国际公共政策顾问机构Demographia最近发表《2025年度国际楼价负担能力》报告，再次将香港列为“全球楼价最难负担”的城市。媒体标题耸动、数字惊人，舆论随即倾向于“买楼无望”的结论。不过，细读其方法及背景可知，这类全球排名的敍事更多是提醒性质，未必可准确反映香港真实处境。

回顾该评估的初心，是以简约指标比较各地楼价与入息，但在税制差异、房屋福利，以及市场结构的叠加影响下，仅靠单一倍数容易导致片面的解读。

税制差异欠缺比较

报告采用的核心指标是“中位数倍数”（Median Multiple），即楼价中位数除以全年住户税前入息。该方法固然简单明瞭，却忽略各地税务与社会保障制度差异，导致高税制经济体的负担被低估，像香港这类低税制地区则被放大。根据经济合作暨发展组织（经合组织）Taxing Wages 2025报告，2024年人均税负为34.9%；其中加拿大为32%，澳洲为29.6%，德、法等欧陆国家更接近五成。与之相比，香港个人入息税标准税率多年维持15%封顶，实际税后收入远高于上述经济体。

以报告中同样“名列前茅”的温哥华与香港作比较，若两地工资税前同为60万港元，温哥华的税后收入仅余41万港元，香港则可保留51万港元。税前入息下，两地的楼价收入比看似相若；但一旦以税后计算，加拿大家庭的实际购买力反而更弱。

换言之，同一个“倍数”在当今不同税制并存的世界下代表的意义并不相同。若只采用税前入息，香港的负担自然被放大，难以公平反映家庭的真实现金流压力。

多元成熟房屋阶梯

住房负担的核心在于家庭现金流能否支撑置业，并非抽象比率。除了税制外，社会福利与住房补助会直接增加家庭的可支配收入。许多经合组织国家以现金补贴或税收抵免减轻住屋压力；香港则有多元及成熟的房屋阶梯，除了私楼外，也有公营房屋体系，包括出租公屋和资助房屋，从而提供支援。

若单以私人市场来计算负担能力，自然会偏离香港的实际情况。以2024年度居屋为例，定价普遍为市值七折，平均约270万元，月供约11600元，而部分一至两人单位的月供更低至7300元。这些并非抽象的统计数字，而是实际存在的入场门槛。

事实上，香港并非“只能全民买私楼”。房屋局《房屋统计数字2024》显示，近半家庭住户（46%）透过公营房屋体系取得安居途径；若如排名般仅以“私楼楼价/入息”衡量整体负担，不但忽视了制度设计下的其他出路，亦不免会夸大公众焦虑。

居住质素同样关键

排名另一大局限，是忽略楼价背后的居住实况。若不考虑单位面积、楼龄、社区配套与通勤成本，便难以反映居民真正获得的住房服务。换言之，楼价倍数只告诉我们“花多少钱”，却没有回答“买到什么”。

例如，有些城市的单位楼龄偏高、远离市区，住户要承担高昂交通开支；而在香港，即使单位面积较小，却大多邻近铁路与社区设施，日常生活便利得多。若只看楼价与收入的倍数，却不看背后的居住条件，讨论“负担”便容易失真。

真正能反映市民压力的，并非名义上的楼价，而是每一笔供楼支出可换来怎样的生活质素。因此，跨城比较不应只停留在单一比率，亦须同时呈现楼价背后的居住环境与生活成本。这样，才能把“楼价负担”讨论拉回市民切身的现金流与生活感受，而不是流于抽象数字。

把以上3点放回香港情况，图像便清晰得多：若改用税后入息，香港与高税城市的差距自然收窄；若把出租公屋与资助房屋纳入视野，便可看见近半市民透过公营房屋体系安居；若以多维度检视，亦会发现住房之间的比较不止于价格，更关乎市民从中获得的生活质素。

毕竟，市民在置业时考虑的从来不是抽象的“倍数”，而是首期能否负担、月供能否应付、通勤与生活成本如何平衡。

香港楼价高昂是长年不争的事实，简明比率亦有其参考价值，但是否“全球最难负担”却难以由单一比例断定。政策讨论需要的，是更全面的衡量框架。如此，决策者才能判断究竟应该在哪个环节着力──是调整首期与按揭成数、增加资助房屋供应，抑或改善社区配套与生活成本。唯有透过多维视角，香港的住房负担才能被准确理解，政策工具亦才能真正对症下药，推动市场走向更可持续、更公平的方向。