撰文: 團結香港基金土地及房屋研究主管 葉文祺、研究員 潘灝儀、助理研究員 牟添

近年的樓市都以大漲小回的格局為主調，公屋的輪候時間也在節節攀升。我們在近期的研究就有明確指出香港的公私營房屋供應或會在數年後出現斷崖式下跌。2023年的私樓落成量將較2018年大跌四成，而未來十年公營房屋將累計錄得8.5萬個單位的短缺，公屋一般申請者平均輪候時間更將在3年內由現時的5.5年升至突破6年。本港房屋和土地供不應求已是一個不爭的事實。政府在過往亦透過改劃希望在短期內紓緩問題，但改劃只為權宜之計，它始終未有開闢新的土地，因此是「事急馬行田」之舉。為尋求更多行之有效的短期供應措施，我們建議︰

第一，優先發展25幅「改劃地」

第二，儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作； 

第三，認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」。

一、優先發展25幅「改劃地」

自2013年起，政府共公佈了215幅有潛力改劃作住宅發展的土地。截至今年第一季度底，剩餘尚未啟動法定改劃程序的土地有69幅。這些有待改劃的土地可提供11.6萬個單位，當中接近六成為公營房屋。我們倡議政府應優先改劃剩餘69幅有待改劃土地中的其中25幅用地。我們認為它們應能夠相對順利地完成改劃。這25幅土地地勢大多較為平緩，且已有道路接駁，亦臨近現有社區，因此可利用附近已存在的公共設施。在視覺影響方面，其相關用地發展與環境亦較為相容。

二、儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作

除改劃215幅已公佈的土地外，政府亦應積極尋求更多可能性。土地供應專責小組在去年底提交的報告中建議，通過發展「棕地」和利用私人的新界農地儲備，在短中期預計分別可釋出110公頃和150公頃土地作住宅發展。因此，我們建議政府除加速改劃已公佈土地外，亦要進一步擴充改劃地清單，盡快向公眾披露新一批有改劃潛力的用地列表，並公佈較為詳細的工作計劃和時間表。

三、認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」

我們亦建議政府著手研究兩幅位於西貢十四鄉的「未劃分山坡地」的發展潛力。「未劃分山坡地」皆位於郊野公園範圍外，並且未被任何分區計劃大綱圖覆蓋，因此無需進行修訂郊野公園邊界或改劃用途的法律程序。發展這些土地的好處是它們大部分由政府擁有，因此無需斥資收回土地或賠償。據我們的初步觀察，相關地段毗鄰現有主要道路和附近的中密度發展，同時地勢相對平坦，因此值得進一步研究（詳見圖1）。

圖1：十四鄉的兩幅「未劃分山坡地」（圖中紅點圈起範圍）

資料來源：城市規劃委員會、漁農自然護理署、團結香港基金。

始終要靠填海闢地才能治本

如今土地全面短缺的困局其實是過往幾十年來缺乏造地的惡果。當下房屋供應危機水深火熱，我們實在需要着力落實行之有效的短期措施，但短期措施始終未能增加新的土地，不應被視為終極解決土地房屋問題的長期策略。歸根究底，我們必須開闢土地、建立土地儲備，才能從根源上解決土地房屋問題。推進中長期措施，如落實「明日大嶼」甚至是更遠期的長洲南填海等大規劃造地計劃勢在必行。只有多管齊下全面推進覓地和造地工作，才能避免香港在未來重蹈覆轍！