上月特首發表新一份《施政報告》，隨後發展局就當中的土地發展措施作更深入的闡述，包括就北部都會區試行「片區開發」透露更多細節，並提出將為數個分佈全港各處的生態康樂及遊艇旅遊項目開展市場調查，與業界探討建設營運意向。整體來看，這些措施都反映了政府希望引入更多市場力量，以公私營合作形式推動發展的大方向，筆者認為這是在經濟周期波動中維持發展步伐的重要舉措，惟當中亦有不少值得關注的細節。

「片區開發」在內地已蔚然成風，以上海市近年最具代表性的臨港片區為例，片區由國有上市企業臨港集團包攬建設和營運，由十個產業分區組成，涵蓋集成電路和新能源汽車等先進製造產業，自開園以來已吸引逾十萬家企業落戶。

完善社區吸引力　北都三地成試點

片區能持續吸引產業聚集和人才落地，離不開對生活配套的重視。除了推動產業園區發展，臨港集團亦在片區内提供商品房、人才公寓和公租房等多元居住選擇，以及教育、醫療和娛樂配套，加上完善的軌道電車網絡，打通臨港片區與上海浦東的内外交通連接，令以產業發展為目標的片區兼具職住功能，值得借鑒。

隨著北部都會區發展持續推進，不少規劃構思將進入落地階段，「片區開發」成為了一時之選。當局目前就「片區開發」提出三個佔地約10至20公頃的試點，分別位於粉嶺北、新田科技城和洪水橋/廈村，並表示將在今年内開展市場意向調查，以及於明年首季提出由政府成立公司營運試點產業園區的建議。這批試點項目的開發營運，將奠定北部都會區的產業基礎，向國際高端人才集聚高地邁進一步。

「片區開發」難度高　涉龐大發展成本

有別於傳統賣地發展模式，片區項目涉及較大開發規模和投入成本，須推動創科研發和現代物流等新產業發展，同時兼顧興建公共設施，開發難度甚高。為提升項目吸引力，鼓勵更多市場力量投入參與，有必要在規劃設計給予私人業界更大自主靈活性，以融入產業發展的實際需求和創新思維。其中首要檢視全港過去劃一為「七三比」的公私營房屋供應比例，考慮到高端專才的住屋需求以私人住宅和人才公寓為主，並對社區生活配套有特定要求，當局有必要仔細考慮各新發展區的產業和人口結構，因地制宜作針對性的調整。

當局也將在南大嶼、尖鼻咀和白泥、前南丫石礦場、紅磡和香港仔避風塘等地推動生態和遊艇旅遊項目，並會考慮以「片區開發」模式作為項目落地方式之一。值得留意的是，在進行土地用途規劃的相關法定圖則修訂前，當局將率先開展市場意向調查，以便提前納入業界的訴求和建議，提升程序效率。相較以往多在修訂圖則後才展開調查，新舉措可避免思維限制，在開發規劃形式上更廣納業界意見。

產業需生活配套　交通基建成關鍵

然而，不論是北部都會區的產業片區，還是分佈全港各處的生態及遊艇旅遊項目，在促成區内產業發展和社區配套的靈活平衡之際，亦需要克服新發展區的交通劣勢，開發難度不容小覷。目前北部都會區内已規劃的主要交通基建，例如北環綫、北環綫支綫和北都公路等，落成日期均與預計首批企業或居民遷入時間存在一定滯後；南大嶼、白泥、南丫島等偏遠海岸海島的水陸交通方案也尚未定音，這都將影響私人業界參與，以及人才遷入和遊客前往意欲。因此，當局在推動「片區開發」之際，亦需同步主導改善片區外部交通條件，增強市場信心，暢通片區內外人員流動，方能推動產業長遠發展。