发展局局长甯汉豪近日指出，政府有意在北部都会区采取片区开发模式，将平整土地及公用设施交由发展商负责。片区开发一词看似陌生，但其实在香港和内地早有成功案例。

随着多项大型基建陆续上马，将对政府的财政及项目管理构成挑战。有鉴于此，藉助私营参与来提速提效的片区开发模式，不失为其中一个值得考虑的方案。

借鉴片区模式 筹策北都发展

片区开发，指的是政府将大面积的土地出售给发展商，让发展商完成土地平整，及后发展成住宅、工业园区，和商业大楼等综合发展项目。香港过往亦曾有过片区开发的先例，例如沙田第一城的发展项目，便是由4家地产商组成的合营公司投得，发展商替政府移除两个山丘及进行大规模填海，发展成14幅土地，并将7成土地交给政府发展公屋和社区设施，其余则发展为私营房屋。

而在内地，片区开发更是蔚然成风。在1979年，国务院决定在深圳蛇口建立全国第一个对外开放工业区，并于8年后改制，由招商局集团担当开发主体，继续推行经济和管理体制的改革。蛇口随后经历了爆发式的经济增长，除了滙集大量工厂，更是平安保险和招商银行在内的多家金融机构的发源地。

有鉴于蛇口的成功经验，各地政府纷纷以片区开发模式，开发出为数众多的产业园。而地方政府亦探索了不同的发展路径，发展出由政府主导，公私营合作及完全市场化等三种模式。随着中央加紧对地方政府的融资渠道的监管，当局不断透过深化项目的市场参与，减少政府的财政负担。

新开发片区更多是由企业担当开发主体的角色，让企业发挥自身的专长和品牌优势，实现发展提速提效；与此同时，政府则专注于项目审批和监督，确保项目的发展方向符合公众利益。

片区开发之所以能够成为内地城镇和工业园区建设的主流，与其高度市场化的特点不无关系。在公共财政的角度上，片区开发将大片土地平整、建设道路，和公用设施的任务交到开发主体的手上，令政府不用承担工程超支的风险。对政府来说，能在土地未完成平整便推出市场，更早获取收入，改善公共财政。

在项目管理上，发展商有更大的诱因，确保项目的工程能按部就班地完成，从而令附近的土地升值，以及加快将土地发展成各种项目。

另外，在创科及工业园区等商业项目上，由企业担当开发主体，往往能令园区的产业发展如虎添翼。以上海张江科学城为例，其开发主体张江高科除了涉足房地产开发、园区建设，及运营，亦参与项目的招商引资和产业孵化，更投资具潜力的初创及科技企业，从而吸引大量优质企业落户。

在园区的短短32年历史里，张江科学城成功滙集了45家上市企业，吸引150多家创投机构落户，同时孵化2,600多家初创企业，是目前内地发展最蓬勃的园区之一。由此可见，让企业全方位掌管片区开发，有助提升项目发展步伐。

提供更多诱因 带动商界参与

当然，采用片区开发模式，也会带来额外的机会成本。由于开发年期变长，加上发展商需负担平整土地以及建设公共设施的开支，均会令最终的卖地收入打折。不过，采取片区开发模式令政府不用承担上述开支，同时免却了延误和超支的风险，其好处值得深思。

然而，由于片区的规模往往十分庞大，加上开发时期长，令发展商需要承担的风险与一般地产项目不可同日而语。当局需提供更多诱因，吸引发展商参与，例如给予更大的规划弹性和自主权，以及容许发展商更灵活地分配不同用途的土地面积，以带动商界参与。

【知识库】沙岭料成北都首个片区

• 沙岭10公顷创科地，有机会成为北都首个片区，引入私营参与来提速提效。

• 政府有意将沙岭发展为数据园区，创科局正进行意向调查，发展局会配合创科局制定招标及地契条款。

• 发展局预告，北都部分由政府负责平整的用地，会引入“地花”概念，即未完成平整就推出招标，加快发展步伐。