早前發展局表示，將考慮向符合條件的龍頭創科企業「直接批地」，建議引起社會不少討論。為何龍頭企業對新田科技城的發展如此重要，令當局不惜改變慣常的批地方式？為何新田科技城的發展如此具挑戰性，300公頃的創科園區採用什麼方式發展才最合適？為解答這些問題，團結香港基金發布了相關研究報告，結合外地經驗和香港實況，梳理合理方案從零開始在新田打造出朝氣蓬勃的創科生態圈。

新加坡經驗可堪借鑒

說到國際上著名的創科園區生態圈，新加坡的緯壹科技城（One North）經常被引用作成功案例。緯壹科技城佔地約200公頃，進駐企業超過400家，當中包括各個創科領域的龍頭企業，工作人口達5萬人。緯壹科技城不但毗鄰新加坡國立大學和新加坡理工學院兩個大學校園，亦靠近新加坡科學園兩期項目，而且範圍內設有兩個地鐵站輸送通勤人口，附近也有成熟社區生活配套，有充足條件有機生成創科生態。

除了通過適當選址創造有利產業集聚的環境，新加坡政府也「親自下場」積極地促進發展。舉例來說，啟奧城園區（Biopolis）的定位是緯壹科技城的生物醫藥產業集群，分六期發展，第一期由新加坡貿工部下屬官方機構裕廊集團（JTC）負責開發，此期的建築樓面大部分由新加坡科技研究局（A*STAR）進駐扮演「錨機構」角色；餘下期數則通過招標交由發展商負責開發，或直接批地予目標龍頭機構供其自行興建專門設施。對於個別追求輕資產模式的企業，園區也會為其提供靈活性，並為其接洽第三方發展商協助進行土地開發。

緯壹科技城的成功主要基於兩大原因：一是園區自身和周圍形成一個多元且便利社區，能滿足入駐人才大部分工作和生活需求；二是政府在園區起始階段「從上而下」參與發展，幫助當時尚未成型的產業生態建立擴張基礎。

緯壹科技城的成功經驗，值得新田科技城借鏡，筆者結合本地情況後，從「社區」和「用地」兩個層面提出五項參考建議。

為了呈現具吸引力的社區，確保交通便利就是關鍵第一步。目前新田科技城內的創科項目和鐵路工程的落成時間存在明顯斷層，第一期內甚至有大片創科用地並無鐵路連接規劃，未來往返工作園區和生活社區將極為不便。我們建議在北環線主綫及支綫建成之前，作為過渡安排，可先利用經轉乘站緊密連接的巴士網路，或採用智軌等運輸安排。此外，長遠也可以興建一個輕型至中型鐵路系統，以連接創科用地至落馬洲站、新田站和港深創科園站。

然而，即使確保交通基建「硬件」到位，也未足以令創科生態「軟件」成型。建議當局先引入政府科研學術機構作為「錨機構」，以起動創科生態圈的發展。有別於很多其他有機成型的創科園區，新田科技城須從零開始打造，從上而下給予扶持極為重要。我們建議當局應帶領政府科研機構和學術研究機構率先入駐園區，創造科研和商業合作機會，以吸引跨國和其他較小規模企業跟隨進駐。

此外，新一代創科人才重視工作以外生活體驗，傾向留駐在能滿足所有需求的多元社區。建議當局在新田應用「縱向」和「橫向」的新都市設計概念，實現職住平衡的全天候社區。縱向的多元設計指在單棟建築內一站式提供住宅、辦公室，以及娛樂和零售空間，而橫向的社區規劃則可營造便利「工作、生活、玩樂和學習」的15分鐘生活圈。

引入具競爭性批地模式

土地是創科發展的載體，能夠靈活調整批地方式十分重要。建議當局對應創科生態圈的成熟程度批地，並逐步引入其他競爭成分更高的批地方式。考慮到發展初期有迫切需要引進目標龍頭企業，當局在對外公布大致條件框架後，應採取直接批地方式，方便與企業進行直接談判和定製條款。隨着創科集群成形，則可採用限制性招標，或「概念與價格」雙信封制招標方式，以進一步完善生態圈。

最後，如果沒有進行深入的行業需求分析，落成建築往往會變成租戶無法使用或業務不需要的「裝飾設施」，或是沒有創科元素且供過於求的通用空間。建議當局充分了解位處產業鏈上不同位置的企業對空間的詳細具體需求，特別是那些從事前沿研究和高端製造的企業，為其業務興建專門設施，避免造成供過於求的情況。