適逢新一份施政報告在10月中發表，多項土地房屋政策文件和數字亦相繼有所更新，展示了最新的供應前景及當局未來的政策措施，成為近日坊間討論的熱點。

雖然政府再次重申，造地的信心和決心仍然維持不變，但未來供應部署應該何去何從，受到社會高度關注。

科學部署 因應市況調整步伐

如果我們追本溯源，現時的造地計劃是經過多年的討論和研究，並對應社會不同方面的需求進行評估推算後所得出。再者，盡管供應前景在政府多年努力下已經有所改善，但尤其是未來十年較後期的熟地產出時間，仍然面對很多變數並有可能調整。加上造地是長年累月的大事，因此建立土地儲備有其必要，但因應市況的轉變，造地及推地的步伐也可靈活進行調節。

回顧近年社會對於造地的討論，不得不提就是2018年進行的「土地大辯論」。當時的土地供應專責小組透過全面檢視土地供應的來源、評估土地供應選項，以及開展公眾參與活動，收集社會就不同選項的利弊和相對優次的意見，從而作出取捨並協助制定整體土地供應策略。

此外，自2015年開始，政府也開展研究更新全港發展策略的空間框架，並在2021年10月公布《香港2030+：跨越2030年的規劃願景與策略》（《香港2030+》），為香港的土地供應及城市規劃訂定概括性方向。

以《香港2030+》為例，當中房屋用地的需求推算是根據當時最新的家庭住戶增長估算，加上人均居住面積，兩者結合成所需的樓面面積而得出。值得一提的是，為改善香港的居住質素，相關評估採用了較以往更高的人均居住面積數字，除了回應市民「住大啲」的訴求，亦希望鼓勵生育、居家安老，以及吸引人才。

此外，在經濟用地的需求推算方面，也考慮到香港需要發展如創新科技及物流等產業的空間需求。其他用地，如政府、機構及社區設施、休憩用地，及運輸基建設施等，也以土地／人口比例為依據估算得出，從而打造一個對長者友善、家庭友善，和宜居的城市。

已覓十年土地 長遠仍存變數

環觀香港的鄰近城市，新加坡也有進行類似的長遠土地規劃策略，其名稱為《概念規劃》（Concept Plan），用以構建新加坡未來數十年的發展願景，並每十年檢討一次。而為了將《概念規劃》的構想轉化成地方層面的規劃，新加坡也會透過《總體規劃》（Master Plan）列出了每地塊所允許的土地用途和地積比率，從而引領新加坡未來十至十五年的發展，並每五年檢討一次。

誠然，近年香港社會經濟環境也有不同的改變，而目前香港只會不定期更新土地供求的估算，難免令坊間擔心現時的造地計劃是否貼合最新的情況。因此，筆者建議政府可借鑑新加坡，更定期及較頻密地更新及檢視整體土地供求情況。

根據《香港2030+》內的建議，香港需在2019至2048年的30年內供應約7,000公頃土地，即每年平均約200公頃。對比最新的供應數字，在新一份的《未來十年可供發展土地供應預測》中，預計未來十年熟地供應量為約3,000公頃，即每年平均約300公頃，符合《香港2030+》的目標水平。由此可見，香港目前正步入造地的「收成期」。

然而，雖然當局已經物色到未來十年的土地供應，但這並不代表所有供應在今天已經全數實現，尤其是十年期較後期的遠期供應，仍然面對很多變數，因此達標並不是理所當然。

立法會在2023年通過修例，透過壓縮發展程序，令一般項目由生地變成可建屋熟地的時間，將由最少6年減至4年，新發展區等大規模項目則由13年大幅減至7年。盡管如此，造地過程當中仍涉及很多必要的環節，包括進行前期研究、通過法定程序、處理公眾意見、重置相關設施、以及清理平整土地等。以收地為例，為了讓受影響的住戶及／或商戶有更長的緩衝時間，部分土地的收回時間有可能需要稍作延遲，將令熟地產出時間或會有所調整。

為應對不可預見的因素，土地儲備尤其必要，特別是由於造地是長年累月的大事，我們可因應最新的市況調整步伐，但不應停止相關的工作。

汲取過往教訓 注重社會效益

面對樓市轉淡及地皮流標，令社會擔心市場供求關係失衡，讓本港又一次站在十字路口面臨抉擇。上一次，我們停止造地建屋長達十年，造成了供應短缺和居住質素下降，至今我們仍在努力應對和糾正後果。這深刻地提醒我們在制定土地房屋策略時要更具前瞻性，避免在解決當前問題的同時，製造未來的新問題。前事不忘，後事之師，我們必需要避免重蹈覆轍，即使面對短期的經濟波動，仍需保持戰略定力，按部就班地繼續分階段推展造地工作，並因應最新經濟狀況調節推地步伐。

歸根結柢，土地是所有活動的載體，亦是一個城市支撑社會及經濟發展和改善生活質素必不可少的資源，因此其供應主宰社會的發展軌迹。

固然造地牽涉工程造價和賣地收入，但一個更全面的成本效益分析，亦不能忽略項目所帶來的多方面社會效益。有見及此，當局需制定有遠見的人口和產業政策及明確的發展目標，科學計算項目成本效益，並且進行更多解說，回應坊間上的疑慮，才能增加社會對於未來發展計劃的信心。