不存在的24万个“空置”单位
不存在的24万个“空置”单位
撰文: 叶文祺 团结香港基金高级研究员、 唐嘉逸 团结香港基金助理研究员
土地房屋供应是否不足，是个重要的议题，向来引起社会激烈讨论。土地供应专责小组刚刚展开有关18个土地供应选项的“大辩论”，而公众对于整体土地供应不足程度的观感，将对谘询结果起着关键性的作用。
然而，社会上有部分人士对现时的房屋供应有错误的解读，误以为单靠现有的供应，就能解决香港的房屋问题。
他们认为，本港有超过24万个“空置”单位，相当于截至2015年住宅总数的9%。为此，他们主张政府推行“住宅空置税”，提高业主持有空置住宅单位的成本，从而增加市场上可供出租或出售的住宅供应量。
出现大量“空置”单位原因
先不讨论是否释放全部24万个“空置”单位就能解决现时及未来的房屋问题，这个数字的真实性本身就令人怀疑；同年，差饷物业估价署（差估署）公布的数据显示，私人住宅空置率只有3.7%。两个数字相差甚广，难免令人怀疑其中数据的可信性。
事实上，所谓24万个“空置”住宅单位，或9%的空置率，其实只是比较不同数据来源的资料而得出的统计差异。
具体来说，这个数字就是2015年的永久性居住屋宇单位的总数（269.6万）和家庭住户总数（245.2万户）之间的差距【图1】。其中，单位数目来自屋宇单位档案库（下称“档案库”），并在政府统计处定期出版的香港统计月刊公布，而家庭住户数目则来自综合住户统计调查。
2015年屋宇单位与住户数目差距
出现如此大量的“空置”单位，其实都是源于档案库和综合住户统计调查所覆盖的范围截然不同。档案库的“永久性居住屋宇单位”，包括有人居住的非住宅单位，例如用作住宅用途的商业和工业大厦单位、在老人院舍、医院和惩教机构内的职员宿舍，以及寄宿学校的学生和职员宿舍。
另一方面，综合住户统计调查只涵盖陆上非住院人口数目，当中包括“常住居民”，但不包括“流动居民”【注】。
由于资料来源不同，要把两者比较，必须对有关数字作出适当调整。具体而言，应先从永久性居住屋宇单位的数目中扣除以下各项：一、职员宿舍；二、学生宿舍；三、用作住宅用途的工业大厦单位；四、其他非住宅单位。
撇除首三项是因为其中的住户根本没有计入综合住户统计调查的家庭住户总数，而第四项根本并非作住宅用途。
此外，家庭住户的总数目应该加入“流动居民”住户的有关数字，因为虽然综合住户统计调查没有涵盖这些家庭，但这些住户仍然占有档案库中纪录的单位。
【图2】列出各个调整项目的数字，以及经调整后的屋宇单位与住户数目差距。各类调整项目的总数约为104800个，把24万这数字扣除各类调整项目后，可以得出经调整后屋宇单位与住户数目差距约为139100个，相当于住宅单位总数的5.3%。
2015年调整后屋宇单位与住户数目差距
尽管数字大幅下降，数字仍与差估署公布的空置单位数字有所不同。这是由于差估署的纪录不包括空置的村屋、资助出售单位及出租公屋单位。若以这些项目调整差估署的空置单位数字，可以得出空置单位数目为84300个、或3.2%的空置率，进一步缩窄与前文提到的数字的差距【图3】。
经调整后差饷物业估价署空置单位数字
*：这个数字是差估署编制的官方空置率乘以私人住宅单位的数目（根据差估署纪录），以及可交易的资助出售单位（根据档案库计算），即已补地价的单位。
#：假设未补地价的资助出售单位和村屋的空置率均高于一般市场。这个数字是差估署的空置率的1.5倍（即高出50%）乘以村屋数量，以及差估署空置率的1.25倍（即高出25%）乘以资助出售单位。
▲：2015年的数字是按2011至2014年可供租用的空置单位及不供租用的单位的总数及差估署空置率的改变作推算。
即使经过上述调整，有些因素仍然未被考虑到。例如，由于未能取得有关数据，上述的数据对比并不包括寄宿学校的学生宿舍。
经调整后，屋宇单位与住户数目差距（139100）与差估署的空置数（84300）仍然相差54800个，相当于住宅单位总数的2.1%。有些读者可能会就此作出结论，认为空置单位的实际数量比官方的数据高出5万多个。
可是，读者必须留意，根据不同数据来源得出的数字很难完全相同，因为不同数据来源有不同的估算方法及独立的统计基础。举例说，使用支出和生产方式编制的本地生产总值（GDP），存在的统计差异亦占同一时期本地生产总值的0.9%至2.1%不等。
香港自然空置率属正常
无论如何，可以肯定的是，空置住宅单位远比社会某些人不断强调的24万低很多。表面地解读政府不同部门所得出的数字，而不理会统计数字的限制与背后的方法，显然是不能看清事实的全部。以此数字支持“土地房屋供应没有不足”的论点，更是没有根据，有些人甚至以此继续推论，否定香港需要发展新市镇，以及在维港以外进行填海工程等土地发展项目。
事实上，不论真正的空置率是经调整后的差估署空置率3.2%，或是由调整后的屋宇单位与住户数目差距得出的5.3%，在全世界范围内也是偏低的。以新加坡为例，其2018年第一季的私楼空置率便达7.4%。
要留意的是，没有一个房屋市场的空置率可以是低至零的，所有市场皆有其“自然空置率”，原因是业主换楼时，很少真的直接互换，举例甲买了乙的单位，并不代表乙也会喜欢甲的单位，故此乙要另外物色自己合用的物业，导致甲的物业不得不空置一段时间等待其他买家。
加上新业主入住前一般还须把单位装修，而装修中的单位也是计入空置单位。香港住宅市场正常的“自然空置率”一般认为是约5%。
的确，空置单位中包括数千个发展商已落成但未出售的单位。可是，现时的房屋短缺并不是单纯数千个单位。即使暂时不计算未来的预计短缺，过去5年（2013至2017年），实际住宅供应与“长远房屋策略”中所订的目标之间的累计短缺已经高达94300个单位，土地房屋供应不足是不争的事实！
注：“流动居民”指进行户统计调查之前或之后6个月逗留香港至少1个月但不足3个月的香港永久性居民，不论调查时是否身在香港。
撰文: 叶文祺 团结香港基金高级研究员、 唐嘉逸 团结香港基金助理研究员
土地房屋供应是否不足，是个重要的议题，向来引起社会激烈讨论。土地供应专责小组刚刚展开有关18个土地供应选项的“大辩论”，而公众对于整体土地供应不足程度的观感，将对谘询结果起着关键性的作用。
然而，社会上有部分人士对现时的房屋供应有错误的解读，误以为单靠现有的供应，就能解决香港的房屋问题。
他们认为，本港有超过24万个“空置”单位，相当于截至2015年住宅总数的9%。为此，他们主张政府推行“住宅空置税”，提高业主持有空置住宅单位的成本，从而增加市场上可供出租或出售的住宅供应量。
出现大量“空置”单位原因
先不讨论是否释放全部24万个“空置”单位就能解决现时及未来的房屋问题，这个数字的真实性本身就令人怀疑；同年，差饷物业估价署（差估署）公布的数据显示，私人住宅空置率只有3.7%。两个数字相差甚广，难免令人怀疑其中数据的可信性。
事实上，所谓24万个“空置”住宅单位，或9%的空置率，其实只是比较不同数据来源的资料而得出的统计差异。
具体来说，这个数字就是2015年的永久性居住屋宇单位的总数（269.6万）和家庭住户总数（245.2万户）之间的差距【图1】。其中，单位数目来自屋宇单位档案库（下称“档案库”），并在政府统计处定期出版的香港统计月刊公布，而家庭住户数目则来自综合住户统计调查。
2015年屋宇单位与住户数目差距
出现如此大量的“空置”单位，其实都是源于档案库和综合住户统计调查所覆盖的范围截然不同。档案库的“永久性居住屋宇单位”，包括有人居住的非住宅单位，例如用作住宅用途的商业和工业大厦单位、在老人院舍、医院和惩教机构内的职员宿舍，以及寄宿学校的学生和职员宿舍。
另一方面，综合住户统计调查只涵盖陆上非住院人口数目，当中包括“常住居民”，但不包括“流动居民”【注】。
由于资料来源不同，要把两者比较，必须对有关数字作出适当调整。具体而言，应先从永久性居住屋宇单位的数目中扣除以下各项：一、职员宿舍；二、学生宿舍；三、用作住宅用途的工业大厦单位；四、其他非住宅单位。
撇除首三项是因为其中的住户根本没有计入综合住户统计调查的家庭住户总数，而第四项根本并非作住宅用途。
此外，家庭住户的总数目应该加入“流动居民”住户的有关数字，因为虽然综合住户统计调查没有涵盖这些家庭，但这些住户仍然占有档案库中纪录的单位。
【图2】列出各个调整项目的数字，以及经调整后的屋宇单位与住户数目差距。各类调整项目的总数约为104800个，把24万这数字扣除各类调整项目后，可以得出经调整后屋宇单位与住户数目差距约为139100个，相当于住宅单位总数的5.3%。
2015年调整后屋宇单位与住户数目差距
尽管数字大幅下降，数字仍与差估署公布的空置单位数字有所不同。这是由于差估署的纪录不包括空置的村屋、资助出售单位及出租公屋单位。若以这些项目调整差估署的空置单位数字，可以得出空置单位数目为84300个、或3.2%的空置率，进一步缩窄与前文提到的数字的差距【图3】。
经调整后差饷物业估价署空置单位数字
*：这个数字是差估署编制的官方空置率乘以私人住宅单位的数目（根据差估署纪录），以及可交易的资助出售单位（根据档案库计算），即已补地价的单位。
#：假设未补地价的资助出售单位和村屋的空置率均高于一般市场。这个数字是差估署的空置率的1.5倍（即高出50%）乘以村屋数量，以及差估署空置率的1.25倍（即高出25%）乘以资助出售单位。
▲：2015年的数字是按2011至2014年可供租用的空置单位及不供租用的单位的总数及差估署空置率的改变作推算。
即使经过上述调整，有些因素仍然未被考虑到。例如，由于未能取得有关数据，上述的数据对比并不包括寄宿学校的学生宿舍。
经调整后，屋宇单位与住户数目差距（139100）与差估署的空置数（84300）仍然相差54800个，相当于住宅单位总数的2.1%。有些读者可能会就此作出结论，认为空置单位的实际数量比官方的数据高出5万多个。
可是，读者必须留意，根据不同数据来源得出的数字很难完全相同，因为不同数据来源有不同的估算方法及独立的统计基础。举例说，使用支出和生产方式编制的本地生产总值（GDP），存在的统计差异亦占同一时期本地生产总值的0.9%至2.1%不等。
香港自然空置率属正常
无论如何，可以肯定的是，空置住宅单位远比社会某些人不断强调的24万低很多。表面地解读政府不同部门所得出的数字，而不理会统计数字的限制与背后的方法，显然是不能看清事实的全部。以此数字支持“土地房屋供应没有不足”的论点，更是没有根据，有些人甚至以此继续推论，否定香港需要发展新市镇，以及在维港以外进行填海工程等土地发展项目。
事实上，不论真正的空置率是经调整后的差估署空置率3.2%，或是由调整后的屋宇单位与住户数目差距得出的5.3%，在全世界范围内也是偏低的。以新加坡为例，其2018年第一季的私楼空置率便达7.4%。
要留意的是，没有一个房屋市场的空置率可以是低至零的，所有市场皆有其“自然空置率”，原因是业主换楼时，很少真的直接互换，举例甲买了乙的单位，并不代表乙也会喜欢甲的单位，故此乙要另外物色自己合用的物业，导致甲的物业不得不空置一段时间等待其他买家。
加上新业主入住前一般还须把单位装修，而装修中的单位也是计入空置单位。香港住宅市场正常的“自然空置率”一般认为是约5%。
的确，空置单位中包括数千个发展商已落成但未出售的单位。可是，现时的房屋短缺并不是单纯数千个单位。即使暂时不计算未来的预计短缺，过去5年（2013至2017年），实际住宅供应与“长远房屋策略”中所订的目标之间的累计短缺已经高达94300个单位，土地房屋供应不足是不争的事实！
注：“流动居民”指进行户统计调查之前或之后6个月逗留香港至少1个月但不足3个月的香港永久性居民，不论调查时是否身在香港。
