目前公屋一般申請的平均輪候時間接近6年，劏房戶數目超過10萬，情況水深火熱。由於缺乏可持續的土地供應，要在短時間内解決危機的房屋短缺，就等於要面對「臨渴掘井」的挑戰。相對於掘新井，比喻從頭發展沒有配套的「生地」，我們認爲更可行的辦法是把正在掘的井「掘快一點、掘深一點」，即是透過拆墻鬆綁，壓縮發展流程，加快推展一些在「熟地」和「半熟地」上的項目，配合提升政策執行效率及達成社會行動共識，務求在2025年前徹底解決房屋供應問題。

我們曾在2021年初預測2025年前的私人住宅落成量約7.5萬伙，公營房屋落成量約11萬伙，即合共有18萬伙公私營房屋落成。但這並不能彌補過去的供應缺口，自2013年《長遠房屋策略》首次提出以來，過去八年沒有一年的房屋落成量能夠達標。要一次補完供應缺口，政府就有需要在2025年前預計供應的18萬伙之上加碼12萬伙，合共供應30萬伙公私營房屋，即年均6萬伙（介乎於前特首董建華先生提出的8.5萬伙和《長策》最新提出的4.3萬伙之間），才有機會驅使公屋輪候時間從高位回落。

要及時增加短中期供應，就必須採取非常手段。縱觀房屋發展周期，除了上游階段的規劃及公眾咨詢外，中下游階段的土地收回及清理、工程研究、詳細設計、土地平整及樓宇建築等就至為關鍵。我們預計在2026至2030年間將有約23萬伙供應，在逐一檢視相關項目後，我們發現其中約12萬伙屬於發展較後階段的「熟地」或「半熟地」供應，有望通過拆牆鬆綁，精簡發展流程，推前到2025年或之前落成。

由於缺乏專責統籌部門，目前新發展區各階段工作分散由很多不同部門處理，過程中難免出現互相推搪責任的情況，發展期比上一代新市鎮長了不止一倍。因此，除了精簡程序，同樣重要的是在明確頂層供應目標之後加強督導。我們建議參考以前拓展署的做法，為每個新發展區都設立專項辦公室，「催熟」土地供應，並在過程中為負責的公務員訂立明確的「關鍵績效指標」（KPI），以及相對應的賞罰機制。此外，目前社會各界仍僵持於各自理想中的發展模式，不斷原地踏步。政府必須帶領社會各界認清現實需求，達成行動共識，多管齊下增加土地及房屋供應。

「臨渴掘井」雖任務艱巨，但「非不能也，實不爲也」。要及時解決過去積累的12萬房屋短缺，同時為北部都會區和明日大嶼等長遠大型土地開發項目奠定基礎，大幅度精簡發展流程、强化政策執行效率、達成社會行動共識都是先決條件。當局必須把握時機，急市民所急，跨越目前對短中期房屋供應束手無策的困局，重啟香港發展動能。