發展局局長甯漢豪近日指出，政府有意在北部都會區採取片區開發模式，將平整土地及公用設施交由發展商負責。片區開發一詞看似陌生，但其實在香港和內地早有成功案例。

隨着多項大型基建陸續上馬，將對政府的財政及項目管理構成挑戰。有鑑於此，藉助私營參與來提速提效的片區開發模式，不失為其中一個值得考慮的方案。

借鑑片區模式 籌策北都發展

片區開發，指的是政府將大面積的土地出售給發展商，讓發展商完成土地平整，及後發展成住宅、工業園區，和商業大樓等綜合發展項目。香港過往亦曾有過片區開發的先例，例如沙田第一城的發展項目，便是由4家地產商組成的合營公司投得，發展商替政府移除兩個山丘及進行大規模填海，發展成14幅土地，並將7成土地交給政府發展公屋和社區設施，其餘則發展為私營房屋。

而在內地，片區開發更是蔚然成風。在1979年，國務院決定在深圳蛇口建立全國第一個對外開放工業區，並於8年後改制，由招商局集團擔當開發主體，繼續推行經濟和管理體制的改革。蛇口隨後經歷了爆發式的經濟增長，除了滙集大量工廠，更是平安保險和招商銀行在內的多家金融機構的發源地。

有鑑於蛇口的成功經驗，各地政府紛紛以片區開發模式，開發出為數眾多的產業園。而地方政府亦探索了不同的發展路徑，發展出由政府主導，公私營合作及完全市場化等三種模式。隨着中央加緊對地方政府的融資渠道的監管，當局不斷透過深化項目的市場參與，減少政府的財政負擔。

新開發片區更多是由企業擔當開發主體的角色，讓企業發揮自身的專長和品牌優勢，實現發展提速提效；與此同時，政府則專注於項目審批和監督，確保項目的發展方向符合公眾利益。

片區開發之所以能夠成為內地城鎮和工業園區建設的主流，與其高度市場化的特點不無關係。在公共財政的角度上，片區開發將大片土地平整、建設道路，和公用設施的任務交到開發主體的手上，令政府不用承擔工程超支的風險。對政府來說，能在土地未完成平整便推出市場，更早獲取收入，改善公共財政。

在項目管理上，發展商有更大的誘因，確保項目的工程能按部就班地完成，從而令附近的土地升值，以及加快將土地發展成各種項目。

另外，在創科及工業園區等商業項目上，由企業擔當開發主體，往往能令園區的產業發展如虎添翼。以上海張江科學城為例，其開發主體張江高科除了涉足房地產開發、園區建設，及運營，亦參與項目的招商引資和產業孵化，更投資具潛力的初創及科技企業，從而吸引大量優質企業落戶。

在園區的短短32年歷史裏，張江科學城成功滙集了45家上市企業，吸引150多家創投機構落戶，同時孵化2,600多家初創企業，是目前內地發展最蓬勃的園區之一。由此可見，讓企業全方位掌管片區開發，有助提升項目發展步伐。

提供更多誘因 帶動商界參與

當然，採用片區開發模式，也會帶來額外的機會成本。由於開發年期變長，加上發展商需負擔平整土地以及建設公共設施的開支，均會令最終的賣地收入打折。不過，採取片區開發模式令政府不用承擔上述開支，同時免卻了延誤和超支的風險，其好處值得深思。

然而，由於片區的規模往往十分龐大，加上開發時期長，令發展商需要承擔的風險與一般地產項目不可同日而語。當局需提供更多誘因，吸引發展商參與，例如給予更大的規劃彈性和自主權，以及容許發展商更靈活地分配不同用途的土地面積，以帶動商界參與。

【知識庫】沙嶺料成北都首個片區

• 沙嶺10公頃創科地，有機會成為北都首個片區，引入私營參與來提速提效。

• 政府有意將沙嶺發展為數據園區，創科局正進行意向調查，發展局會配合創科局制定招標及地契條款。

• 發展局預告，北都部分由政府負責平整的用地，會引入「地花」概念，即未完成平整就推出招標，加快發展步伐。