撰文: 團結香港基金高級研究員葉文祺　研究員潘灝儀

「土地供應專責小組」將於4月26日展開為期5個月的公眾諮詢，討論多項短中長期的土地供應措施。然而，坊間對現時困局仍然爭議甚大-有聲音認為這是個土地供應「不足」的問題，亦有聲音認為是土地「分配」的問題。團結香港基金近日就發表最新一份土地與房屋政策倡議報告，報告題為《土地規劃的不足：住得細丶造得少丶估得低》剖析了香港土地發展的三大困局，如何使港人的居住環境變得惡劣及窒礙香港的長遠經濟發展。

困局一，住得細：儘管現時樓價越升越高，但單位卻越縮越小。如今香港人的平均居住面積為170平方呎，比深圳的300平方呎丶新加坡的270平方呎丶東京的210平方呎還小，實在情何以堪。表1為近年新落成私人住宅的平均單位面積。撇開2009年來看，過去7 年新落成單位的平均面積越來越細，而且我們預計此趨勢將在未來5年持續。具體來說，2018 至2022 年落成的私人住宅的平均單位面積預計為681 平方呎，比前10 年的833 平方呎小18％。故此，港人的生活質素勢將繼續下降。

表1. 新落成私人住宅的平均單位面積（建築面積平方呎）

資料來源：差餉物業估價署、屋宇署、地政總署、城市規劃委員會、來自不同發展商的公司資料、團結香港基金。 註：由於2009年落成數字極低及落成的普遍是大單位的項目，令當年的平均單位面積異常地高。

困局二，造得少：香港過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的地皮買少見少。於是，土地改劃成了主要的土地供應來源。如表2所見，土地改劃是未來4年落成的公營房屋單位的主要土地來源，共提供71％的單位。但由於改劃前期工作繁多複雜，需時較長，更須經過公眾諮詢，致令不少項目出現多番延誤。

表2. 未來五年公營房屋單位落成（按土地來源劃分）

資料來源：立法會、房屋委員會。

困局三，估得低：如今香港的人口密度已經高達每平方公里 27,400 人，與印度孟買相若。以香港的經濟成就，港人居住環境之擠迫實在是匪夷所思。遺憾的是，政府於去年的「香港2030+」諮詢中對香港未來的土地需求估算仍然是過份保守，沒有充分考慮改善人均居住面積和提升社會配套設施的需要。基金會估計香港未來30年將需要新增超過9,000公頃土地（約等於三個沙田新市鎮的面積），遠遠高於政府於「香港2030+」估算的4,800公頃。

土地房屋供應不足源於政府過去規劃不周，停止造地

我們認為，香港現時面對的困境其實都是源於過去10多年來停止開發新土地，致令可供發展的「熟地」買少見少。於1995年至2005年，香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃，然而，2005年至2015年卻只有400公頃。事實上，香港的土地開發與新市鎮發展密不可分；在70年代，建立了荃灣及沙田等6個新市鎮，80年代則有天水圍及將軍澳等第二代新市鎮；但在90年代的東涌新市鎮後，自2000年起便再沒有新的新市鎮落成。

我們認為，任何在現有已發展土地上發展的方案都只會增加人口密度，使市民「住得更迫」。如果要改善香港人的生活質素，使大家「住鬆一些」，便必需要尋求新的土地供應。而最有效增加土地供應的方法是在維港以外水域進行大規模填海。與其他土地供應渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、優質土地的長遠解決方法。