國際公共政策顧問機構Demographia最近發表《2025年度國際樓價負擔能力》報告，再次將香港列為「全球樓價最難負擔」的城市。媒體標題聳動、數字驚人，輿論隨即傾向於「買樓無望」的結論。不過，細讀其方法及背景可知，這類全球排名的敍事更多是提醒性質，未必可準確反映香港真實處境。

回顧該評估的初心，是以簡約指標比較各地樓價與入息，但在稅制差異、房屋福利，以及市場結構的疊加影響下，僅靠單一倍數容易導致片面的解讀。

稅制差異欠缺比較

報告採用的核心指標是「中位數倍數」（Median Multiple），即樓價中位數除以全年住戶稅前入息。該方法固然簡單明瞭，卻忽略各地稅務與社會保障制度差異，導致高稅制經濟體的負擔被低估，像香港這類低稅制地區則被放大。根據經濟合作暨發展組織（經合組織）Taxing Wages 2025報告，2024年人均稅負為34.9%；其中加拿大為32%，澳洲為29.6%，德、法等歐陸國家更接近五成。與之相比，香港個人入息稅標準稅率多年維持15%封頂，實際稅後收入遠高於上述經濟體。

以報告中同樣「名列前茅」的溫哥華與香港作比較，若兩地工資稅前同為60萬港元，溫哥華的稅後收入僅餘41萬港元，香港則可保留51萬港元。稅前入息下，兩地的樓價收入比看似相若；但一旦以稅後計算，加拿大家庭的實際購買力反而更弱。

換言之，同一個「倍數」在當今不同稅制並存的世界下代表的意義並不相同。若只採用稅前入息，香港的負擔自然被放大，難以公平反映家庭的真實現金流壓力。

多元成熟房屋階梯

住房負擔的核心在於家庭現金流能否支撐置業，並非抽象比率。除了稅制外，社會福利與住房補助會直接增加家庭的可支配收入。許多經合組織國家以現金補貼或稅收抵免減輕住屋壓力；香港則有多元及成熟的房屋階梯，除了私樓外，也有公營房屋體系，包括出租公屋和資助房屋，從而提供支援。

若單以私人市場來計算負擔能力，自然會偏離香港的實際情況。以2024年度居屋為例，定價普遍為市值七折，平均約270萬元，月供約11600元，而部分一至兩人單位的月供更低至7300元。這些並非抽象的統計數字，而是實際存在的入場門檻。

事實上，香港並非「只能全民買私樓」。房屋局《房屋統計數字2024》顯示，近半家庭住戶（46%）透過公營房屋體系取得安居途徑；若如排名般僅以「私樓樓價/入息」衡量整體負擔，不但忽視了制度設計下的其他出路，亦不免會誇大公眾焦慮。

居住質素同樣關鍵

排名另一大局限，是忽略樓價背後的居住實況。若不考慮單位面積、樓齡、社區配套與通勤成本，便難以反映居民真正獲得的住房服務。換言之，樓價倍數只告訴我們「花多少錢」，卻沒有回答「買到什麼」。

例如，有些城市的單位樓齡偏高、遠離市區，住戶要承擔高昂交通開支；而在香港，即使單位面積較小，卻大多鄰近鐵路與社區設施，日常生活便利得多。若只看樓價與收入的倍數，卻不看背後的居住條件，討論「負擔」便容易失真。

真正能反映市民壓力的，並非名義上的樓價，而是每一筆供樓支出可換來怎樣的生活質素。因此，跨城比較不應只停留在單一比率，亦須同時呈現樓價背後的居住環境與生活成本。這樣，才能把「樓價負擔」討論拉回市民切身的現金流與生活感受，而不是流於抽象數字。

把以上3點放回香港情況，圖像便清晰得多：若改用稅後入息，香港與高稅城市的差距自然收窄；若把出租公屋與資助房屋納入視野，便可看見近半市民透過公營房屋體系安居；若以多維度檢視，亦會發現住房之間的比較不止於價格，更關乎市民從中獲得的生活質素。

畢竟，市民在置業時考慮的從來不是抽象的「倍數」，而是首期能否負擔、月供能否應付、通勤與生活成本如何平衡。

香港樓價高昂是長年不爭的事實，簡明比率亦有其參考價值，但是否「全球最難負擔」卻難以由單一比例斷定。政策討論需要的，是更全面的衡量框架。如此，決策者才能判斷究竟應該在哪個環節着力──是調整首期與按揭成數、增加資助房屋供應，抑或改善社區配套與生活成本。唯有透過多維視角，香港的住房負擔才能被準確理解，政策工具亦才能真正對症下藥，推動市場走向更可持續、更公平的方向。