上月特首发表新一份《施政报告》，随后发展局就当中的土地发展措施作更深入的阐述，包括就北部都会区试行“片区开发”透露更多细节，并提出将为数个分布全港各处的生态康乐及游艇旅游项目开展市场调查，与业界探讨建设营运意向。整体来看，这些措施都反映了政府希望引入更多市场力量，以公私营合作形式推动发展的大方向，笔者认为这是在经济周期波动中维持发展步伐的重要举措，惟当中亦有不少值得关注的细节。

“片区开发”在内地已蔚然成风，以上海市近年最具代表性的临港片区为例，片区由国有上市企业临港集团包揽建设和营运，由十个产业分区组成，涵盖集成电路和新能源汽车等先进制造产业，自开园以来已吸引逾十万家企业落户。

完善社区吸引力　北都三地成试点

片区能持续吸引产业聚集和人才落地，离不开对生活配套的重视。除了推动产业园区发展，临港集团亦在片区内提供商品房、人才公寓和公租房等多元居住选择，以及教育、医疗和娱乐配套，加上完善的轨道电车网络，打通临港片区与上海浦东的内外交通连接，令以产业发展为目标的片区兼具职住功能，值得借鉴。

随着北部都会区发展持续推进，不少规划构思将进入落地阶段，“片区开发”成为了一时之选。当局目前就“片区开发”提出三个占地约10至20公顷的试点，分别位于粉岭北、新田科技城和洪水桥/厦村，并表示将在今年内开展市场意向调查，以及于明年首季提出由政府成立公司营运试点产业园区的建议。这批试点项目的开发营运，将奠定北部都会区的产业基础，向国际高端人才集聚高地迈进一步。

“片区开发”难度高　涉庞大发展成本

有别于传统卖地发展模式，片区项目涉及较大开发规模和投入成本，须推动创科研发和现代物流等新产业发展，同时兼顾兴建公共设施，开发难度甚高。为提升项目吸引力，鼓励更多市场力量投入参与，有必要在规划设计给予私人业界更大自主灵活性，以融入产业发展的实际需求和创新思维。其中首要检视全港过去划一为“七三比”的公私营房屋供应比例，考虑到高端专才的住屋需求以私人住宅和人才公寓为主，并对社区生活配套有特定要求，当局有必要仔细考虑各新发展区的产业和人口结构，因地制宜作针对性的调整。

当局也将在南大屿、尖鼻咀和白泥、前南丫石矿场、红磡和香港仔避风塘等地推动生态和游艇旅游项目，并会考虑以“片区开发”模式作为项目落地方式之一。值得留意的是，在进行土地用途规划的相关法定图则修订前，当局将率先开展市场意向调查，以便提前纳入业界的诉求和建议，提升程序效率。相较以往多在修订图则后才展开调查，新举措可避免思维限制，在开发规划形式上更广纳业界意见。

产业需生活配套　交通基建成关键

然而，不论是北部都会区的产业片区，还是分布全港各处的生态及游艇旅游项目，在促成区内产业发展和社区配套的灵活平衡之际，亦需要克服新发展区的交通劣势，开发难度不容小觑。目前北部都会区内已规划的主要交通基建，例如北环线、北环线支线和北都公路等，落成日期均与预计首批企业或居民迁入时间存在一定滞后；南大屿、白泥、南丫岛等偏远海岸海岛的水陆交通方案也尚未定音，这都将影响私人业界参与，以及人才迁入和游客前往意欲。因此，当局在推动“片区开发”之际，亦需同步主导改善片区外部交通条件，增强市场信心，畅通片区内外人员流动，方能推动产业长远发展。