為加快市區重建步伐，政府早前推出「額外地積比率先導計劃」及「跨區地積比率轉移」兩個新措施，直接提供誘因，鼓勵私營機構參與重建市區。業界普遍歡迎，但坊間亦有不少聲音質疑，新政策過於傾斜私人市場，發展商可能傾向把地積比率轉移至利潤較高的舊區，變相推高舊區發展密度，與措施原意相違。

政府應認真正視並回應這些憂慮，確保政策能夠有效借助市場力量，紓緩重建困難，同時改善社區發展，真正達至雙贏。

放寬地積比率是慣常重建市區手段

私人發展商一直是市區重建的最重要推手。礙於市建局資源有限，未能處理所有重建項目，故此有需要繼續利用市場力量推動重建。惟具重建潛力的樓宇已日漸減少，以現今樓宇老化速度，市區老化問題只會愈來愈嚴重。就此，政府推出「額外地積比率先導計劃」：發展商若承諾拆卸7個指定地區內，樓齡達50年或以上、地盤面積不少於700平方米且具住宅元素的樓宇，並重建作住宅用途，即可獲額外20%免補地價總樓面面積作為獎勵。

事實上，不少地方如日本、韓國及內地多個城市，都透過適度放寬地積比率來提升重建項目可行性。部分城市甚至由政府直接提供補貼，以抵銷重建成本，但這難免要動用社會資源去資助私人項目。上述先導計劃則以額外提供20%免補地價總樓面面積作為誘因，既可吸引私人發展商積極參與，又毋須動用公帑，屬較務實做法。

透過提供額外總樓面面積，的確會增加市區發展密度，因此在該先導計劃下，發展商除了可以用實體方式，於原址重建時直接使用該額外地積比率，亦可選擇將額外地積比率轉化為土地價值，用以抵銷原址重建項目或北都及其他地區土地交易的地價，從而紓緩舊區發展密度。

至於「跨區地積比率轉移」新措施，會放寬目前同區地積比率轉移安排，「輸出地盤」範圍由現時旺角及油麻地，擴展至其餘5個指定地區，容許「輸出地盤」地積比率跨區轉移到全港其他地區以至新發展區，以減低市區發展密度。

正因為北都發展帶來契機，本港市區重建可擁有較其他城市更靈活的措施選擇。善用北都的規劃發展容量，吸納新措施所產生的額外樓面面積，有助紓緩市區重建帶來的壓力。

城規會是新措施下重要把關角色

雖然如此，坊間有意見指出，市區仍有不少優質地盤及高價地段，發展商在選擇「接收地盤」時，往往會傾向把額外地積比率及跨區地積比率，投放到利潤更高的市區土地上，從而推高市區發展密度，跟新措施原意背道而馳。

從宏觀規劃角度來看，單靠不斷提高地積比率來推動市區重建，確實不是可持續模式，不可能無止境增加重建發展密度。不過，若配合良好的城市設計，情况可以改觀。以日本東京、大阪的重建項目為例，只要項目規模夠大，則既能提升地積比率，又能同步增加舊區公共空間，把看似矛盾的目標變成可行。日本不少超高密度城市至今運作良好，關鍵就在於優質設計與規劃。

更理想的做法，是善用北都發展這個難得契機，鼓勵發展商把額外地積比率及跨區地積比率，投資到北都新發展區。政府已就「額外地積比率先導計劃」發出聯合作業備考，並在城規會批准之後，修訂地積比率轉移的規劃指引。筆者期望這些文件能夠訂出明確、具鼓勵性的審批條件指引，引導發展商把新措施下的誘因，優先落實於北都發展。

城規會則繼續肩負把關責任，確保相關規劃申請，能夠為舊區及北都新發展區帶來真正「規劃增益」（planning gain），不會對周邊環境造成負面影響，從而達至社會發展與私人市場的雙贏。

最後，除了上述地積比新措施，政府也應繼續探討更多善用北都契機去促進市區重建的方法，例如在北都預留充足的重置單位儲備，這既可減輕市區重建成本，也可為受影響市民提供更多補償選擇。