撰文:　黃元山 團結香港基金副總幹事兼政策研究院主管、葉文祺 團結香港基金高級研究員、唐嘉逸 團結香港基金助理研究員

近日樓價繼續熾熱，而本年度預算案公布前房屋委員會（房委會）公布了最新一期居屋定價，仍以市價七折定價。居屋售價跟私樓售價掛鈎，需參考附近私人屋苑價格，而過去一年私樓價格持續上升，連帶居屋售價水漲船高，其中位於啟德的啟朗苑平均呎價高達9,700元，而長沙灣凱樂苑售價最高的單位作價630萬元，創居屋一手定價歷史新高。

房委會同時建議調高白表二人或以上家庭每月入息限額，由5.2萬大幅增加約一成至5.7萬元。居屋售價上升，要確保居屋買家的每月按揭供款佔入息比率能夠通過金管局的壓力測試，無可避免要把入息限額調高。事實上，翻查2017年第三季綜合住戶統計調查按季統計報告，若果只計算入息，居屋申請資格其實已覆蓋全港八成多人口。

入息限額續增 違政策原意

居屋跟隨私樓價格持續上升，後果便是收入較低的家庭根本不能負擔，以一個400平方呎的居屋單位為例，假設呎價1萬元，即售價400萬元，每月按揭供款也高達18,000元（假設按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%）。即使是月入4萬的家庭，其每月供款佔收入比率在假設加息3厘後將剛剛超過60%，並不能通過金管局的壓力測試。而月入4萬元其實已經屬於全港收入最高的三成住戶。

而把入息限額進一步提高，後果是更多較高收入人士符合居屋申請資格，要留意房委會是以抽籤形式，而非經濟狀況分配居屋單位給合資格申請人士，合資格的居屋申請人增加，變相減低了收入較低的家庭入住居屋的機會。

居屋政策原是要協助社會基層人士置業，提供置業階梯，讓他們在經濟能力有改善時在私人市場置業。單純為了符合按揭供款佔入息比率的限制，讓較高收入人士分薄基層人士的資源，卻明顯有違政策原意。這實是現行居屋政策在樓價升幅持續超過收入升幅這背景下的一個始料不及的後果（unintended consequence）。

成本定價 免跟市價升

若樓價升幅持續超過收入升幅，不斷調高居屋申請入息限顯然不是一個可持續的方法，要解決問題必須重新檢視居屋政策中的定價機制。團結香港基金過去便曾多次建議公營房屋應該以發展成本出售。

以現時居屋建築成本平均約190萬元計算，假設按揭成數9成、還款期20年、按揭利率2.15%，每月供款只需約8,800元，使基層家庭更易負擔。而即使私樓價格急升，只要發展成本不大幅提高，入息限額仍然可以維持在一個較低的水平，確保有需要人士才可以受惠於政府資助的居屋政策，直接提高基層市民置業的機會。

社會有意見認為調低居屋售價至發展成本會吸引大量人士申請居屋，加劇供不應求的情況。誠然，過去數次推出新居屋項目時，都錄得超額認購過百倍。假若有關居屋的其他政策無改變，可以預期降低售價後超額認購的數字會更為驚人。但超額認購的數字其實同時反映基層市民的置業需求強勁。相反，如果只是把入息限額拉高，固執地不把定價拉底，後果只是把政策原本要幫助的一群摒棄門外，其實是掩耳盜鈴，後果更不理想。

事實上，政府過去的房屋政策一直忽略基層市民的置業需要，公營房屋供應主要作出租用途，只有小部分供購買。現屆特首林鄭月娥在施政報告提到房屋政策以置業為主導，並將綠置居恒常化。筆者認為是滿足基層市民置業需要正確的一步。政府不是要「迫人置業」，卻是讓基層的人起碼有一個選擇權，可以選擇租住或是購買公營房屋；倒過來說，現時的做法，只是定一個「天價」，然後就說基層市民並沒有置業需求，變相其實是「迫人租屋」，剝奪基層享有資產從而分享社會繁榮成果的機會。

擴綠置居推租置 治本增供應

此外，要全面滿足基層市民置業需要，必需要擴大綠置居計劃的規模，並且重推租置計劃，使現有公屋租戶及公屋輪候冊上的人士皆有置業的機會。這一方面可為居住在出租公屋及公屋輪候冊上的人士提供一個向上流的機會，同時亦能減輕部分以綠表申請居屋的壓力。

若綠置居及租置計劃的規模夠大並能照顧綠表人士的置業需要，居屋的資源便可以集中在經濟狀況較綠表家庭為佳但仍未能自行在私人市場置業的人士。綠置居與居屋分別照顧社會中不同階層的人士，這才是一個完整的置業階梯。

歸根究柢，不論是綠置居還是居屋，要解決供不應求的問題必須從增加供應着手。事實上，現時短中長期公營房屋的供應都嚴重落後。由2017/18至2021/22年的五年間，預計只有約100,000個公營房屋單位落成，與政府目標140,000個單位落差超過三成。長遠供應方面，即使用盡政府所覓得土地，亦只能提供237,000個單位，與目標280,000個單位相差甚遠。所以政府在改革現時公營房屋制度的同時必須加大力度增加土地供應。