「空置」單位，其實都是源於檔案庫和綜合住戶統計調查所覆蓋的範圍截然不同。檔案庫的「永久性居住屋宇單位」，包括有人居住的非住宅單位，例如用作住宅用途的商業和工業大廈單位、在老人院舍、醫院和懲教機構內的職員宿舍，以及寄宿學校的學生和職員宿舍。
另一方面，綜合住戶統計調查只涵蓋陸上非住院人口數目，當中包括「常住居民」，但不包括「流動居民」【註】。
由於資料來源不同，要把兩者比較，必須對有關數字作出適當調整。具體而言，應先從永久性居住屋宇單位的數目中扣除以下各項：一、職員宿舍；二、學生宿舍；三、用作住宅用途的工業大廈單位；四、其他非住宅單位。
撇除首三項是因為其中的住戶根本沒有計入綜合住戶統計調查的家庭住戶總數，而第四項根本並非作住宅用途。
此外，家庭住戶的總數目應該加入「流動居民」住戶的有關數字，因為雖然綜合住戶統計調查沒有涵蓋這些家庭，但這些住戶仍然佔有檔案庫中紀錄的單位。
【圖2】列出各個調整項目的數字，以及經調整後的屋宇單位與住戶數目差距。各類調整項目的總數約為104800個，把24萬這數字扣除各類調整項目後，可以得出經調整後屋宇單位與住戶數目差距約為139100個，相當於住宅單位總數的5.3%。
2015年調整後屋宇單位與住戶數目差距
儘管數字大幅下降，數字仍與差估署公布的空置單位數字有所不同。這是由於差估署的紀錄不包括空置的村屋、資助出售單位及出租公屋單位。若以這些項目調整差估署的空置單位數字，可以得出空置單位數目為84300個、或3.2%的空置率，進一步縮窄與前文提到的數字的差距【圖3】。
經調整後差餉物業估價署空置單位數字
*：這個數字是差估署編製的官方空置率乘以私人住宅單位的數目（根據差估署紀錄），以及可交易的資助出售單位（根據檔案庫計算），即已補地價的單位。
#：假設未補地價的資助出售單位和村屋的空置率均高於一般市場。這個數字是差估署的空置率的1.5倍（即高出50%）乘以村屋數量，以及差估署空置率的1.25倍（即高出25%）乘以資助出售單位。
▲：2015年的數字是按2011至2014年可供租用的空置單位及不供租用的單位的總數及差估署空置率的改變作推算。
即使經過上述調整，有些因素仍然未被考慮到。例如，由於未能取得有關數據，上述的數據對比並不包括寄宿學校的學生宿舍。
經調整後，屋宇單位與住戶數目差距（139100）與差估署的空置數（84300）仍然相差54800個，相當於住宅單位總數的2.1%。有些讀者可能會就此作出結論，認為空置單位的實際數量比官方的數據高出5萬多個。
可是，讀者必須留意，根據不同數據來源得出的數字很難完全相同，因為不同數據來源有不同的估算方法及獨立的統計基礎。舉例說，使用支出和生產方式編製的本地生產總值（GDP），存在的統計差異亦佔同一時期本地生產總值的0.9%至2.1%不等。
香港自然空置率屬正常
無論如何，可以肯定的是，空置住宅單位遠比社會某些人不斷強調的24萬低很多。表面地解讀政府不同部門所得出的數字，而不理會統計數字的限制與背後的方法，顯然是不能看清事實的全部。以此數字支持「土地房屋供應沒有不足」的論點，更是沒有根據，有些人甚至以此繼續推論，否定香港需要發展新市鎮，以及在維港以外進行填海工程等土地發展項目。
事實上，不論真正的空置率是經調整後的差估署空置率3.2%，或是由調整後的屋宇單位與住戶數目差距得出的5.3%，在全世界範圍內也是偏低的。以新加坡為例，其2018年第一季的私樓空置率便達7.4%。
要留意的是，沒有一個房屋市場的空置率可以是低至零的，所有市場皆有其「自然空置率」，原因是業主換樓時，很少真的直接互換，舉例甲買了乙的單位，並不代表乙也會喜歡甲的單位，故此乙要另外物色自己合用的物業，導致甲的物業不得不空置一段時間等待其他買家。
加上新業主入住前一般還須把單位裝修，而裝修中的單位也是計入空置單位。香港住宅市場正常的「自然空置率」一般認為是約5%。
的確，空置單位中包括數千個發展商已落成但未出售的單位。可是，現時的房屋短缺並不是單純數千個單位。即使暫時不計算未來的預計短缺，過去5年（2013至2017年），實際住宅供應與「長遠房屋策略」中所訂的目標之間的累計短缺已經高達94300個單位，土地房屋供應不足是不爭的事實！
註：「流動居民」指進行戶統計調查之前或之後6個月逗留香港至少1個月但不足3個月的香港永久性居民，不論調查時是否身在香港。
