撰文: 吴子伦 城市智库成员 “就是敢言”秘书长及明汇智库青年研究员

香港的房屋问题严重，楼价越来越贵，单位越住越细。特首林郑月娥日前推出的三项政策，希望能改善现有状况，笔者将会逐点作出简评。

居屋新定价将会与市价脱鈎，这是正确的方向。居屋的本意是协助没有能力购买私楼的市民拥有自己的单位。可是现时的楼价远超市场购买力，以市价七折定价已经不合时宜，让资助房屋失去原意。按真正用家的购买力计算房价，使他们在合理的价格“上车”，消除业主加租的忧虑。虽然转手限制严苛，但对用家并不构成太大影响。笔者认为此措施是市民所乐见的。

一手楼空置税方面，这措施未必有太大成效。要是发展商的预期楼价升幅较政府所厘定的税率为高时，根本没有太大诱因令发展商加快推售，甚至会将成本转嫁买家。要提升空置税的效果，政府应考虑大幅提高税率，增加发展商的持货成本。虽然二手楼的空置税征收非常困难，但政府亦应该多加研究，毕竟二手楼和一手楼性质不同，投资者一般较愿意将单位出租，租盘供应将可能因此而增加。

至于政府将兴建私楼的土地转为增建资助房屋，这的确能让更多收入较低的市民拥有自己物业。可是，私楼的供应将会因此而减少，使私楼市场变得炽热，未能“上车”的市民可能要承担更高昂的租金。增加土地供应是必须解决的事实，没有可发展的土地，政府提出多少好规划也徒然。

每个土地发展选项都有利有弊，笔者相信填海是最佳的选择之一。填海能容纳来自其他地盘平整工程的挖掘物。换言之，移山制造新土地时，泥土能用于填海，等同开发了两幅新土地。填海更不用考虑收地问题，减少司法覆核带来的时间拖延。加上填海技术越趋成熟，对环境损害也许较开发郊野公园为小。

无论如何，特区政府今次推出的措施可看出其解决房屋问题的决心。不过房屋问题并非单靠政府就能解决，社会必须配合，一起找出可发展的新土地。选择发展方案是痛苦的，也不可能有所有人都接受的方案，不过大众仍要尽快定下方向，为自己未来的居所出力。