撰文：潘灝儀 團結香港基金研究員、唐嘉逸 團結香港基金助理研究員

在土地大辯論中，棕地一時三刻成為眾矢之的，大部分的言論都偏向發展棕地。縱然社會討論紛紛擾擾，但大部分的意見並沒有觸及的一點就是，棕地的出現其實是過去十數年間無為而帶來的惡果--物流及工業用地的供應趕不上需求，是由於過往香港並沒有大規模和有系統地製造、規劃及提供此類土地，而因應經濟發展又帶來強勁的需求。棕地作業見縫插針地應運而生，漸漸型成今日的局面。有如劏房一樣，前者是因為欠缺房屋用地供應而出現，棕地事實上是以往缺乏對此類用地的供應及規劃的結果。

棕地有其價值，需重置而非令其消失

香港的棕地並不是閒置或荒廢的土地，這一點是有異於國外的棕地。我們曾親身走訪過在棕地上的物流中心、電貿貨倉和紮鐵工場。該物流中心原來負責了某個飲食品牌整個全港的供貨，而電貿貨倉則儲存了價值高達5億元的網上訂購貨物。至於紮鐵工場，則是負責把在香港的地盤需要用的鐵枝先作裁剪等工序。試想像，如果我們一刀切地讓棕地消失，那麼這些各項對我們日常生活及經濟有着重要用途的作業又應安放於何處呢？難道我們就應該完全抹殺種種的棕地作業嗎？棕地容納着各類後勤作業，大眾或許對它們並不感到熟悉，但事實上它們正默默地為市民服務。因此，棕地亦有其存在的價值，棕地作業是應該要重新整理而並不是讓其消失的。

發展棕地需考慮規劃、安置及就業

取締棕地的一個關鍵是需要大規模和有規劃地去發展物流及工業用地，以解決環境破壞、發展混亂的問題。如果我們參考新加坡，大規模地發展工業園或物流園，整合相關行業，就能夠高效運用土地，創造經濟效益。部分類型的棕地作業亦可以多層工業樓宇的形式來繼續營運。而要安置棕地作業，現時我們缺乏的正正是大幅平整土地。

另外，在考慮重新安置棕地時，無可避免地某些收入較微薄、行業利潤較低的作業可能會被淘汰。政府曾在2015及2016年調查過洪水橋及元朗南的棕地租金水平，其租金中位數分別為每平方呎1.91及3.56元。同年新界工廠大廈的租金約為每呎12元。又以某個在葵涌的多層物流中心為例，除去車道面積以實用面積計算後，呎租接近每呎30元。可見，棕地租金遠遠低於其他工業及物流物業的租金。如我們要協助棕地作業者遷置，將會涉及一系列的挑選和分配補貼租金的機制，而現時討論鮮有提及其中的細節。
我們亦應考慮棕地工人的生計及原區就業。在洪水橋新發展區規劃內的棕地有約190公頃，當中涉及超過3,000個工人。以此推算，全港1,300公頃的棕地便應有超過20,000個工人。在發展棕地這個議題上，我們是否應思考如何去幫助這些工人找尋其他的就業機會？而且，這些工人以往都能在居所附近工作。如果在安排上能令這些工人原區就業就可減低其對交通的影響。

重啟造地為治本之道

棕地漸多是停止造地及缺乏規劃所帶來的結果。缺乏土地是其遠因，而棕地只是之後得來的後果。如果現在我們沒有先解決棕地的重新規劃、安置及就業的問題，就直接減少棕地用地是本末倒置的行為。要解決棕地，必須補回過去造地落後的不足，大規模開拓新土地及重啟土地規劃，從而能先安置這些原本與規劃及環境不協調的地方，作出適切的規劃安排。